RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE INERTE: CONDANNA AL RISARCIMENTO PER OMESSA GESTIONE DELLE MOROSITÀ CONDOMINIALI

Il Tribunale di Nocera Inferiore, con la sentenza n. 1975 dell’11 giugno 2025, ha ribadito un principio ormai consolidato in tema di responsabilità solidale nel condominio: l’amministratore che omette di agire contro i condomini morosi può essere condannato al risarcimento dei danni, in quanto inadempiente agli obblighi del mandato conferito ex art. 1710 c.c.

Una decisione che conferma il rigore con cui la giurisprudenza valuta la funzione gestionale e fiduciaria dell’amministratore condominiale, sottolineandone la responsabilità in caso di inerzia o negligenza nella tutela dell’interesse comune.

Il fatto: inerzia e gravi omissioni nella gestione del condominio

La controversia trae origine dall’azione proposta da un condominio, rappresentato dal nuovo amministratore, nei confronti della precedente amministratrice, revocata a seguito di una delibera assembleare.
La domanda si fondava su diverse condotte omissive, tra cui:

• la mancata attivazione delle procedure per il recupero delle morosità condominiali;
• l’omessa rendicontazione delle somme incassate durante il mandato;
• l’utilizzo indebito di fondi vincolati senza previa deliberazione assembleare;
• la percezione di compensi dopo la revoca, senza giustificazione o copertura contabile.

Tali omissioni avevano compromesso gravemente l’equilibrio finanziario del condominio, impedendo un corretto rapporto con i fornitori e i creditori.

Le difese dell’amministratrice: giustificazioni non provate

Nel costituirsi in giudizio, l’ex amministratrice ha tentato di giustificare la propria condotta, sostenendo l’esistenza di generiche difficoltà operative, l’assenza di fondi disponibili e una pretesa delega informale da parte dell’assemblea a non procedere contro i morosi.

Tuttavia, nessuna delle allegazioni difensive è stata suffragata da riscontri documentali. Il Tribunale ha rilevato l’assenza di delibere che autorizzassero l’inerzia o la mancata escussione dei debitori, così come l’omessa dimostrazione di attività gestionali minimamente idonee alla tutela del patrimonio comune.

Il principio di diritto richiamato dal Tribunale

Il giudice ha fondato la propria decisione sull’art. 1710 c.c., che impone al mandatario di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Nel contesto condominiale, tale obbligo si traduce nella necessità di attivare tempestivamente ogni iniziativa utile al recupero dei crediti, anche attraverso atti giudiziari, per garantire l’equilibrio economico dell’ente.

Significativo il passaggio della motivazione in cui si afferma che «l’omissione sistematica e ingiustificata dell’amministratore nel contrastare la morosità costituisce una violazione grave del mandato fiduciario, aggravando il danno collettivo e compromettendo la gestione ordinaria».

La condanna al risarcimento e la restituzione dei compensi

Il Tribunale ha riconosciuto in pieno la responsabilità dell’ex amministratrice, condannandola genericamente al risarcimento del danno in favore del condominio.

Non essendo possibile, allo stato, procedere a una quantificazione precisa del danno (mancando una contabilità completa e dettagliata), il giudice ha disposto che la liquidazione avvenga in separato giudizio, in base a criteri equitativi ex art. 1226 c.c.

In aggiunta, è stata accolta anche la domanda di restituzione dei compensi percepiti dopo la revoca dall’incarico, poiché tali somme risultavano versate in assenza di titolo, senza alcuna urgenza operativa né copertura deliberativa ai sensi dell’art. 1135, comma 2, c.c.

Commento critico-operativo per avvocati e giuristi

Questa sentenza rappresenta un ulteriore punto fermo in materia di responsabilità solidale nel condominio, con particolare riferimento alla gestione delle morosità.

Dal punto di vista operativo, il contenuto della decisione offre una serie di spunti concreti per l’attività forense e gestionale:

Per gli avvocati

• Attività difensiva del condominio: è fondamentale raccogliere con tempestività documentazione contabile, verbali assembleari e corrispondenza utile a dimostrare l’inerzia dell’amministratore uscente.
• Impugnazione dell’amministratore: si consiglia di valutare la tempestività dell’azione anche alla luce di eventuali prescrizioni, nonché la possibilità di procedere con rito semplificato per il risarcimento.
• Tutela cautelare: nei casi più gravi, potrebbe configurarsi il rischio di danno irreparabile che giustifica istanze di sequestro conservativo.

Per gli amministratori professionisti

• Dovere di diligenza rafforzata: l’amministratore ha l’obbligo di avviare procedure per il recupero dei crediti, salvo diversa (e motivata) delibera assembleare. La sola conoscenza della morosità e l’inazione possono fondare una responsabilità civile.
• Trasparenza nella rendicontazione: omettere la presentazione del rendiconto annuale o non documentare le entrate e le uscite può esporre a responsabilità personale.
• Rinuncia preventiva ai compensi: in caso di revoca, ogni attività successiva deve essere deliberata e giustificata; in difetto, eventuali somme percepite possono essere oggetto di azione restitutoria.

Conclusioni

Il Tribunale di Nocera Inferiore, con questa sentenza, sottolinea con chiarezza che la responsabilità solidale nel condominio può estendersi all’amministratore negligente, specie in presenza di comportamenti omissivi nella tutela del credito dell’ente.

Un richiamo forte all’assunzione consapevole di responsabilità da parte di chi gestisce beni comuni, nella consapevolezza che ogni inadempimento – anche per omissione – ha un impatto diretto e misurabile sulla collettività condominiale.

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