RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO: LA DISMISSIONE “SELVAGGIA” È NULLA. LA CASSAZIONE BLINDÀ IL DIRITTO AL RIPRISTINO

Con la sentenza n. 24976/2022, la Suprema Corte traccia il confine tra il diritto potestativo del singolo e il potere dell’assemblea. Bocciato il “fai da te” a maggioranza: per sopprimere l’impianto comune serve un progetto energetico o l’unanimità. E se la delibera è nulla, il condomino dissenziente ottiene il riallaccio, senza che il condominio possa opporre l’eccessiva onerosità o il principio di solidarietà.

di Avv. Prof. Roberto Cacioni

Quante volte, in sede assembleare, si è confuso il diritto del singolo condomino di staccarsi dall’impianto centralizzato con il potere della maggioranza di sopprimerlo erga omnes? Una prassi, quella della “dismissione generalizzata” a maggioranza, che la Corte di Cassazione, con la recente e severa sentenza n. 24976 del 19 agosto 2022, ha definitivamente bocciato, chiarendo i perimetri giuridici di una delle materie più controverse del diritto condominiale.

I Giudici di Piazza Cavour hanno infatti sancito un principio di capitale importanza: l’assemblea non può limitarsi a “chiudere i rubinetti” dell’impianto centralizzato e lasciare i condomini al loro destino, salvo che non vi sia un preciso progetto di efficientamento energetico. In difetto, la delibera è nulla e scatta il diritto al ripristino dello status quo ante.

Il falso mito della maggioranza “trasformatoria”

Il caso di specie trae origine da una delibera del 1994, con la quale un condominio periferico aveva deliberato a maggioranza (con il voto di 15 condomini su 21) il distacco dall’impianto centralizzato di un più ampio supercondominio, invitando i proprietari a dotarsi di impianto autonomo. A distanza di decenni, una società proprietaria di un’unità immobiliare (dissenziente) ha ottenuto l’annullamento della delibera e, in sede di legittimità, si è vista riconoscere il diritto al riallaccio.

La Cassazione sgombra il campo da un equivoco di fondo: il diritto potestativo del singolo (ex art. 1118, comma 4, c.c.) non è sovrapponibile al potere dell’assemblea. Se è vero che il singolo può distaccarsi (purché ne derivi un risparmio e non vi siano squilibri termici), e nessun regolamento – nemmeno di natura contrattuale – può vietarglielo, ben diversa è la fattispecie in cui è la collettività assemblyare a decidere la dismissione del bene comune. In tal caso, la maggioranza non può operare una mera “abdicazione” al servizio.

Il vaglio sul contenuto: “Prescrittivo positivo” vs “Dismissivo negativo”

Il cuore della pronuncia risiede nel vaglio sul contenuto della delibera. Per legittimare la trasformazione dell’impianto centralizzato in autonomi a maggioranza (in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., ai sensi della L. 10/1991), l’assemblea deve adottare un contenuto prescrittivo positivo.

In termini pratici, la delibera deve indicare le caratteristiche dei nuovi impianti sostitutivi, garantendo il risparmio energetico e la tutela ambientale. Se, al contrario, la delibera si limita a disporre la soppressione del centralizzato, rimettendo ai singoli la scelta del “fai da te”, essa assume un contenuto dismissivo negativo. «Una tale statuizione – scrivono i Supremi Giudici – si traduce nella mera abdicazione ad un servizio comune e non nella trasformazione […] cosicché avrebbe richiesto l’unanimità dei consensi».

Il diritto al riallaccio: blindato contro “onerosità” e “solidarietà”

La parte più incisiva della sentenza riguarda le conseguenze della nullità. Di fronte a un impianto centralizzato soppresso di fatto da anni e sostituito dai singoli autonomi, i giudici di merito avevano negato il riallaccio al condomino vittorioso, invocando l’eccessiva onerosità per la collettività e il principio di “solidarietà condominiale”.

La Cassazione ribalta questa impostazione con un dictat perentorio:

1. L’onerosità non è ostativa: Se la delibera è nulla, il bene comune deve essere ripristinato. Il fatto che gli altri condomini abbiano già speso denaro per l’autonomo non può erodere il diritto di proprietà del dissenziente sulla cosa comune.
2. La “solidarietà” è invocata a sproposito: Il principio di solidarietà condominiale, chiarisce la Corte, trova applicazione esclusivamente in materia di abbattimento delle barriere architettoniche per i disabili (diritti fondamentali e finalità pubblicistiche), ma non può essere utilizzato per giustificare la violazione dei diritti reali sul riscaldamento.
3. Nessun atto emulativo: Non è configurabile l’abuso del diritto (atto emulativo) nel condomino che chiede il ripristino del centralizzato, poiché non è ammesso un giudizio di proporzionalità tra l’utilità del ripristino e il costo per gli altri.

Cosa cambia per Amministratori e Legali

La pronuncia impone una revisione delle prassi amministrative e una maggiore attenzione in sede contenziosa:

• Per l’Amministratore: Non è più sufficiente inserire all’ordine del giorno la voce “chiusura impianto centralizzato e passaggio ad autonomi”. Ogni delibera di trasformazione deve essere corredata, quantomeno nelle sue linee guida programmatiche, da un progetto tecnico che dimostri il perseguimento degli obiettivi di risparmio energetico (L. 10/1991). In difetto, il rischio è che un solo condomino dissenziente possa, anche a distanza di anni, far condannare il condominio a riattivare la vecchia centrale termica, con un esborso economico disastroso.
• Per il Legale: In sede di opposizione o impugnazione, qualora ci si trovi di fronte a una delibera “dismissiva”, la strada maestra è la denuncia di nullità per impossibilità giuridica dell’oggetto e violazione dei diritti dei dissenzienti. La sentenza 24976/2022 offre un’arma formidabile per ottenere il ripristino dello status quo ante, neutralizzando le eccezioni di merito basate sul consolidamento della situazione di fatto.

IL PRINCIPIO DI DIRITTO (Massima estrapolata) «La delibera assembleare che dispone l’eliminazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato per far luogo ad impianti autonomi, in quanto avente un mero contenuto dismissivo negativo e priva di un contenuto prescrittivo positivo volto al risparmio energetico, richiede il consenso unanime dei condomini. In caso di declaratoria di nullità di tale delibera, consegue il pieno diritto del condomino dissenziente al ripristino dell’impianto centralizzato (riallaccio), non potendo essere opposte l’eccessiva onerosità per gli altri condomini o una generica violazione del principio di solidarietà sociale». (Cass. civ., Sez. II, 19 agosto 2022, n. 24976).

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Nota: Il presente articolo ha scopo puramente divulgativo e si basa sui principi di diritto esposti nell’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 24976 del 19/08/2022. Per casi specifici e consulenze legali, si raccomanda di rivolgersi sempre all’Associazione Nazionale Amministratore Immobile

www.associazioneanai.it

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