NULLITÀ O ANNULLABILITÀ LA DELIBERA CHE NOMINA O CONFERMA UN AMMINISTRATORE SENTA I REQUISITI PREVISTI DALL’ART. 71-BIS DISP. ATT. C.C.

La nomina o conferma dell’amministratore presuppone che il soggetto designato sia già in possesso dei requisiti richiesti dall’art. 71-bis disp. att. c.c., inclusi (per gli amministratori esterni ai condomini) formazione iniziale e aggiornamento periodico. Il punto pratico è decisivo: non basta la sola frequenza del corso, se alla data dell’assemblea non risulta conseguita l’attestazione finale.

Su questo impianto si innesta la sentenza Tribunale di Napoli n. 585 del 14 gennaio 2026, che affronta anche il tema dell’esonero per l’amministratore “interno” e, soprattutto, qualifica il vizio come annullabilità.

Il fatto e la vicenda processuale

La delibera impugnata

Un condomino impugna la delibera assembleare del 3 aprile 2024, limitatamente al punto relativo alla nomina/conferma dell’amministratore.

La sequenza temporale che decide la causa

Dalla ricostruzione (come riportata nella fonte) risulta che l’amministratore:

• aveva frequentato il corso iniziale tra 21 marzo 2024 e 9 aprile 2024;
• aveva ottenuto l’attestato solo il 21 maggio 2024, quindi dopo l’assemblea del 3 aprile 2024.

Le difese delle parti

La posizione del condomino

Il condomino deduce l’illegittimità della nomina/conferma perché l’amministratore (soggetto esterno):

1. non aveva completato la formazione richiesta alla data della delibera;
2. non poteva invocare l’esonero previsto quando l’amministratore è nominato tra i condomini.

La posizione del Condominio

Il Condominio chiede il rigetto dell’impugnazione, sostenendo (in sintesi) l’idoneità del soggetto nominato e valorizzando il conseguimento successivo dell’abilitazione, oltre a un collegamento “familiare” con una proprietà nello stabile.

La decisione: attestato richiesto già alla data dell’assemblea

Il Tribunale annulla la delibera solo nella parte relativa alla nomina/conferma dell’amministratore, ritenendo decisivi due passaggi:

Requisiti “a data certa” (formazione non sanabile ex post)

Al 3 aprile 2024 l’amministratore non aveva ancora conseguito l’attestato: la frequenza del corso non viene equiparata al conseguimento del requisito.

Esonero: non estendibile a chi non è condomino

Il Tribunale esclude l’esonero perché l’amministratore non era “condomino” in senso proprio (la proprietà era riferita al coniuge), e quindi non poteva beneficiare della disciplina prevista per l’amministratore nominato tra i partecipanti.

Nota sui magistrati: nelle fonti consultate sulla sentenza del Tribunale di Napoli non è indicato il nominativo del giudice estensore; per le sentenze di Cassazione, invece, i dati di collegio sono esplicitati (v. infra).

Principio di diritto ricavabile

Il principio operativo è chiaro: la delibera che nomina/conferma un amministratore esterno richiede che i requisiti ex art. 71-bis siano già maturati e documentabili alla data dell’assemblea; in mancanza, la delibera è invalida (con qualificazione del vizio oggetto di dibattito giurisprudenziale).

Box: cosa sono le “norme imperative” e perché contano nelle delibere condominiali

Norme imperative = regole inderogabili: non possono essere escluse o modificate dalla volontà dei privati (contratti, assemblee, regolamenti), perché tutelano interessi ritenuti superiori dall’ordinamento (ordine pubblico, correttezza del mercato, protezione di terzi o della collettività).

Quando un atto (anche una delibera) è in contrasto con una norma imperativa, può scattare la nullità “virtuale” ex art. 1418 c.c.. Proprio su questa base la Cassazione ha qualificato l’art. 71-bis come norma imperativa e ha ricondotto alla nullità la delibera di nomina dell’amministratore privo dei requisiti.

Nullità o annullabilità della delibera di nomina: il punto dopo Napoli 2026 e Cassazione 2024

Due linee interpretative conviventi

1. Merito (annullabilità): Trib. Napoli n. 585/2026 qualifica la delibera come annullabile quando l’incarico è conferito a soggetto privo dei requisiti (nel caso, per mancanza dell’attestato alla data della delibera).
2. Legittimità (nullità): Cassazione civile, Sez. II, 31 ottobre 2024, n. 28195 e n. 28196 afferma che la delibera è nulla per contrarietà a norma imperativa, in quanto i requisiti dell’art. 71-bis sono posti a tutela di interessi generali e incidono sulla capacità del contraente.
   • Cass. 28195/2024: Presidente Milena Falaschi, Relatore/Estensore Antonio Scarpa.
   • Cass. 28196/2024: testo in PDF con passaggi espliciti su norma imperativa e nullità.

Impatto pratico (strategia “prudente”)

• Se il vizio è annullabilità: vale in linea generale il perimetro dell’art. 1137 c.c. (termine breve e regole dell’impugnazione).
• Se il vizio è nullità: la tutela non è ancorata al termine di 30 giorni e l’invalidità può essere fatta valere con maggiore ampiezza (fermi interesse e regole processuali).

Best practice difensiva (quando si è nei tempi): impostare domanda principale di nullità (alla luce di Cass. 28195–28196/2024) e subordinata di annullamento ex art. 1137 c.c., per neutralizzare il rischio che il giudice di merito aderisca al filone dell’annullabilità.

Commento critico e operativo (ANAI)

1. Checklist documentale “prima” della nomina: il Condominio dovrebbe acquisire e conservare prima dell’assemblea copia di attestati e requisiti ex art. 71-bis (e verbalizzare gli estremi). Questo evita delibere “in anticipo” e contenzioso prevedibile.
2. Esonero solo se condomino: la sentenza ribadisce un criterio restrittivo; collegamenti familiari o intestazioni a terzi non “trasformano” l’amministratore esterno in amministratore interno.
3. Piano alternativo: revoca: anche quando la lite sull’invalidità è complessa (nullità vs annullabilità), la carenza dei requisiti può riflettersi sul distinto terreno della revoca dell’amministratore.

In conclusione, la vicenda conferma l’esigenza di coincidenza temporale tra nomina e possesso dei requisiti: l’attestazione deve essere già conseguita alla data della delibera e l’esonero non si estende oltre l’amministratore effettivamente “condomino”. Sul piano della sanzione civilistica, il quadro è oggi condizionato dall’intervento della Cassazione 2024 (Pres. Falaschi, Est. Scarpa), che propende per la nullità; tuttavia, alcune pronunce di merito (come Napoli 2026) continuano a parlare di annullabilità, imponendo una strategia processuale “a doppio binario”.

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