SCARICO DELLA CONDENSA DEL CONDIZIONATORE NEL PLUVIALE CONDOMINIALE: ILLEGITTIMO SENZA AUTORIZZAZIONE

Il caso deciso dal Tribunale: condensa del climatizzatore e uso del pluviale condominiale

Una recente sentenza ha affrontato la delicata questione della legittimità dello scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale, tema ricorrente in ambito condominiale, specie nei mesi estivi. Il caso nasce dalla contestazione da parte del Condominio nei confronti di alcuni condomini che avevano installato impianti di climatizzazione le cui tubazioni convogliavano l’acqua di condensa direttamente nei pluviali comuni, senza previa autorizzazione assembleare.

A seguito delle contestazioni, il Condominio ha agito in giudizio, chiedendo la rimozione dell’intervento e il ripristino dello stato originario, assumendo che tale uso rappresentasse una violazione dell’art. 1102 c.c. e un’alterazione della funzione originaria del bene comune.

Le difese dei condomini

I condomini convenuti si sono costituiti in giudizio negando qualsiasi alterazione del bene comune, sostenendo che lo scarico della condensa costituisce un’immissione modesta, non inquinante e non dannosa, tale da non compromettere l’utilizzo del pluviale da parte degli altri partecipanti al condominio.

Inoltre, hanno fatto leva su una presunta tolleranza del Condominio e sulla mancanza di divieti espliciti nel regolamento, contestando la legittimazione dell’assemblea a deliberare la rimozione in assenza di un danno concreto.

Il principio di diritto: l’art. 1102 c.c. e la tutela delle parti comuni

Il Tribunale ha accolto le ragioni del Condominio, richiamando espressamente l’art. 1102 del Codice civile, secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso.

Il giudice ha osservato che il pluviale è destinato allo smaltimento delle acque meteoriche, mentre la condensa del condizionatore è frutto di un processo artificiale e ha natura differente, per quanto non pericolosa. La trasformazione dell’uso del pluviale, senza autorizzazione dell’assemblea né intervento tecnico qualificato, costituisce una violazione del principio di corretta utilizzazione delle parti comuni.

Il Tribunale ha anche evidenziato come l’assenza di danno materiale non sia sufficiente ad escludere l’illegittimità dell’intervento: ciò che rileva è l’alterazione funzionale e strutturale della cosa comune.

La decisione: ordine di rimozione e ripristino

La sentenza si conclude con l’accoglimento della domanda del Condominio. Il giudice ha ordinato ai condomini la rimozione dello scarico della condensa nel pluviale e il ripristino dello stato originario, condannandoli alle spese di lite.

Il provvedimento ribadisce il principio per cui l’innovazione sulle parti comuni, anche se apparentemente minima, richiede il consenso dell’assemblea, soprattutto quando incide sulla destinazione funzionale del bene.

Commento critico: orientamento consolidato e implicazioni pratiche

Un indirizzo giurisprudenziale ormai fermo

La pronuncia si inserisce in un solco giurisprudenziale ormai consolidato, già avallato da numerose decisioni, tra cui Trib. Padova, 22 febbraio 2011 n. 352, secondo cui l’immissione della condensa nei pluviali condominiali integra un uso anomalo del bene comune.

Anche recenti pronunce (ad es. Trib. Salerno, 2023) hanno confermato che l’acqua di condensa non può essere assimilata all’acqua piovana e, pertanto, non può essere introdotta nei pluviali senza delibera condominiale o modifica tecnica conforme ai regolamenti edilizi.

Implicazioni operative per gli amministratori e i tecnici

Dal punto di vista operativo, la sentenza offre utili spunti per amministratori, tecnici e avvocati:

• Prima dell’installazione di condizionatori, è necessario verificare dove confluisce la condensa e se tale percorso è conforme al regolamento condominiale e ai titoli edilizi.
• È fortemente raccomandato proporre in assemblea una delibera che disciplini l’uso degli impianti e gli eventuali percorsi di scarico.
• In alternativa, è preferibile orientare i condomini verso sistemi di scarico autonomi e certificati, che non gravino sulle strutture comuni.
• L’amministratore può legittimamente richiedere, in assenza di autorizzazione, la rimozione dell’intervento non conforme, anche in via extragiudiziale.

Conclusioni: attenzione agli impianti privati che impattano sulle parti comuni

Lo scarico della condensa del condizionatore nel pluviale condominiale è, secondo la giurisprudenza più recente, illegittimo se effettuato senza il consenso dell’assemblea. L’utilizzo delle parti comuni deve essere sempre conforme alla loro destinazione originaria, anche in assenza di danni materiali.

Per evitare liti e contenziosi, è opportuno che gli impianti vengano progettati e realizzati da tecnici qualificati, in sinergia con l’amministratore, nel rispetto del regolamento e del principio di buona convivenza condominiale.

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