Il condomino non può sospendere il pagamento contestando la mancata esecuzione dei lavori da parte dell’appaltatore

Cassazione civile, Sezione II, ordinanza 20 aprile 2026, n. 10329

A cura dell’Avv. Prof. Roberto Cacioni

Con l’ordinanza n. 10329 del 20 aprile 2026, la Corte di Cassazione torna ad affrontare un tema di particolare interesse per gli amministratori di condominio: i limiti delle contestazioni che il condomino può formulare nell’opposizione al decreto ingiuntivo emesso per il recupero delle quote condominiali.

La pronuncia chiarisce due principi di rilevante applicazione pratica:

1. l’opposizione al decreto ingiuntivo non può essere utilizzata per contestare tardivamente una deliberazione assembleare non impugnata nei termini previsti dall’art. 1137 c.c.;
2. il condomino non può rifiutare il pagamento delle quote deliberate sostenendo che l’appaltatore non abbia eseguito, o abbia eseguito in modo inesatto, i lavori commissionati dal condominio.

La vicenda

Il condominio aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di una condomina per il pagamento di euro 2.220,87, sulla base della deliberazione assembleare con la quale era stato approvato il rendiconto condominiale.

Una parte rilevante del debito riguardava lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sull’edificio.

La condomina proponeva opposizione, sostenendo:

• di non aver potuto visionare preventivamente la documentazione contabile;
• che i lavori deliberati non fossero stati completati;
• che l’importo richiesto dovesse essere conseguentemente rideterminato.

Nel corso del giudizio veniva effettuato un pagamento parziale di euro 400,00.

Il Tribunale revocava il decreto ingiuntivo per effetto del pagamento sopravvenuto, ma condannava comunque la condomina al pagamento del residuo importo di euro 1.820,87.

La controversia giungeva quindi davanti alla Corte di Cassazione.

Nullità e annullabilità della delibera

La Suprema Corte richiama il principio stabilito dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo il giudice può esaminare:

• la nullità della deliberazione assembleare, dedotta dal condomino o rilevata d’ufficio;
• l’annullabilità della deliberazione soltanto quando il condomino abbia proposto una specifica domanda di annullamento nel termine perentorio previsto dall’art. 1137 c.c.

L’annullabilità, pertanto, non può essere fatta valere attraverso una semplice eccezione difensiva.

Il condomino che ritenga la deliberazione viziata deve impugnarla tempestivamente, eventualmente formulando la domanda di annullamento nello stesso giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo, purché siano rispettati i termini di legge.

Nel caso esaminato, la condomina non aveva proposto alcuna impugnazione della deliberazione posta a fondamento del credito condominiale.

Le contestazioni relative alla mancata consultazione della documentazione contabile avrebbero potuto assumere rilievo ai fini dell’annullamento della deliberazione, ma non potevano essere utilizzate, una volta decorso il termine di impugnazione, per paralizzare la richiesta di pagamento.

L’inadempimento dell’appaltatore non elimina il debito del condomino

Il passaggio più rilevante dell’ordinanza riguarda il rapporto tra il debito del condomino e l’esecuzione dei lavori appaltati dal condominio.

Secondo la Cassazione, devono essere tenuti distinti:

• il rapporto interno tra condominio e singolo condomino, fondato sulle deliberazioni assembleari e sulle norme che regolano la partecipazione alle spese comuni;
• il rapporto contrattuale tra condominio e impresa appaltatrice.

L’obbligo del condomino di contribuire alle spese deliberate trova fondamento negli artt. 1118 e 1123 c.c. ed è indipendente dalle vicende del contratto concluso dal condominio con l’impresa.

L’eventuale mancata o inesatta esecuzione dei lavori riguarda il rapporto tra il condominio e l’appaltatore. Sarà quindi il condominio, attraverso l’amministratore, a dover contestare l’inadempimento, chiedere l’eliminazione dei vizi, la riduzione del corrispettivo o il risarcimento dei danni.

Il singolo condomino non può invece invocare l’inadempimento dell’appaltatore per sospendere unilateralmente il pagamento delle proprie quote.

Non è quindi configurabile, nei confronti del condominio, un’eccezione di inadempimento fondata sull’operato dell’impresa.

Il pagamento effettuato durante l’opposizione

La Cassazione affronta anche il caso in cui il condomino paghi integralmente o parzialmente il debito durante il giudizio.

L’opposizione prevista dall’art. 645 c.p.c. non costituisce un giudizio autonomo, ma rappresenta la prosecuzione del procedimento iniziato con il ricorso monitorio.

Il pagamento sopravvenuto deve essere considerato dal giudice e può determinare la revoca del decreto ingiuntivo o la riduzione della somma dovuta.

Tale revoca, tuttavia, non comporta automaticamente una diversa regolamentazione delle spese processuali.

Quando il credito risultava fondato al momento della richiesta del decreto ingiuntivo e il pagamento è avvenuto soltanto durante il giudizio, il debitore può essere considerato integralmente soccombente ai fini delle spese.

Il pagamento tardivo, pertanto, non giustifica di per sé la compensazione, neppure parziale, delle spese del procedimento monitorio e del giudizio di opposizione.

Le conseguenze operative per l’amministratore

L’ordinanza conferma l’importanza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e del relativo riparto.

Per procedere al recupero giudiziale è necessario che l’amministratore conservi e produca:

• la deliberazione di approvazione della spesa;
• il piano di riparto;
• il rendiconto o il preventivo approvato;
• la documentazione relativa alla convocazione e alla comunicazione del verbale;
• il prospetto aggiornato della posizione contabile del condomino.

La contestazione generica dei lavori o dell’operato dell’impresa non è sufficiente a eliminare il credito condominiale.

L’amministratore dovrà naturalmente tutelare il condominio nei confronti dell’appaltatore inadempiente, ma tale controversia resta distinta dall’obbligo dei condomini di versare le quote regolarmente deliberate.

Conclusioni

La pronuncia non afferma che l’opposizione al decreto ingiuntivo sia, in quanto tale, “invalida” quando la deliberazione non è stata impugnata.

Più precisamente, stabilisce che l’opposizione non può trasformarsi in uno strumento per contestare tardivamente vizi di annullabilità della deliberazione assembleare.

Restano sempre deducibili le eventuali cause di nullità della deliberazione, mentre i vizi di annullabilità devono essere fatti valere mediante una specifica domanda proposta nel termine previsto dall’art. 1137 c.c.

La Corte ribadisce inoltre l’autonomia tra l’obbligo contributivo del condomino e il rapporto contrattuale esistente tra il condominio e l’appaltatore.

Ne consegue che il condomino non può sospendere il pagamento delle quote approvate dall’assemblea sostenendo che i lavori non siano stati ultimati o siano stati eseguiti in modo inesatto.

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Data pubblicazione: 1 aprile 2026

Autore: Avv. Prof. Roberto Cacioni

Categoria: Diritto civile / Condominio / Giurisprudenza

Il tema del compenso amministratore condominio in prorogatio è al centro della sentenza Cass. civ., sez. II, 8 gennaio 2026, n. 424. La Corte di cassazione chiarisce quando l’amministratore dimissionario può essere retribuito fino alla nomina del successore e conferma che, in presenza della volontà assembleare di continuare ad avvalersene, il compenso può essere riconosciuto.

Compenso amministratore condominio in prorogatio: i fatti

La vicenda nasce dall’impugnazione di una delibera assembleare del 3 maggio 2016 del Condominio Villa Madonna. Due condomini avevano chiesto al Tribunale di Vicenza di dichiarare nulla o annullare la delibera.

I ricorrenti contestavano in particolare:

• l’autorizzazione all’amministratore dimissionario a partecipare a una procedura di mediazione;
• l’approvazione del preventivo di gestione 2015/2016 e del relativo riparto;
• il pagamento del compenso amministratore condominio in prorogatio fino alla nomina del nuovo amministratore;
• l’affidamento a un condomino della gestione del verde condominiale, ritenuto non adeguatamente indicato nell’ordine del giorno.

Il Tribunale di Vicenza ha rigettato l’impugnazione. La Corte d’appello di Venezia ha poi confermato la decisione, ritenendo che i condomini avessero espresso una chiara volontà di continuare ad avvalersi dello stesso amministratore fino alla nomina del sostituto. Inoltre, la delibera del 3 maggio 2016 è stata considerata sostanzialmente confermativa di una precedente delibera del 10 marzo 2016, non impugnata.

La questione giuridica sul compenso amministratore condominio in prorogatio

La questione centrale riguarda l’interpretazione dell’art. 1129, comma 8, c.c. e il significato della prorogatio dell’amministratore di condominio dopo la riforma del 2012.

Secondo i ricorrenti, l’amministratore dimissionario avrebbe potuto compiere soltanto attività urgenti e, per di più, senza diritto a compensi ulteriori. In questa prospettiva, la delibera che gli riconosceva un compenso fino alla nomina del nuovo amministratore sarebbe stata illegittima.

La Cassazione, però, ha seguito una linea diversa, valorizzando la continuità della gestione condominiale e il ruolo della volontà assembleare.

Cosa decide la Cassazione sul compenso amministratore condominio in prorogatio

La Corte ha rigettato il ricorso. Il punto decisivo è che l’amministratore decaduto o dimissionario resta in prorogatio fino alla nomina del sostituto. Durante questo periodo conserva le attribuzioni necessarie alla gestione ordinaria del condominio, perché tali attività sono essenziali per la vita dell’ente di gestione.

La Cassazione ha ricordato che questo orientamento era già presente nella giurisprudenza precedente e che la riforma del condominio del 2012 non lo ha superato. Anche nel nuovo quadro normativo, la prorogatio serve a evitare vuoti di amministrazione tra la cessazione dell’incarico e la nuova nomina.

Perché l’art. 1129 c.c. non esclude il compenso amministratore condominio in prorogatio

Uno dei passaggi più importanti della sentenza riguarda proprio l’art. 1129, comma 8, c.c. La norma prevede che, alla cessazione dell’incarico, l’amministratore debba compiere le attività urgenti per evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto a ulteriori compensi.

Secondo la Cassazione, questa disposizione non limita i poteri dell’amministratore in prorogatio alle sole attività urgenti. La norma, invece, serve a chiarire che l’amministratore cessato resta comunque responsabile per le urgenze. Non elimina però la permanenza dei poteri gestori ordinari, né impedisce all’assemblea di riconoscere un compenso se continua ad avvalersi della sua attività.

Quando spetta il compenso amministratore condominio in prorogatio

La sentenza chiarisce che il compenso amministratore condominio in prorogatio non nasce automaticamente dal solo protrarsi della gestione. Conta la volontà dell’assemblea.

Nel caso concreto, i giudici hanno accertato che:

• già nella delibera del 10 marzo 2016 era emersa la volontà di continuare a servirsi dell’amministratore fino al passaggio di consegne;
• la delibera del 3 maggio 2016 confermava quella scelta;
• il compenso era stato approvato secondo il vecchio tariffario fino alla nomina del nuovo amministratore.

Per questo motivo la Corte ha ritenuto legittima la delibera impugnata.

Il giudicato esterno non si applicava

I ricorrenti avevano richiamato un’altra sentenza che aveva annullato una diversa delibera del 12 luglio 2016. La Cassazione ha però escluso che quel precedente fosse decisivo.

La ragione è che quella successiva delibera era stata annullata perché, al momento della convocazione, era già in corso il procedimento per la nomina giudiziale del nuovo amministratore. Si trattava quindi di una situazione diversa da quella relativa alla delibera del 3 maggio 2016.

Ordine del giorno e manutenzione del verde

La Corte ha respinto anche la censura relativa alla manutenzione del verde condominiale. Secondo la sentenza, i condomini erano stati comunque sufficientemente informati, perché quella spesa risultava inserita tra le voci del bilancio preventivo sottoposto all’assemblea.

Principio di diritto sul compenso amministratore condominio in prorogatio

Il principio che emerge dalla sentenza può essere sintetizzato così: l’amministratore di condominio dimissionario conserva i poteri di gestione ordinaria fino alla nomina del sostituto e, se l’assemblea continua ad avvalersene, può ottenere il compenso per l’attività svolta in prorogatio.

Perché questa sentenza è importante

La decisione è rilevante perché conferma un criterio di continuità nella gestione condominiale. Il condominio non può restare senza guida nel periodo che intercorre tra la cessazione dell’incarico e la nomina del nuovo amministratore.

La Cassazione adotta quindi una lettura pratica e sistematica: la prorogatio tutela l’interesse dei condomini alla regolare amministrazione delle parti comuni. In questo quadro, il compenso amministratore condominio in prorogatio è legittimo quando l’assemblea decide di continuare a servirsi dell’amministratore fino alla sostituzione.

Conclusione

Con la sentenza Cass. 424/2026, la Suprema Corte conferma che il compenso amministratore condominio in prorogatio può essere riconosciuto quando l’assemblea, espressamente o implicitamente, continui ad avvalersi dell’attività dell’amministratore fino alla nomina del successore. La pronuncia rafforza così il principio di continuità della gestione condominiale e chiarisce che l’art. 1129 c.c. non esclude, di per sé, tale compenso

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Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 3719/2026 — La controversia per la restituzione di documenti contabili da parte del mandatario cessato esula dall’art. 23 c.p.c. e soggiace ai criteri generali di competenza.

La decisione: chi, cosa, quando

Con ordinanza n. 3719 del 18 febbraio 2026, la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione — Presidente Falaschi, Relatore Pirari — ha rigettato il ricorso per regolamento di competenza proposto da una società di amministrazione condominiale, confermando la competenza del Tribunale di Tivoli in una controversia promossa dal Condominio “Residence Cesano 83” di Roma per ottenere la restituzione della documentazione contabile dall’amministratrice uscente e il risarcimento dei danni. La pronuncia traccia una linea netta, di grande rilevanza pratica, tra le liti propriamente condominiali e quelle che, pur originando da un rapporto con l’amministratore, attengono all’adempimento del mandato ormai concluso.

Il discrimine: controversia condominiale o rapporto di mandato?

Il foro condominiale esclusivo: quando si applica

L’art. 23 c.p.c. stabilisce il foro speciale ed esclusivo del luogo ove si trovano i beni comuni per tutte le controversie condominiali, con prevalenza su qualsiasi foro alternativo e senza possibilità di deroga convenzionale. La Cassazione — richiamando le Sezioni Unite n. 20076/2006 — ribadisce che tale foro si applica: quando entrambe le parti rivestono la qualità di condomini in relazione ai beni comuni; quando la controversia insorge tra l’amministratore in carica e il singolo condomino in ordine all’attività di gestione della cosa comune, inclusa la riscossione dei contributi. In entrambi i casi, il radicamento al luogo dei beni comuni risponde alla ratio di concentrare presso un unico giudice le liti che ineriscono al diritto reale di comproprietà.

La lite con l’amministratore uscente: norme sul mandato, non condominio

Il punto cruciale della pronuncia in esame è la distinzione tra l’amministratore in carica e l’amministratore cessato. Quando la lite insorge con il mandatario che ha già perso tale qualità — per revoca o rinuncia — e riguarda l’adempimento degli obblighi nascenti dal rapporto contrattuale ormai esaurito (restituzione di documentazione, rendiconto, compensi), ciascuna delle parti agisce per la tutela di un proprio interesse personale. Il condominio è rappresentato dal nuovo amministratore e vuole i documenti; la società uscente difende la propria posizione contrattuale. Non si controverte di proprietà comune né di gestione condominiale, bensì dell’art. 1713 c.c. — obbligo del mandatario di rendere il conto e restituire quanto ricevuto in esecuzione del mandato. L’azione esula pertanto dall’art. 23 c.p.c. ed è soggetta ai criteri generali degli artt. 18, 19 e 20 c.p.c.

L’onere di contestazione specifica nelle eccezioni di incompetenza

La Corte aggiunge un profilo processuale di notevole interesse. Quando — come nel caso di specie — trovano applicazione i criteri generali di competenza per territorio (derogabile), il convenuto che eccepisce l’incompetenza del giudice adito ha l’onere di contestare specificamente l’applicabilità di ciascuno dei criteri alternativi ex artt. 18, 19 e 20 c.p.c. e di fornire la relativa prova. Tale onere non opera nelle controversie soggette al foro esclusivo dell’art. 23 c.p.c. — dove basta eccepire quel foro unico — ma riprende vigore quando si versa in materia di competenza derogabile. Non averlo assolto ha reso inammissibile il motivo, consolidando la competenza del Tribunale adito.

Impatto pratico per gli amministratori e i condomini

La pronuncia ha immediate ricadute operative. In primo luogo, il condominio che intenda agire contro il proprio ex amministratore per il recupero di documenti, per il rendiconto o per i danni connessi alla gestione pregressa dovrà individuare il giudice competente secondo i criteri generali: foro del convenuto (sede legale o residenza dell’ex amministratore), foro del luogo in cui è sorta o deve eseguirsi l’obbligazione. Non potrà dunque invocare automaticamente il foro condominiale del luogo dei beni comuni.

In secondo luogo, l’ex amministratore che intenda opporre l’incompetenza del giudice adito dovrà predisporre un’eccezione puntuale e documentata, articolata su ciascuno dei fori alternativi concorrenti, pena l’inammissibilità della censura. Una difesa generica sull’incompetenza — senza contestare specificamente ogni criterio — non sarà sufficiente.

Infine, la distinzione tra amministratore in carica e amministratore uscente conferma che il cambio della guardia nella gestione condominiale non è un passaggio neutro: è il momento in cui nasce un’autonoma obbligazione restitutoria e rendicontiva, regolata dal diritto comune del mandato, con tutte le implicazioni processuali che ne conseguono.

Riferimenti normativi e giurisprudenziali

Norme: artt. 18, 19, 20, 23 c.p.c.; art. 71-quater disp. att. c.c.; artt. 1129, 1130, 1131, 1713 c.c.; art. 42 c.p.c.

Giurisprudenza richiamata: Cass. S.U. n. 20076/2006 (foro condominiale esclusivo); Cass. Sez. 2 n. 5235/2000 (retribuzione amministratore uscente); Cass. Sez. 2 n. 7874/2021 (natura del mandato dell’amministratore); Cass. Sez. 2 n. 6020/2023 (onere di contestazione nella competenza derogabile); Cass. S.U. n. 20449/2014 (forma della decisione sulla competenza).

A cura dell’Avv. Prof. Roberto Cacioni — Autore per ANAI, Associazione Nazionale Amministratori Immobili

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Il potere di transigere o dilazionare i debiti condominiali non rientra, di regola, nelle attribuzioni ordinarie dell’amministratore. In assenza di una preventiva delibera assembleare o di una delega specifica, un accordo che conceda sconti, rateizzazioni o altre modalità di pagamento diverse dalla riscossione dovuta può essere considerato eccedente i poteri gestori. L’impianto normativo di riferimento è l’art. 1129, comma 9, c.c., che impone all’amministratore, salvo espressa dispensa dell’assemblea, di agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso.

Questo principio è stato ribadito, secondo la ricostruzione disponibile in fonti aperte, da un decreto del Tribunale di Napoli, VI Sezione civile, reso in camera di consiglio il 9 gennaio 2026 nel procedimento R.G. n. 12967/2025, con cui è stata disposta la revoca giudiziale di un’amministratrice. Non ho reperito il testo integrale del provvedimento in una fonte pubblica ufficiale accessibile; la vicenda è quindi ricostruita sulla base del materiale che hai fornito e di una sintesi giornalistico-giuridica pubblicata il 5 marzo 2026.

La vicenda

Nel ricorso per revoca erano state contestate diverse irregolarità: dalla gestione delle morosità alla tenuta dei bilanci, fino alla convocazione delle assemblee e ad altri profili documentali. Tra i punti centrali, i ricorrenti avevano evidenziato la concessione di rateizzazioni su quote ordinarie e straordinarie senza prova di autorizzazione assembleare, nonché la mancata dimostrazione di attività tempestive per il recupero di morosità risalenti. Secondo la ricostruzione disponibile, il Tribunale ha ritenuto assorbente proprio il segmento relativo alla gestione dei crediti condominiali.

Sul piano difensivo, l’amministratrice aveva sostenuto di avere regolarmente assolto gli obblighi formativi e di avere gestito alcune posizioni debitorie tramite solleciti o piani di rientro. Quanto al requisito professionale, la disciplina dell’art. 71-bis disp. att. c.c. prevede un’esenzione dal corso iniziale per chi abbia svolto attività di amministrazione per almeno un anno nel triennio precedente all’entrata in vigore della riforma, ferma la formazione periodica. Questo profilo, secondo la sintesi disponibile, non è stato ritenuto decisivo ai fini della revoca.

La decisione

Il punto chiave della decisione sarebbe nell’affermazione che l’amministratore non può accettare autonomamente una rateizzazione proposta da un condomino moroso, se manca la prova di una preventiva autorizzazione assembleare. In questa prospettiva, la concessione di un piano di rientro non è stata letta come un semplice atto esecutivo, ma come una scelta dispositiva incidente sulle modalità di soddisfazione del credito comune, e quindi estranea ai poteri gestori ordinari.

La base giuridica di tale impostazione si salda con la giurisprudenza di legittimità. La Cassazione ha chiarito che spetta all’assemblea, e non all’amministratore, approvare una transazione che riguardi spese di interesse comune, salvo delega espressa con fissazione dei limiti. Lo stesso indirizzo è stato richiamato anche in relazione agli accordi con condomini morosi, escludendo che l’amministratore possa pattuire autonomamente dilazioni o accordi transattivi senza un previo mandato assembleare.

Sempre secondo la ricostruzione del caso, il Tribunale avrebbe inoltre valorizzato la permanenza, nel consuntivo 2024, di morosità risalenti agli anni 2020-2022 per circa 6.500 euro, senza prova documentale delle attività di recupero svolte. Questo elemento, sommato alla rateizzazione accettata senza mandato, sarebbe stato ritenuto sufficiente a integrare un quadro di gravità tale da giustificare la revoca giudiziale, con assorbimento degli ulteriori addebiti.

Cosa cambia nella pratica per gli amministratori

La lezione operativa è netta. L’amministratore conserva il dovere di attivarsi per il recupero delle quote e non può sostituire a tale obbligo una trattativa individuale con il condomino moroso, salvo che l’assemblea lo abbia autorizzato espressamente o lo abbia dispensato dall’azione coattiva nei limiti consentiti dalla legge. In concreto, sconti, sospensioni, dilazioni, compensazioni o riscadenzamenti del debito richiedono una scelta assembleare chiara, oppure una delega specifica che delimiti l’attività negoziale.

Il provvedimento, per come ricostruito, segnala anche un secondo profilo: nel giudizio di revoca conta la tracciabilità documentale. Non basta affermare di avere sollecitato il pagamento o di avere avviato interlocuzioni informali. Occorre poter dimostrare, con documenti verificabili, i solleciti inviati, gli eventuali incarichi legali conferiti, le delibere che autorizzano scelte derogatorie e la coerenza tra rendiconto, stato di riparto e attività di recupero.

Il principio da ricordare

L’amministratore non è titolare di un generale potere di “negoziare” il credito condominiale. La disponibilità del credito, nelle sue modalità essenziali di riscossione, resta in capo all’assemblea quando si tratta di spese di interesse comune. Per questo motivo, in assenza di delibera autorizzativa, un piano di rientro o una transazione con il condomino moroso può esporre l’amministratore a contestazioni serie, sino alla revoca giudiziale quando il comportamento risulti concretamente idoneo a compromettere la corretta gestione o il rapporto fiduciario.

Riferimenti essenziali

• Art. 1129, comma 9, c.c.
• Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2014, n. 821; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1980, n. 1994, sul potere assembleare in tema di transazioni relative a spese comuni.
• Cass. civ., 12 agosto 2022, n. 24808, sul difetto di potere dell’amministratore nel pattuire accordi o dilazioni senza autorizzazione assembleare.

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Roma, 28 gennaio 2026 – ore 18:06
Autore: Avv. Prof. Roberto Cacioni
Categoria: Giurisprudenza e prassi

Occhiello
Condominio parziale e colonne di scarico: la Corte di Cassazione ribadisce il primato del criterio proporzionale.

Sommario
Un’ordinanza di gennaio 2026 chiarisce che l’assenza di tabelle parziali non legittima la divisione “a teste” tra i soli condomini serviti da una colonna di scarico: la spesa va ricalcolata in proporzione ai millesimi, restringendo però la platea ai soli beneficiari.

Il quadro normativo: impianto comune, ma contributo “a platea ristretta”

Le condutture di scarico/fognarie rientrano tra gli impianti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c., n. 3, per gli impianti fino al punto di diramazione verso le proprietà esclusive). In linea generale, le spese per conservazione e riparazione delle parti comuni si ripartiscono in misura proporzionale al valore della proprietà (art. 1123, comma 1, c.c.).

Quando però l’impianto (o una sua tratta) serve solo alcune unità – tipicamente una “verticale” di scarico che raccoglie gli scarichi di una sola colonna di appartamenti – opera la logica del condominio parziale: contribuiscono solo i condomini che traggono utilità da quella parte/impianto (art. 1123, comma 3, c.c.).

La notizia: Cassazione 2026 “stop” al riparto in parti uguali senza base convenzionale

La Corte di Cassazione (Sez. II civile) è tornata sul tema con un provvedimento di gennaio 2026 (ordinanza n. 1095/2026, depositata il 19 gennaio 2026), in un caso relativo alla sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere ripartita in parti uguali tra i soli condomini serviti.

Il principio operativo è netto: l’assenza di tabelle millesimali “parziali” non autorizza il riparto “per teste”. Il criterio legale resta quello proporzionale, anche se la platea dei contribuenti si restringe al gruppo dei soli utilizzatori (condominio parziale).

Dichiarazione ANAI: “La pronuncia rafforza un punto cruciale per gli amministratori: nel condominio parziale cambia chi partecipa alla spesa, non come si calcola il contributo. Il riparto ‘uguale per tutti’ senza valida convenzione espone la delibera a contestazioni e ricalcoli.” – Ufficio Studi ANAI

Cosa cambia “ora” per gli amministratori: i millesimi generali si ricalcolano sul gruppo beneficiario

Il passaggio più rilevante, in chiave gestionale, è che i millesimi generali (tabella A) possono essere usati anche per spese che riguardano solo alcuni condomini: basta ricalcolare il rapporto tra i soli interessati.

Come si fa il ricalcolo (metodo pratico)

1. Individua le unità effettivamente servite dalla colonna/tratta di impianto.

2. Somma i loro millesimi generali (solo di quel gruppo).

3. Ripartisci la spesa in proporzione: millesimi del singolo / somma millesimi del gruppo.

Esempio
Tre unità servite con millesimi generali: 120 – 180 – 200.
Somma gruppo: 500.
Riparto: 120/500, 180/500, 200/500 (non 1/3 ciascuno).

Delibera assembleare e rischio contenzioso: attenzione a “criterio” vs “applicazione”

La Cassazione, nella ricostruzione riportata dalla stampa specializzata, evidenzia anche un profilo tipico: l’approvazione dei lavori da parte dei soli utenti non equivale automaticamente ad accettare un criterio di riparto diverso da quello legale.

Per gli amministratori conta distinguere:

• Applicare i criteri legali (art. 1123 c.c.) → scelta ordinaria dell’assemblea nell’ambito delle attribuzioni (art. 1135 c.c.).

• Derogare ai criteri legali (es. “tutti in parti uguali”) → serve una valida base convenzionale (regolamento contrattuale o accordo unanime, a seconda dei casi), non una semplice maggioranza.

Sul piano delle impugnazioni, il quadro generale sull’invalidità delle delibere in materia condominiale è stato chiarito dalle Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021), che ribadisce la centralità del termine e del perimetro dell’azione ex art. 1137 c.c..

Box ANAI: consigli pratici per amministratori

Checklist operativa (anti-contestazioni)

• Mappa tecnica: acquisisci relazione/verbale tecnico che identifichi con certezza la colonna/tratta e le unità servite.

• Platea corretta: riparto solo tra i beneficiari (condominio parziale, art. 1123 co. 3).

• Criterio corretto: riparto proporzionale ricalcolando i millesimi generali sul gruppo (no “per teste” salvo convenzione).

• Delibera “pulita”: in verbale separa approvazione lavori e approvazione riparto, allegando prospetto di calcolo.

• Trasparenza: inserisci nel rendiconto il metodo di ricalcolo e la somma millesimale del gruppo.

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Ripartizione spese condominiali; colonna di scarico; acque nere; condominio parziale; art. 1123 c.c.; tabelle millesimali; delibera assembleare; impugnazione delibera; amministratore di condominio; manutenzione impianti comuni.

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ANAI monitorerà eventuali ulteriori sviluppi applicativi e massime/commenti ufficiali sul provvedimento di gennaio 2026 (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 1095/2026) e pubblicherà schede operative con esempi di calcolo e modelli di prospetto di riparto.

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