NULLA LA DELIBERA SE NON SI CONVOVANO TUTTI GLI AVENTI DIRITTO

Riferimenti normativi: art. 1130 bis c.c. – art. 115 c.c. – art. 1137 c.c – art. 1136 c.c.- art. 100 c.p.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Tribunale Civile di Roma Sentenza n. 12700/2023

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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Nulla la delibera se non si convocano tutti gli aventi diritto.

Si riporta testualmente le motivazioni dell’ill.mo Giudice Dott. Giuseppe Colaluce

Nel merito la domanda attorea di annullamento ex art. 1137 c.c. è fondata e va accolta per la seguente assorbente ragione. Risulta dalla visura dell’Agenzia delle Entrate (all.1 della produzione attorea) che l’immobile era caduto in successione nel 2012 ed era stata effettuata voltura nel 2016 con indicazione di tutti gli accettanti l’eredità (tra cui anche l’attore, indicato, nel detto all.1, come proprietario per 5/72).

All’assemblea del 23/02/2018 dovevano dunque essere convocati tutti i comproprietari dell’immobile contraddistinto in NCEU di Roma al fg. 933, p.lla 482, sub. 23 in via Ciro Da Urbino n. 37 piano 6, interno 17, scala A. L’art. 1130 comma 6 c.c. stabilisce che “L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”; la novella del 2012 ha introdotto un preciso obbligo di legge a carico del legale rappresentante dell’ente collettivo di individuare presso i pubblici registri, in caso di mancata collaborazione, gli aventi diritto a partecipare alle assemblee
e di aggiornare l’anagrafe condominiale. L’art. 67 comma 2 disp. att. c.c. prevede, a sua volta, che “qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell’articolo 1106 del codice”. Se ne deduce che, in tali casi, l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale va comunicato a ciascun comproprietario al fine di consentire a tutti i partecipanti alla comunione di esprimere la loro volontà circa l’individuazione del loro rappresentante, stabilendo al contempo i suoi poteri ed i suoi obblighi.

L’omessa convocazione da parte dell’amministratore del Condominio di un partecipante alla comunione, avente diritto di esprimere la propria preferenza circa la persona da delegare per l’assemblea condominiale e le direttive a cui attenersi, costituisce vizio procedimentale idoneo ad inficiare l’intera assemblea del Condominio, in quanto, a norma dell’art.1136 comma 6 c.c. “l’Assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”. E fra gli “aventi diritto” ci sono senz’altro gli “interessati” a cui fa riferimento l’art. 67 comma 2 disp. att. c.c.;
Cass. 17294/2020 ha opportunamente ribadito che vi è “legittimazione di ciascun condomino a far valere sia i vizi che concernono la propria specifica posizione sia quelli che riguardano gli altri compartecipi” in ragione della “natura speciale dell’art. 1137, comma 1, cod civ. rispetto alla generale disposizione dell’art. 1441 cod. civ.”. D’altra parte anche la storica sentenza di Cass. SS.UU. n.4806/2005 aveva già in precedenza statuito che “Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni”. Ciò perché una delibera condominiale non è un contratto, bensì un atto collegiale che si forma in assemblea nel rispetto
delle inderogabili regole enunciate dalle disposizioni imperative contenute nell’art.1136 c.c., ed in materia di azioni di annullamento a legittimazione tipizzata – come l’annullabilità delle deliberazioni del condominio, l’annullabilità delle deliberazioni consiliari, l’annullabilità delle deliberazioni della comunione, l’annullabilità delle deliberazioni dell’associazione, l’annullabilità delle deliberazioni di s.p.a. (oltre che l’annullabilità delle disposizioni testamentarie, l’annullabilità del matrimonio, l’annullabilità del testamento che pure presentano caratteristiche di ordine pubblico e sono state espressamente ricondotte dal legislatore al medesimo paradigma) – l’interesse di un condomino ad agire ex art. 1137 comma 2 c.c. per la rimozione di delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio si sostanzia nello stesso accertamento dei vizi di cui le medesime sono affette. Dal che ne deriva anche l’infondatezza dell’eccezione, svolta dal convenuto, di difetto di interesse ex art.100 c.p.c., essendo, in tali casi, sufficiente che la posizione giuridica soggettiva di chi agisce sia suscettibile di ricevere un concreto ed effettivo pregiudizio dal permanere dell’atto nel mondo del diritto e, per converso, un concreto ed effettivo vantaggio dalla sua caducazione. Il Condominio ha confessato nei suoi atti di non aver convocato l’attore; sul punto si è difeso in diritto sostenendo che non fosse necessaria la sua convocazione giacché “è onere dell’erede comunicare all’amministratore il decesso del condomino e l’accettazione dell’eredità, con assunzione in capo a sé dei diritti ed obblighi condominiali” (citando, all’uopo, Cass. 6926/2007). Tale massima tuttavia appare ormai superata dal chiaro disposto legislativo introdotto a seguito della novella del 2012. Aggiuntasi che l’onere della prova di aver convocato tutti gli aventi diritto grava su di esso Condominio, non potendosi addossare a chi deduca l’invalidità dell’assemblea la prova negativa dell’inosservanza di tale obbligo (ex plurimis Cass. 24132/2009). La confessione giudiziale resa sulla detta circostanza di fatto costituisce prova suprema, ex art. 2733 c.c., dell’irregolare costituzione dell’assemblea ed è – per ciò stesso – causa di illegittimità di tutte le delibere assunte nell’assemblea del 23/02/2018 (che vanno perciò annullate).

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