PIANO DI RIENTRO DEL CONDOMINO MOROSO: CHI DECIDE, AMMINISTRATORE O ASSEMBLEA?

L’amministratore può concordare da solo solo una rateizzazione che non cambia l’importo dovuto e non crea buchi di cassa. Se l’accordo comporta rinunce (sconti, interessi azzerati, saldo e stralcio) o impatta sul bilancio, decide l’assemblea con delibera.

Perché il tema è importante

Anche un solo insoluto può bloccare fornitori e lavori. Prima di aprire un contenzioso, spesso si prova una soluzione bonaria: il piano di rientro. Ma chi ha il potere di approvarlo? Dipende dalla natura dell’accordo e dai suoi effetti sui conti del condominio.

Quando l’amministratore può agire in autonomia

L’amministratore può concordare un piano senza delibera solo se si tratta di una diversa modalità di pagamento di un debito già certo e liquido, senza alcuna rinuncia economica. In pratica:

• è un semplice calendario di rate o nuove scadenze (nessun taglio del capitale);
• interessi e oneri restano dovuti secondo regolamento/legge;
• la rateizzazione non mette a rischio la cassa (es. coperta da fondo cassa, nessun ritardo nei pagamenti ai fornitori).

Se anche uno solo di questi punti manca, l’amministratore non può decidere da solo.

Quando serve la delibera dell’assemblea

È necessaria la decisione dell’assemblea (a maggioranza) quando il piano:

• prevede rinunce: riduzione del debito, saldo e stralcio, abbuono interessi/more;
• ha impatto rilevante su bilancio e liquidità (durata lunga, anticipo degli altri condòmini);
• comporta sospendere o non avviare un’azione giudiziaria appropriata al caso;
• modifica in sostanza i diritti di credito del condominio.

In queste ipotesi l’assemblea è l’unico organo legittimato a decidere.

Come muoversi nei casi complessi

• Valutazione preventiva: quantifica il debito, verifica la sostenibilità delle rate e gli effetti di cassa.
• Trasparenza documentale: metti per iscritto proposta, impegni, scadenze e conseguenze in caso di inadempimento.
• Soggetti fragili: se il moroso ha un amministratore di sostegno, acquisisci il decreto di nomina per controllare i poteri rappresentativi.
• Regola d’oro: anche quando la legge consente autonomia, passare dall’assemblea evita contestazioni e tutela l’amministratore.

Procedura consigliata (checklist operativa)

1. Ricostruzione del credito (capitale, interessi, spese già maturate).
2. Proposta scritta del moroso con piano rate e garanzie.
3. Valutazione di cassa e del rischio (eventuali fondi disponibili).
4. Scelta del canale decisionale: autonomia solo se mera rateizzazione senza rinunce; altrimenti convoca assemblea.
5. Accordo scritto con clausola risolutiva espressa e decadenza dal beneficio del termine.
6. Monitoraggio pagamenti e immediata attivazione delle tutele se salta una rata.

Errori da evitare

• Accordi verbali o senza cronoprogramma e penali.
• Sconti impliciti (es. interessi non applicati) senza delibera.
• Piani che slittano i fornitori creando nuovi insoluti.
• Mancata tracciabilità dei versamenti (bonifico dedicato, causale chiara).

FAQ rapide

L’amministratore può rateizzare liberamente?
Sì, solo come diversa scansione delle scadenze e senza rinunce economiche. In caso contrario serve l’assemblea.

Serve sempre un verbale assembleare?
No, ma è consigliabile per importi elevati o piani lunghi: riduce i rischi di contestazione.

Si possono azzerare gli interessi?
Solo con delibera: è una rinuncia di credito.

Se il moroso non rispetta il piano?
Con una clausola risolutiva l’intero debito diventa immediatamente esigibile e si procede al recupero.

——————————————

Modello essenziale di accordo (esempio)

“Il Sig./La Sig.ra ___ riconosce il debito di € ___ (capitale + interessi maturati al //____).
Paga in n. __ rate mensili di € ___ con scadenza il giorno __ di ogni mese, tramite bonifico su c/c condominiale IBAN ____.
In caso di mancato pagamento anche di una sola rata entro __ giorni dalla scadenza, il debitore decade dal beneficio del termine e l’intero residuo diventa immediatamente esigibile, oltre a interessi di mora e spese di recupero.”

(Adatta termini e importi al tuo regolamento; l’esempio non è consulenza legale.)

—————

https://associazioneanai.it/articoli/articoli-e-sentenze/