Un’importante pronuncia della Suprema Corte (Cass. civ. n. 15696/2020) delinea i confini dell’obbligazione condominiale, offrendo agli amministratori strumenti più incisivi per il recupero delle quote, anche in assenza di consuntivo o ripartizione approvata.

Una delle criticità più frequenti nella gestione quotidiana del condominio riguarda il recupero dei crediti verso i condòmini morosi, specialmente quando si tratta di finanziare interventi di manutenzione straordinaria. Spesso, infatti, l’azione di recupero viene ritardata dall’attesa dell’approvazione del consuntivo o dello stato di ripartizione.

A fare chiarezza su questo delicato aspetto è intervenuta la Corte di Cassazione con l’interessante pronuncia n. 15696 del 23 luglio 2020 (Sez. VI-2, rel. Scarpa), la quale ha ribadito e consolidato principi fondamentali in tema di nascita dell’obbligazione condominiale e di valenza dell’approvazione della ripartizione.

La natura “Costitutiva” della delibera di spesa vs. la natura “Dichiarativa” della ripartizione

Il fulcro della pronuncia ruota attorno alla distinzione tra due momenti assembleari che la giurisprudenza di legittimità (richiamando anche precedenti Sezioni Unite) ha nettamente separato:

1. L’approvazione della spesa e dell’intervento (Atto Costitutivo): La delibera che approva l’intervento manutentivo (o il preventivo) è l’atto che fa sorgere l’obbligazione dei singoli condòmini a corrispondere la propria quota. L’assemblea, in questa sede, riconosce la necessità e la misura della spesa.
2. La ripartizione della spesa (Atto Dichiarativo): L’approvazione dello stato di ripartizione (ex art. 63 disp. att. c.c.) o del consuntivo ha mera rilevanza dichiarativa. Serve esclusivamente a esprimere in precisi termini aritmetici un rapporto di valore e un’obbligazione già preesistenti, calcolati secondo i criteri di legge (tabelle millesimali).

Le implicazioni operative per l’Amministratore: il Decreto Ingiuntivo

Da questo duplice oggetto della deliberazione assembleare derivano conseguenze pratiche di enorme rilievo per l’attività dell’amministratore di condominio:

• Idoneità della delibera ai fini del decreto ingiuntivo: La delibera di approvazione del preventivo o dell’intervento di manutenzione straordinaria è atto più che sufficiente per ottenere un provvedimento monitorio ex art. 63 disp. att. c.c. Non è necessario attendere la fine dei lavori o l’approvazione del consuntivo.
• Il nodo dell’esecutorietà provvisoria: La mancata approvazione della ripartizione non impedisce all’amministratore di ottenere il decreto ingiuntivo, ma può al più condizionare la concessione della provvisoria esecutorietà dello stesso.
• I poteri dell’amministratore in assenza di ripartizione: Anche se manca lo stato di ripartizione, l’amministratore è comunque pienamente legittimato ad agire per il recupero degli oneri (ex art. 1130 c.c., n. 3). Potrà agire in sede di ordinario processo di cognizione, oppure ottenere un’ingiunzione di pagamento senza however l’esecuzione provvisoria.

Il Giudice dell’opposizione non può sindacare la spesa

La Cassazione traccia un confine netto anche per la fase eventuale dell’opposizione a decreto ingiuntivo da parte del condòmino moroso. Il giudice, in questa sede, dovrà limitarsi ad accertare la sussistenza di una legittima delibera di approvazione della spesa. Non potrà sindacare sulla natura, sull’entità o sull’esistenza della documentazione contabile (es. fatture, preventivi analitici) che sorregge la delibera, poiché la volontà assembleare esprime un giudizio insindacabile di opportunità e necessità della spesa.

Il condominio soddisfa il proprio onere probatorio producendo il verbale assembleare di approvazione della spesa. La carenza di “documentazione attestante gli esborsi” non può giustificare una sentenza di infondatezza della pretesa creditoria del condominio.

La “Regola d’Oro” per le Manutenzioni Straordinarie

Un passaggio cruciale della sentenza riguarda specificamente i lavori straordinari. Mentre per le spese di gestione ordinaria e dei servizi essenziali l’approvazione del consuntivo è richiesta per agire in recupero (poiché l’assemblea non le autorizza preventivamente in modo analitico), per le opere di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazione la delibera assembleare che dispone l’esecuzione dei lavori ha ex se valore costitutivo della relativa obbligazione.

Ciò significa che, per le opere straordinarie, l’obbligazione dei condòmini sorge immediatamente con la delibera di approvazione dei lavori, anche ove non sia stato ancora approvato il consuntivo delle opere.

In sintesi: cosa deve fare l’Amministratore?

Alla luce di questo consolidato orientamento della Suprema Corte, l’ANAI ricorda agli Associati che:

1. Non bisogna attendere il consuntivo per azionare il recupero dei crediti relativi a lavori straordinari già deliberati.
2. La delibera di approvazione della spesa (o del preventivo) è il titolo fondamentale per richiedere il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.
3. In caso di condòmini morosi che si oppongono al decreto ingiuntivo eccependo la mancata approvazione del consuntivo o della ripartizione, l’amministratore ha dalla sua la giurisprudenza di legittimità: il giudice non può entrare nel merito della documentazione contabile se l’assemblea ha già validamente approvato la spesa.

Una pronuncia, questa, che restituisce centralità e forza alla volontà dell’assemblea condominiale, tutelando la massa dei condòmini morosi e fornendo all’amministratore di condominio gli strumenti giuridici per una riscossione celere ed efficace dei crediti sociali.

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Avv. Prof. Roberto Cacioni, per la Rivista Giuridica ANAI

1. Inquadramento della questione

Nel contenzioso per il recupero dei crediti condominiali, è prassi frequente che il condomino opponente, a fronte di un decreto ingiuntivo emesso ex art. 63 disp. att. c.c., eccepisca la nullità o l’annullabilità della delibera assembleare di riparto e contestualmente richieda la sospensione necessaria del giudizio ai sensi dell’art. 295 c.p.c., in attesa dell’esito di un autonomo giudizio di impugnazione ex art. 1137 c.c.

Tale istanza, se riferita a spese ordinarie di conservazione e gestione, è destituita di fondamento in fatto e in diritto. La richiesta di sospensione difetta del requisito della pregiudizialità tecnica, in quanto l’obbligo di contribuzione del condomino sorge ex lege e prescinde dalla validità formale del titolo assembleare.

2. Il fondamento sostanziale: la natura inderogabile dell’obbligo ex art. 1118 c.c.

Il cardine della resistenza a tale istanza risiede nell’art. 1118, comma 2, c.c., il quale sancisce che il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che tale obbligo sorge nel momento stesso del compimento dell’attività di gestione (e dunque in capo a chi riveste la qualità di condomino in tale epoca), e non già nel momento successivo in cui le spese vengono approvate e ripartite in sede di consuntivo. Ne consegue che, per le spese ordinarie, la delibera assembleare di riparto assume natura meramente dichiarativa e non costitutiva del credito. Essa ha la sola funzione di esprimere in termini aritmetici un rapporto obbligatorio preesistente, fondato sulla comproprietà e sui criteri legali di riparto di cui all’art. 1123 c.c.

3. L’orientamento della giurisprudenza di legittimità

Questo principio trova puntuale conferma negli arresti più recenti della Corte di Cassazione, che offrono all’amministratore strumenti processuali solidi per opporsi a richieste di sospensione dilatorie.

• Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 21094 del 19 luglio 2023: La Corte ha ribadito che l’ambito del giudizio di opposizione è rigorosamente circoscritto alla verifica della perdurante esistenza ed efficacia della delibera. I vizi di annullabilità non possono paralizzare il giudizio monitorio se non dedotti mediante apposita domanda riconvenzionale (ex art. 1137, comma 2, c.c., come stabilito dalle Sez. Unite n. 9839/2021). La delibera mantiene la sua efficacia probatoria ed esecutiva fintanto che il giudice dell’impugnazione non ne disponga l’espressa sospensione.
• Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 2211 del 30 gennaio 2025: La Suprema Corte ha esplicitato che, in caso di delibera avente ad oggetto contributi per la manutenzione ordinaria, l’eventuale annullamento della stessa non impedisce al giudice dell’opposizione di pronunciare sul merito della pretesa. Il giudice può infatti rigettare l’opposizione verificando la fondatezza della richiesta in base ai criteri di riparto stabiliti dalla legge, poiché il fatto costitutivo del credito non è la preventiva approvazione assembleare, ma l’obbligo ex lege di contribuzione.
• Cass. Civ., Sez. Unite, n. 4421 del 27 febbraio 2007: In via sistemica, le Sezioni Unite hanno escluso la sussistenza di pregiudizialità necessaria ex art. 295 c.p.c. tra il giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo e quello di impugnazione della delibera, poiché il primo verifica l’efficacia esecutiva del titolo e il pagamento dovuto, mentre il secondo verte sulla validità dello stesso.

4. Sintesi logico-giuridica: l’assenza di pregiudizialità tecnica

Dall’insieme di tali principi deriva una conseguenza processuale ineludibile: nella denegata ipotesi in cui il giudice dell’impugnazione pervenga all’annullamento della delibera per vizi formali, tale pronuncia non cancella la realtà fattuale delle spese già sostenute nell’interesse della collettività.

Il debito verso il terzo fornitore rimane in ogni caso in capo all’ente di gestione (il Condominio) e deve essere ripartito tra tutti i condomini. L’eventuale caducazione della delibera imporrebbe semmai una nuova ripartizione interna, ma non inciderebbe in alcun modo sull’esistenza del credito azionato in sede monitoria. Mancando un vincolo di consequenzialità logico-giuridica, viene meno il rischio di giudicati contrastanti che alone giustificherebbe la sospensione necessaria del processo.

5. Indicazioni operative per l’Amministratore

Alla luce di quanto esposto, si raccomanda agli associati di adottare le seguenti cautele difensive:

1. Opposizione sistematica alla sospensione: In sede di comparsa di risposta, eccepire l’inammissibilità o l’infondatezza dell’istanza ex art. 295 c.p.c. per le spese ordinarie, richiamando la natura dichiarativa della delibera e l’inderogabilità dell’art. 1118 c.c.
2. Distinzione delle voci di spesa: Verificare che il decreto ingiuntivo distingua chiaramente tra spese ordinarie (per le quali vale il principio della non sospensione) e spese straordinarie/innovazioni (per le quali la delibera ha natura costitutiva e l’annullamento potrebbe, in via eccezionale, inficiare la pretesa).
3. Completezza documentale: Produrre in giudizio, oltre al verbale di approvazione del rendiconto, tutta la documentazione giustificativa delle spese (fatture, quietanze), dimostrando che il credito è fondato su un’obbligazione sostanziale preesistente e valida.

Conclusioni

L’istituto della sospensione necessaria del processo non può essere strumentalizzato per ritardare il recupero coattivo dei crediti condominiali. La chiara demarcazione tracciata dalla giurisprudenza tra delibere costitutive e dichiarative, unita alla natura inderogabile dell’obbligo di contribuzione, impone al giudice dell’opposizione di proseguire nel merito del giudizio, a tutela della stabilità finanziaria della gestione condominiale.

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I limiti dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: un confine sottile tra responsabilità per le spese passate e tutela dei diritti assembleari del nuovo acquirente.

Acquistare un appartamento in un condominio è un’operazione che nasconde spesso insidie economiche e legali. Quante volte, dopo il rogito notarile, il nuovo proprietario si è visto recapitare dall’amministratore una richiesta di pagamento per lavori straordinari deliberati anni prima, o si è sentito negare il diritto di voto in assemblea a causa della morosità del precedente proprietario?

Per fare chiarezza su questi scenari, è necessario analizzare i limiti di applicabilità dell’art. 63 delle Disposizioni di attuazione del codice civile, una norma cardine che bilancia la tutela del credito del condominio con i diritti di chi subentra in un immobile.

La regola generale: la responsabilità per l’anno in corso e quello precedente

Il quarto comma dell’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce un principio ben noto: «Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente».

Si tratta di una responsabilità solidale e propter rem (legata cioè alla proprietà dell’immobile). Il legislatore ha introdotto questa regola per evitare che il condominio rimanga scoperto finanziariamente a causa del trasferimento dell’immobile, garantendo una rapida riscossione delle quote.

Tuttavia, il limite temporale è perentorio: la responsabilità solidale dell’acquirente si arresta rigorosamente all’anno in corso e a quello precedente.

Il “muro” dei debiti anteriori: i limiti della responsabilità

Cosa accade per i debiti più “vecchi”? Immaginiamo di acquistare casa nel 2026 e di scoprire che nel 2023 l’assemblea ha deliberato la rifacimento della facciata, i cui lavori sono stati pagati solo in parte dal venditore.

La giurisprudenza di legittimità (Corte di Cassazione) ha chiarito più volte che l’acquirente non è tenuto al pagamento solidale dei debiti condominiali relativi ad anni anteriori a quello precedente all’acquisto.

Il venditore rimane l’unico e diretto debitore per le spese deliberate quando era lui il proprietario.

Attenzione, però, a una fondamentale eccezione: sebbene l’acquirente non sia personalmente e solidalmente obbligato per i debiti “vecchi”, il condominio gode di un privilegio immobiliare (art. 2775-bis c.c.). Questo significa che, se il venditore sparisce o non paga, il condominio può comunque aggredire l’immobile acquistato (fino a concorrenza del suo valore) per soddisfare i crediti pregressi. In tal caso, l’acquirente avrà poi diritto di rivalsa nei confronti del venditore.

Il diritto di voto: l’acquirente può essere “punito” per i debiti del venditore?

Veniamo ora al secondo nodo cruciale: il diritto di partecipare e votare in assemblea. Spesso gli amministratori, di fronte a morosità pregresse, tendono a “congelare” la posizione del nuovo acquirente, negandogli il voto o non convocandolo. È una prassi illegittima.

Il diritto di voto in assemblea è un diritto reale, che deriva dalla titolarità della proprietà (o di altro diritto reale come l’usufrutto), e non dalla regolarità nei pagamenti.

Ne consegue che:

L’acquirente ha sempre diritto di voto: Non può essere sospeso o limitato a causa dei debiti lasciati dal venditore. L’amministratore dovrà agire legalmente contro il vecchio proprietario per recuperare le somme, ma non può penalizzare il nuovo titolare.

Chi vota le spese “vecchie”? Se l’assemblea si riunisce nel 2026 per approvare il consuntivo (rendiconto) delle spese del 2024, il diritto di voto spetta all’attuale proprietario (l’acquirente). Tuttavia, se da quel consuntivo emerge un debito a carico del 2024 (anno in cui l’immobile era del venditore), la sostanza del debito rimane in capo al venditore. L’acquirente voterà per approvare il bilancio, ma potrà eccepire in sede di pagamento che l’onere economico di quella specifica voce spetta al suo dante causa.

Il vero scoglio: le spese “deliberate ma non ancora esigibili”

Il confine dell’art. 63 diventa ancora più sottile quando si parla di opere straordinarie. Se l’assemblea delibera un lavoro nel 2025 (anno in cui l’immobile è ancora del venditore), ma i pagamenti agli fornitori sono ratealizzati e slittano al 2026 (anno in cui l’immobile è già dell’acquirente), chi paga?

La Cassazione ha stabilito che la responsabilità solidale dell’acquirente scatta in base al momento in cui la spesa è stata approvata dall’assemblea, non a quando viene materialmente pagata. Pertanto, se la delibera è del 2025, il debito è del venditore, anche se le rate vengono pagate nel 2026. L’acquirente dovrà pagare le rate del 2026 (anno in corso) e del 2025 (anno precedente), ma non quelle relative alla delibera del 2024.

Consigli pratici per chi compra (e per chi vende)

Per evitare contenziosi e spiacevoli sorprese, la legge offre uno strumento di tutela fondamentale, spesso ignorato: la dichiarazione dell’amministratore.

L’art. 63, comma 8, disp. att. c.c. obbliga l’amministratore a rilasciare, a chi ne fa richiesta (il potenziale acquirente), una dichiarazione che attesti lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Per l’acquirente: Non accontentatevi delle rassicurazioni del venditore. Chiedete subito questa dichiarazione all’amministratore. Se l’amministratore rilascia una dichiarazione falsa o omissiva, sarà lui a risarcire il danno al nuovo condomino.

Per il venditore: È opportuno inserire nel compromesso e nel rogito una clausola in cui si specifica l’ammontare esatto delle spese condominiali ordinarie e straordinarie già deliberate, impegnandosi a saldare tutto prima del rogito o a trattenere la somma corrispondente dal prezzo di vendita.

In conclusione

L’art. 63 disp. att. c.c. è una norma di equilibrio. Da un lato, protegge le casse del condominio rendendo l’acquirente garante per le spese più recenti (l’anno in corso e il precedente); dall’altro, traccia un confine netto oltre il quale il nuovo proprietario non può essere ritenuto debitore in solido.

Allo stesso tempo, il diritto di voto rimane un baluardo intoccabile della proprietà immobiliare: la morosità è un problema tra creditore (condominio) e debitore (venditore), e non può in alcun modo trasformarsi in una “cancellazione” dai diritti civici del nuovo condomino.

IL BOX DI APPROFONDIMENTO: La “Liberatoria”

Prima di firmare il rogito, fatevi rilasciare dal notaio la copia della dichiarazione ex art. 63, ultimo comma, disp. att. c.c. Il notaio è tenuto a richiederla all’amministratore. Se l’amministratore non risponde entro il termine richiesto, o rilascia dichiarazioni mendaci, ne risponderà direttamente nei vostri confronti. È la vostra prima e più importante assicurazione contro i “fantasmi” finanziari del vecchio proprietario.

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1. La Delibera Assembleare come Titolo Sufficiente e Autonomo

2. Il Principio della “Perdurante Efficacia” per le Delibere Sub Iudice

• Il Principio (Cass. n. 17206/2005 e Cass. SS.UU. n. 26629/2009): L’attualità del debito condominiale non è subordinata alla inattaccabilità o alla validità della delibera, ma esclusivamente alla sua perdurante efficacia.
• L’Assenza di Effetto Sospensivo Automatico: Ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., le deliberazioni assembleari restano vincolanti per tutti i condomini (compresi i dissenzienti) nonostante l’esperimento dell’impugnazione. L’opposizione a decreto ingiuntivo deve essere respinta e il decreto confermato a meno che il giudice del procedimento di impugnazione (sub iudice) non abbia espressamente disposto la sospensione dell’efficacia esecutiva della delibera per gravi motivi, oppure non sia intervenuta una sentenza di annullamento (Trib. Roma n. 3069/2021 e n. 4756/2025).

3. L’Inammissibilità dell’Eccezione di Annullabilità (Il Monito delle SS.UU. n. 9839/2021)

• Vizi di Annullabilità: Non possono essere fatti valere come mera eccezione nel giudizio di opposizione. Essi devono essere dedotti in via di azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione in opposizione, e solo se il termine di decadenza di 30 giorni non è ancora spirato. In mancanza di tale domanda riconvenzionale, l’eccezione di annullabilità è inammissibile e tale inammissibilità deve essere rilevata e dichiarata d’ufficio dal giudice (Trib. Roma n. 1992/2026, n. 8900/2026, n. 4756/2025).
• Vizi di Nullità Radicale: Solo le delibere affette da nullità radicale (mancanza ab origine degli elementi costitutivi essenziali, oggetto impossibile o illecito, violazione di norme imperative o di diritti individuali indisponibili sulle parti comuni) possono essere dedotte dalla parte.

4. Conseguenze Pratiche nel Giudizio di Opposizione

1. Se il debitore eccepisce vizi di annullabilità (es. “non sono stato convocato”) ma non ha proposto domanda riconvenzionale ex art. 1137 c.c. (o i termini sono scaduti): Il giudice dichiarerà d’ufficio l’inammissibilità dell’eccezione e confermerà il decreto ingiuntivo, poiché la delibera, non essendo stata annullata, mantiene la sua efficacia vincolante.
2. Se il debitore dimostra che la delibera è sub iudice: Il giudice dell’opposizione confermerà il decreto ingiuntivo, poiché la pendenza di un giudizio di merito non paralizza l’azione esecutiva e monitoria del Condominio, a meno che il debitore non produca il provvedimento cautelare di sospensione della delibera.
3. Se la delibera perde efficacia (sospensione o annullamento): Solo nell’ipotesi in cui il debitore produca un provvedimento del giudice (anche non passato in giudicato) che abbia annullato o sospeso l’efficacia esecutiva della delibera, il titolo viene meno e l’opposizione deve essere accolta, con revoca del decreto ingiuntivo (Trib. Roma n. 4756/2025 e n. 12499/2025).

Il condomino non può sospendere il pagamento contestando la mancata esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore

Cassazione civile, Sezione II, ordinanza 20 aprile 2026, n. 10329

A cura dell’Avv. Prof. Roberto Cacioni

Con l’ordinanza n. 10329 del 20 aprile 2026, la Corte di Cassazione torna ad affrontare un tema di particolare interesse per gli amministratori di condominio: i limiti delle contestazioni che il condomino può formulare nell’opposizione al decreto ingiuntivo emesso per il recupero delle quote condominiali.

La pronuncia chiarisce due principi di rilevante applicazione pratica:

1. l’opposizione al decreto ingiuntivo non può essere utilizzata per contestare tardivamente una deliberazione assembleare non impugnata nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.;
2. il condomino non può rifiutare il pagamento delle quote deliberate sostenendo che l’appaltatore non abbia eseguito, o abbia eseguito in modo inesatto, i lavori commissionati dal condominio.

La vicenda

Il condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di una condomina per il pagamento di euro 2.220,87, sulla base della deliberazione assembleare con la quale era stato approvato il rendiconto condominiale.

Una parte rilevante del debito riguardava lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sull’edificio.

La condomina proponeva opposizione, sostenendo:

• di non aver potuto visionare preventivamente la documentazione contabile;
• che i lavori deliberati non fossero stati completati;
• che l’importo richiesto dovesse essere conseguentemente rideterminato.

Nel corso del giudizio veniva effettuato un pagamento parziale di euro 400,00.

Il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo per effetto del pagamento sopravvenuto, ma condannava comunque la condomina al pagamento del residuo importo di euro 1.820,87.

La controversia giungeva quindi davanti alla Corte di Cassazione.

Nullità e annullabilità della delibera

La Suprema Corte richiama il principio stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può esaminare:

• la nullità della deliberazione assembleare, dedotta dal condomino o rilevata d’ufficio;
• l’annullabilità della deliberazione soltanto quando il condomino abbia proposto una specifica domanda di annullamento nel termine perentorio previsto dall’art. 1137 c.c.

L’annullabilità, pertanto, non può essere fatta valere attraverso una semplice eccezione difensiva.

Il condomino che ritenga la deliberazione viziata deve impugnarla tempestivamente, eventualmente formulando la domanda di annullamento nello stesso giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, purché siano rispettati i termini di legge.

Nel caso esaminato, la condomina non aveva proposto alcuna impugnazione della deliberazione posta a fondamento del credito condominiale.

Le contestazioni relative alla mancata consultazione della documentazione contabile avrebbero potuto assumere rilievo ai fini dell’annullamento della deliberazione, ma non potevano essere utilizzate, una volta decorso il termine di impugnazione, per paralizzare la richiesta di pagamento.

L’inadempimento dell’appaltatore non elimina il debito del condomino

Il passaggio più rilevante dell’ordinanza riguarda il rapporto tra il debito del condomino e l’esecuzione dei lavori appaltati dal condominio.

Secondo la Cassazione, devono essere tenuti distinti:

• il rapporto interno tra condominio e singolo condomino, fondato sulle deliberazioni assembleari e sulle norme che regolano la partecipazione alle spese comuni;
• il rapporto contrattuale tra condominio e impresa appaltatrice.

L’obbligo del condomino di contribuire alle spese deliberate trova fondamento negli artt. 1118 e 1123 c.c. ed è indipendente dalle vicende del contratto concluso dal condominio con l’impresa.

L’eventuale mancata o inesatta esecuzione dei lavori riguarda il rapporto tra il condominio e l’appaltatore. Sarà quindi il condominio, attraverso l’amministratore, a dover contestare l’inadempimento, chiedere l’eliminazione dei vizi, la riduzione del corrispettivo o il risarcimento dei danni.

Il singolo condomino non può invece invocare l’inadempimento dell’appaltatore per sospendere unilateralmente il pagamento delle proprie quote.

Non è quindi configurabile, nei confronti del condominio, un’eccezione di inadempimento fondata sull’operato dell’impresa.

Il pagamento effettuato durante l’opposizione

La Cassazione affronta anche il caso in cui il condomino paghi integralmente o parzialmente il debito durante il giudizio.

L’opposizione prevista dall’art. 645 c.p.c. non costituisce un giudizio autonomo, ma rappresenta la prosecuzione del procedimento iniziato con il ricorso monitorio.

Il pagamento sopravvenuto deve essere considerato dal giudice e può determinare la revoca del decreto ingiuntivo o la riduzione della somma dovuta.

Tale revoca, tuttavia, non comporta automaticamente una diversa regolamentazione delle spese processuali.

Quando il credito risultava fondato al momento della richiesta del decreto ingiuntivo e il pagamento è avvenuto soltanto durante il giudizio, il debitore può essere considerato integralmente soccombente ai fini delle spese.

Il pagamento tardivo, pertanto, non giustifica di per sé la compensazione, neppure parziale, delle spese del procedimento monitorio e del giudizio di opposizione.

Le conseguenze operative per l’amministratore

L’ordinanza conferma l’importanza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e del relativo riparto.

Per procedere al recupero giudiziale è necessario che l’amministratore conservi e produca:

• la deliberazione di approvazione della spesa;
• il piano di riparto;
• il rendiconto o il preventivo approvato;
• la documentazione relativa alla convocazione e alla comunicazione del verbale;
• il prospetto aggiornato della posizione contabile del condomino.

La contestazione generica dei lavori o dell’operato dell’impresa non è sufficiente a eliminare il credito condominiale.

L’amministratore dovrà naturalmente tutelare il condominio nei confronti dell’appaltatore inadempiente, ma tale controversia resta distinta dall’obbligo dei condomini di versare le quote regolarmente deliberate.

Conclusioni

La pronuncia non afferma che l’opposizione al decreto ingiuntivo sia, in quanto tale, “invalida” quando la deliberazione non è stata impugnata.

Più precisamente, stabilisce che l’opposizione non può trasformarsi in uno strumento per contestare tardivamente vizi di annullabilità della deliberazione assembleare.

Restano sempre deducibili le eventuali cause di nullità della deliberazione, mentre i vizi di annullabilità devono essere fatti valere mediante una specifica domanda proposta nel termine previsto dall’art. 1137 c.c.

La Corte ribadisce inoltre l’autonomia tra l’obbligo contributivo del condomino e il rapporto contrattuale esistente tra il condominio e l’appaltatore.

Ne consegue che il condomino non può sospendere il pagamento delle quote approvate dall’assemblea sostenendo che i lavori non siano stati ultimati o siano stati eseguiti in modo inesatto.

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