🔴 NEWS ANAI

Roma, 16 dicembre 2025 – ore 10:30
Associazione Nazionale Amministratori Immobili (ANAI)
Ufficio Studi
Sezione: News | Condominio | Giurisprudenza e Prassi

Occhiello

Assemblee di fine anno e bilanci arretrati

Rendiconti arretrati e tabelle millesimali corrette: cresce il contenzioso nei condomìni

Sommario

Nelle assemblee di chiusura esercizio aumentano le contestazioni quando si approvano rendiconti di gestioni pregresse e si applicano tabelle millesimali rettificate per errore. ANAI chiarisce quando non si tratta di retroattività illegittima e come ridurre il rischio di impugnazioni.

Cosa sta accadendo nelle assemblee

Con la fine dell’anno e l’avvio delle assemblee dedicate alla regolarizzazione contabile, molti condomìni stanno affrontando una situazione ricorrente: l’approvazione di rendiconti arretrati, riferiti a esercizi precedenti mai deliberati, spesso accompagnata dall’utilizzo di tabelle millesimali corrette approvate in un momento successivo.

Secondo ANAI, è proprio questa combinazione – arretrati + rettifica dei millesimi – a generare un aumento delle contestazioni e delle minacce di impugnazione.

Il nodo della “retroattività”

Le obiezioni più frequenti sollevate dai condomini sono due:

• “Le nuove tabelle non possono valere per il passato”;

• “Si stanno ricalcolando spese già maturate”.

In realtà, la questione va distinta con attenzione, perché non tutti i rendiconti pregressi sono giuridicamente uguali.

Il quadro normativo di riferimento

Le tabelle millesimali sono disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
In particolare, l’art. 69 consente la rettifica delle tabelle quando risultino conseguenza di errore.

Il rendiconto, invece, diventa efficace solo con la delibera assembleare di approvazione (art. 1135 c.c.), momento in cui il riparto delle spese assume rilevanza giuridica.

Errore oggettivo e natura correttiva delle tabelle

Nella prassi condominiale, molte rettifiche delle tabelle non introducono nuovi criteri di riparto, ma correggono errori tecnici: omissioni di unità immobiliari, calcoli errati, valori incoerenti con la reale consistenza dell’edificio.

In tali ipotesi, la revisione ha natura correttiva e non innovativa, perché mira a ripristinare il corretto valore proporzionale delle unità immobiliari.

Sul punto, resta centrale l’indirizzo delle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 9 agosto 2010, n. 18477), che ha chiarito la funzione delle tabelle millesimali e il regime delle maggioranze assembleari quando non si incida su criteri convenzionali.

Rendiconti mai approvati: il punto decisivo

Il tema più delicato riguarda i rendiconti di gestioni pregresse mai approvati.

In questi casi:

• non esiste un riparto già “cristallizzato” da una delibera assembleare;

• l’assemblea sta procedendo alla prima approvazione di quel bilancio.

Di conseguenza, l’utilizzo delle tabelle corrette per errore non equivale a ricalcolare il passato, ma a utilizzare il criterio valido al momento della prima approvazione del rendiconto.

La giurisprudenza di legittimità ha più volte ribadito che la delibera di approvazione del rendiconto (se non impugnata) costituisce titolo per la riscossione delle spese; tra le pronunce richiamate in prassi, Cass. civ., ord. 15 febbraio 2021, n. 3847.

Quando il rischio di impugnazione aumenta

Scenario diverso – e più critico – è quello in cui si tenti di applicare le nuove tabelle a rendiconti già approvati in passato, per rideterminare spese già deliberate.
In tali ipotesi, il rischio di contenzioso è sensibilmente più elevato, poiché si interviene su delibere già efficaci.

Le indicazioni operative di ANAI

Per ridurre contestazioni e impugnazioni, ANAI raccomanda agli amministratori di:

1. Verbalizzare con chiarezza che la revisione delle tabelle avviene per errore oggettivo (art. 69 disp. att. c.c.);

2. Allegare una relazione tecnica che spieghi l’errore e la correzione;

3. Distinguere esplicitamente tra rendiconti mai approvati e rendiconti già deliberati;

4. Comunicare preventivamente ai condomini i criteri adottati, prima dell’assemblea.

📌 Dichiarazione ANAI

“La maggior parte dei contenziosi nasce da una comunicazione incompleta più che da un errore giuridico. Chiarezza su natura della rettifica e stato dei rendiconti è oggi la principale forma di prevenzione.”
Ufficio Studi ANAI

🔎 In aggiornamento

ANAI continuerà a monitorare l’evoluzione della giurisprudenza e delle prassi applicative in materia di tabelle millesimali e rendiconti arretrati, fornendo indicazioni operative ai propri associati.

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