REVOCA DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE PER MANCATA AZIONE CONTRO I MOROSI: IL TRIBUNALE DI MESSINA CHIARISCE I LIMITI DELLA DISCREZIONALITÀ GESTIONALE
Il fatto: un’amministrazione tollerante che ha aggravato la morosità condominiale
Con decreto del 16 luglio 2025, il Tribunale di Messina ha disposto la revoca dell’amministratore condominiale per grave irregolarità gestionale, accogliendo il ricorso di un condomino preoccupato per l’inerzia nella gestione della morosità. La vicenda trae origine da una situazione debitoria preoccupante, con crediti condominiali non riscossi per oltre 72.000 euro, cresciuti sensibilmente rispetto ai 58.000 euro dell’anno precedente.
L’assemblea, nel tentativo di affrontare la criticità, aveva approvato una delibera specifica: invio di diffide a tutti i condomini con debiti superiori a 1.000 euro, offerta di piani di rientro non superiori a 12 mesi, ed eventuale avvio delle azioni legali di recupero in caso di mancato pagamento. L’amministratore, però, si è limitato ad inviare solo due diffide e non ha attivato alcuna procedura giudiziale, determinando di fatto l’aggravamento della crisi finanziaria del Condominio.
Le difese dell’amministratore e del Condominio
Nel corso del procedimento, l’amministratore ha sostenuto di aver agito secondo prudenza, tentando soluzioni conciliative per evitare contenziosi. La difesa ha altresì affermato che, nonostante la situazione debitoria, i servizi essenziali del condominio non erano mai stati interrotti e che il bilancio era stato successivamente approvato dall’assemblea, anche se con ritardo.
I difensori del Condominio hanno sostenuto che l’inazione non aveva prodotto un danno concreto e che il comportamento dell’amministratore doveva essere valutato nel contesto complessivo della gestione, alla luce delle difficoltà contingenti.
Il principio di diritto: dovere inderogabile di riscossione entro sei mesi
Il Tribunale ha rigettato le argomentazioni difensive e ha ritenuto la mancata esecuzione delle delibere assembleari e l’inerzia nella riscossione dei crediti una grave violazione dell’art. 1129, comma 12 c.c.. La norma prevede espressamente la revoca giudiziale dell’amministratore in caso di omessa esecuzione delle delibere dell’assemblea o di inadempimento degli obblighi previsti per legge.
In particolare, il comma 9 dell’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di agire per la riscossione delle quote entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea né per la procedura, né per la nomina del legale.
Ulteriore irregolarità: la presentazione tardiva del rendiconto
Il Tribunale ha anche censurato la tardiva presentazione del bilancio consuntivo, avvenuta oltre i 180 giorni previsti dall’art. 1130, comma 1 n. 10 c.c.. Il fatto che l’assemblea abbia comunque approvato il bilancio non sana il vizio originario. La normativa impone all’amministratore una condotta proattiva e puntuale, e ogni scostamento dai termini previsti integra un’autonoma causa di revoca, anche in assenza di danni immediati.
Commento operativo: le responsabilità gestionali non si eludono
Questa pronuncia ha notevole valore pratico per gli avvocati e gli operatori del diritto condominiale, perché chiarisce alcuni principi imprescindibili nella gestione del Condominio:
L’obbligo di azione è inderogabile
L’amministratore non può sospendere le azioni di recupero crediti in modo discrezionale, né temporeggiare confidando in soluzioni bonarie. In assenza di una delibera assembleare espressa di esonero, la riscossione delle quote morose entro sei mesi è un obbligo giuridico e non un’opzione.
La delibera è vincolante
Le deliberazioni dell’assemblea non sono suggerimenti, ma atti vincolanti che l’amministratore deve eseguire fedelmente e senza ritardi. Il Tribunale riafferma che l’amministratore è un mandatario, non un mediatore tollerante.
Il bilancio va presentato nei tempi di legge
Anche in mancanza di opposizioni assembleari, il ritardo nella redazione del bilancio costituisce un’irregolarità formale grave, che non può essere sanata ex post. La gestione finanziaria deve essere trasparente, puntuale e conforme ai termini di legge.
Conclusioni: un richiamo alla diligenza professionale
La decisione del Tribunale di Messina costituisce un forte richiamo alla responsabilità professionale degli amministratori di condominio. La tolleranza verso i condomini morosi, se non prevista espressamente dall’assemblea, può essere letta come violazione del mandato fiduciario e legittima la revoca giudiziale, anche su impulso di un singolo condomino.
Per i professionisti del settore, questa sentenza impone una riflessione sulle prassi operative: è necessario documentare puntualmente ogni passaggio, rispettare rigorosamente i termini e agire senza ritardi per la tutela dell’interesse comune.
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