RIFORMA CONDOMINIALE 2025: L’ANALISI ANAI SUI NUOVI POTERI DELL’AMMINISTRATORE

La riforma condominiale 2025 è al centro del dibattito tra avvocati, amministratori e giuristi.
L’associazione ANAI, dopo aver esaminato la proposta di legge attualmente all’esame del Parlamento e le elaborazioni circolate nella prassi, offre una lettura che distingue con chiarezza:

• ciò che è realmente previsto dal progetto normativo;

• ciò che è, allo stato, solo un’ipotesi di riforma sul piano dottrinale e politico, in particolare quanto al ricorso dell’amministratore al giudice per l’approvazione del rendiconto.

1. Il contesto: crisi dell’assemblea e centralità del rendiconto

Alla base della riforma condominiale 2025 vi è una realtà ben nota ai difensori dei Condomini:

• assemblee spesso deserte o con quorum insufficiente;

• conflitti interni che impediscono l’approvazione del bilancio;

• rendiconto non deliberato e gestione di fatto paralizzata.

Il rendiconto condominiale resta però il cuore dell’intero sistema:

• condiziona il recupero delle quote dai condomini morosi;

• incide sulla continuità dei rapporti con i fornitori;

• consente la programmazione delle spese ordinarie e straordinarie;

• è presupposto per un’esercizio trasparente del mandato dell’amministratore.

In assenza di un bilancio approvato, il Condominio entra in una zona grigia: gli strumenti di tutela esistono, ma non sono pienamente azionabili.

2. Cosa prevede davvero la riforma condominiale 2025

2.1 Le linee certe della proposta di legge

Secondo la lettura ANAI della proposta di legge:

• viene rafforzata la professionalità dell’amministratore di condominio, con requisiti più stringenti (es. titolo di studio) anche per l’amministratore interno;

• si prevede un registro/elenco nazionale degli amministratori e dei revisori contabili condominiali;

• viene introdotta e disciplinata in modo organico la figura del revisore condominiale, con compiti di controllo sulla contabilità e sul rendiconto;

• si prospettano obblighi più strutturati di trasparenza contabile, anche mediante forme di deposito o messa a disposizione del rendiconto approvato.

Il focus della riforma, per come oggi è leggibile, è quindi su:

• qualificazione professionale;

• controllo contabile;

• tracciabilità della gestione.

2.2 Il sistema vigente: limiti dell’amministratore e ruolo dell’assemblea

Nell’attuale quadro normativo:

• l’amministratore non può approvare da solo il rendiconto;

• l’assemblea è il luogo necessario di approvazione del bilancio;

• i condomini possono, in caso di inerzia, ricorrere al giudice ex art. 1105 c.c. per la nomina di un amministratore ad acta;

• l’amministratore può utilizzare l’art. 63 disp. att. c.c. solo se il bilancio è regolarmente deliberato.

Questi dati restano validi e non risultano stravolti, allo stato, dal testo di riforma.

3. L’ipotesi di ricorso al giudice per l’approvazione del rendiconto

3.1 Una proposta nel dibattito, non ancora norma positiva

Nel dibattito tecnico e associativo sulla riforma condominiale 2025 è emersa una proposta forte:
concedere all’amministratore, in caso di reiterata inerzia dell’assemblea, la facoltà di rivolgersi direttamente al giudice per ottenere l’approvazione del rendiconto o la nomina di un amministratore ad acta.

ANAI, dopo aver letto la proposta di legge e gli schemi circolati, ritiene però necessario precisare che:

• questa previsione non risulta, allo stato, testualmente codificata nella proposta di legge ufficiale;

• deve essere qualificata come ipotesi di riforma avanzata in dottrina e nella prassi, non come dato normativo certo.

Ne consegue che, nell’ottica di un articolo destinato a siti legali e riviste professionali, è corretto:

• trattare il ricorso al giudice per l’approvazione del rendiconto come scenario possibile o auspicato da parte della categoria;

• evitare di presentarlo come effettiva novità già contenuta nella riforma condominiale 2025.

3.2 Il principio di diritto sotteso

La proposta di ampliamento del potere dell’amministratore si fonda comunque su un principio di diritto chiaro:

L’interesse del Condominio alla continuità della gestione e alla stabilità economica non può essere sacrificato all’inerzia o al veto ostruzionistico di una minoranza di condomini.

Si tratta di un principio che già oggi può orientare:

• l’interpretazione delle norme esistenti;

• il ricorso al giudice ex art. 1105 c.c. da parte dei condomini;

• le soluzioni operative suggerite dai difensori nel contenzioso.

4. Le posizioni delle parti: Condominio, condomini e difensori

4.1 La prospettiva del Condominio e dei difensori

Dal punto di vista del Condominio e dei suoi difensori, la riforma condominiale 2025, così come letta da ANAI, offre:

• maggiori garanzie di professionalità dell’amministratore;

• una contabilità più controllabile e sindacabile, grazie al revisore;

• basi più solide per l’azione di recupero crediti, laddove il rendiconto sia strutturato e verificato.

L’eventuale evoluzione verso un vero e proprio ricorso al giudice per l’approvazione del rendiconto rappresenterebbe un ulteriore strumento contro la paralisi.

4.2 Le difese dei condomini

Per i condomini e i loro difensori, i profili di attenzione sono:

• evitare che ogni conflitto assembleare venga “scaricato” sul giudice;

• preservare il diritto di controllo sul rendiconto e sulle scelte gestionali;

• vigilare perché i maggiori poteri di fatto dell’amministratore non si traducano in compressione dei diritti individuali, specie dei dissenzienti.

In quest’ottica, ANAI richiama la necessità di:

• presupposti rigorosi per ogni eventuale accesso al giudice;

• garanzie effettive di contraddittorio;

• strumenti chiari di impugnazione dei provvedimenti.

5. Indicazioni operative per avvocati e giuristi

Dal punto di vista pratico, la riforma condominiale 2025 e le sue possibili evoluzioni suggeriscono ai difensori alcune linee operative:

5.1 Per i difensori del Condominio

• Curare la redazione dei verbali di assemblea (quorum, voti contrari, contestazioni).

• Impostare il rendiconto in modo tecnicamente ineccepibile, prevedendo un possibile controllo di revisore e giudice.

• Strutturare il recupero crediti valorizzando il rendiconto revisionato come base probatoria.

5.2 Per i difensori dei condomini

• Verificare il rispetto delle regole sulla convocazione e deliberazione assembleare.

• Contestare, ove necessario, vizi del rendiconto (documentazione mancante, criteri di riparto, trasparenza).

• Valutare con attenzione gli spazi di impugnazione delle delibere e di opposizione ai decreti ingiuntivi.

6. Conclusioni ANAI sulla riforma condominiale 2025

Per ANAI, la riforma condominiale 2025 rappresenta un passaggio importante verso:

• maggiore qualificazione professionale degli amministratori;

• più trasparenza contabile e controlli;

• una gestione condominiale meno esposta a improvvisazioni e conflitti.

L’eventuale introduzione, in futuro, di un ricorso diretto dell’amministratore al giudice per l’approvazione del rendiconto resta, allo stato, una proposta nel dibattito: interessante e potenzialmente utile, ma non ancora tradotta in norma positiva.

Per avvocati e giuristi, l’approccio corretto è quindi duplice:

• applicare con rigore le regole vigenti, valorizzando gli spazi offerti dalla riforma;

• seguire con attenzione l’evoluzione parlamentare e dottrinale, pronti ad aggiornare prassi e strategie difensive se e quando il legislatore deciderà di intervenire anche sul rapporto tra amministratore, assemblea e giudice in materia di rendiconto.

——————

www.associazioneanai.it

———————————————–