NULLA LA DELIBERA SE NON SI CONVOVANO TUTTI GLI AVENTI DIRITTO

Riferimenti normativi: art. 1130 bis c.c., art. 115 c.c., art. 1137 c.c., art. 1136 c.c., art. 100 c.p.c.
Riferimenti giurisprudenziali: Tribunale Civile di Roma, Sentenza n. 12700/2023
Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni – Associazione ANAI

Nullità della delibera condominiale: mancata convocazione di tutti gli aventi diritto

La sentenza del Tribunale di Roma n. 12700/2023 ha ribadito un principio fondamentale del diritto condominiale: la mancata convocazione di tutti gli aventi diritto rende nulla la delibera assembleare. Questo principio si fonda sull’obbligo dell’amministratore di convocare correttamente tutti i proprietari, come previsto dagli articoli 1130 bis e 1136 c.c.

Motivazioni della sentenza

Secondo il Giudice Dott. Giuseppe Colaluce, l’omessa convocazione di un partecipante alla comunione, avente diritto a esprimere la propria preferenza sulla persona da delegare e sulle direttive per l’assemblea, costituisce un vizio procedimentale che invalida l’intera assemblea condominiale. La normativa è chiara: “L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati” (art. 1136 c.c.).

L’amministratore ha l’obbligo di aggiornare l’anagrafe condominiale e, in caso di mancata collaborazione, acquisire le informazioni necessarie dai registri pubblici, come previsto dall’art. 1130 bis c.c. Questo adempimento è essenziale per garantire la piena partecipazione degli aventi diritto alle decisioni condominiali.

Giurisprudenza di riferimento

La sentenza richiama precedenti importanti della Corte di Cassazione, tra cui:

• Cassazione SS.UU. n. 4806/2005: “Le delibere assembleari devono rispettare le forme procedimentali per garantire la partecipazione di tutti i condomini.”
• Cassazione n. 17294/2020: “Il condomino può far valere vizi relativi alla mancata convocazione in ragione della natura speciale dell’art. 1137 c.c.”
• Cassazione n. 24132/2009: “L’onere della prova della corretta convocazione grava sull’amministratore.”

Implicazioni pratiche

• Convocazione corretta: L’amministratore deve verificare e aggiornare l’anagrafe condominiale, assicurandosi che tutti i comproprietari siano convocati regolarmente.
• Validità delle delibere: La mancata convocazione di anche un solo avente diritto rende nulle tutte le delibere assunte dall’assemblea.
• Onere della prova: Spetta al condominio dimostrare che la convocazione è stata effettuata correttamente.

Conclusioni

La sentenza n. 12700/2023 del Tribunale di Roma rafforza l’importanza della trasparenza e della partecipazione nel processo decisionale condominiale. L’amministratore è tenuto a rispettare rigorosamente le norme sulla convocazione per garantire la validità delle delibere.

Questa decisione rappresenta un riferimento per amministratori di condominio e professionisti legali, sottolineando la necessità di una gestione precisa e rispettosa delle norme vigenti.

Scarica la Sentenza: Tribunale Roma, Sentenza n. 12700/2023