LA DETERMINAZIONE DEL MOMENTO IN CUI SORGE L’OBBLIGO DI CONTRIBUZIONE ALLE SPESE CONDOMINIALI: I DIVERSI ORIENTAMENTI DELLA CASSAZIONE CIRCA IL SOGGETTO TENUTO AL PAGAMENTO (CONDÒMINO ALIENANTE O CONDÒMINO ACQUIRENTE)
Cassazione-2-maggio-2013-n.-10235
La questione più rilevante concerne la determinazione del momento in cui sorge l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali in tutti quei casi in cui vi sia un differimento temporale tra l’assunzione della delibera di spesa da parte dell’assemblea e la data in cui la stessa, di fatto, è sostenuta.
Tale determinazione incide infatti sulla individuazione del soggetto tenuto al pagamento di tale spesa tutte le volte in cui nell’indicato arco temporale avvenga il trasferimento della proprietà dell’unità immobiliare in condominio: in parole povere ne risponde il condòmino alienante o il condòmino acquirente?
La fattispecie che con maggior frequenza è sottoposta all’esame dei giudici riguarda l’imputazione delle ingenti spese di restauro (o di rifacimento) della facciata dell’edificio, la cui assunzione è preventivamente deliberata dall’assemblea dei condòmini, ma il cui effettivo esborso si verifica a notevole distanza di tempo, talvolta anche di molti mesi, dalla data della delibera.
Preliminarmente è bene ricordare che, nel contratto di alienazione dell’unità immobiliare in condominio, alienante e acquirente possono liberamente convenire su quale dei due contraenti sia destinato a ricadere l’obbligo delle spese condominiali deliberate ma non ancora sostenute, ma che tali patti, efficaci nei loro rapporti interni, sono inopponibili al condominio.
In mancanza, invece, di una specifica pattuizione tra le parti, la dottrina ha proposto diverse e contrastanti soluzioni e anche la giurisprudenza della Cassazione non ha espresso al riguardo un indirizzo univoco. Schematizzando può dirsi che le sentenze del Supremo Collegio in materia possono ricondursi a tre distinti orientamenti.
Il primo e più risalente indirizzo ritiene che l’obbligo di contribuzione alle spese condominiali sorga al momento dell’assunzione della delibera dell’assemblea condominiale che approva la spesa.
Nell’ambito delle decisioni che si inquadrano in questo filone si è anche precisato che non è strettamente necessaria una ulteriore e successiva delibera dell’assemblea che in concreto ripartisca la spesa tra i vari condòmini perché essa serve certamente a rendere liquido un debito preesistente ma potrebbe anche non essere adottata in quanto sulla base delle tabelle millesimali si possono agevolmente determinare le somme dovute dai singoli condòmini (rispetto all’importo complessivo della spesa a suo tempo deliberata) mediante una semplice operazione aritmetica.
Dunque, secondo questo indirizzo, obbligato al pagamento delle spese condominiali è il proprietario dell’unità immobiliare al momento dell’assunzione della delibera di approvazione della spesa.
Un secondo filone, invece, reputa decisivo il momento della concreta attua- zione dell’attività comportante la spesa, piuttosto che quello della preventiva approvazione da parte dell’assemblea, in quanto sostiene che la delibera assem- bleare rileva su un altro piano, ossia ha una funzione meramente autorizzativa del compimento della relativa attività di gestione da parte dell’amministratore.
Secondo questa prospettiva, dunque, obbligato al pagamento delle spese è colui che è proprietario dell’unità immobiliare nel momento in cui vengono eseguiti i lavori.
Infine, a partire dal 2010, i giudici di legittimità hanno proposto una terza e più articolata soluzione che si fonda sulla “diversa origine della spesa alla quale il condòmino è tenuto a contribuire”.
Quest’ultimo orientamento si basa su una ricostruzione sistematica della di- sciplina legislativa in materia di condominio per quanto concerne la ripartizione dei poteri tra amministratore e assemblea in tema di spese condominiali.
In sostanza, secondo la semplificazione che si legge nella sentenza della Cassazione n. 10235/2013, può trattarsi di: a) “spese necessarie relative alla manutenzione ordinaria”; b) “spese attinenti ad interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria manutenzione”26.
In relazione alle prime la nascita dell’obbligazione coincide con il compimento effettivo dell’attività che comporta la spesa.
L’obbligo del condòmino – sostiene la Cassazione nella sentenza che ha inaugurato l’orientamento in esame – sorge ex lege non appena è compiuto l’intervento che genera la spesa, in quanto tale intervento è effettuato nell’interesse della collettività dei condòmini in base ad una valutazione dell’amministratore del condominio, che è l’organo cui spetta per legge il relativo potere, posto che tra le sue attribuzioni vi è appunto quella di “erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”, come testualmente stabilisce l’art. 1130, primo comma, n. 3), c.c.
In relazione, invece, alle spese concernenti interventi comportanti innovazioni o, comunque, di straordinaria manutenzione, la delibera assembleare ha valore costitutivo dell’obbligazione, poiché è rimesso all’assemblea dei condòmini valutare sia la necessità della spesa sia di determinarne i limiti qualitativi e quantitativi.
Ne consegue, dunque, che in questi casi è obbligato al pagamento il proprietario dell’unità immobiliare in condominio al momento dell’adozione della delibera.
Quanto alle caratteristiche di tale atto collegiale, la Cassazione ha chiarito che deve trattarsi non di una determinazione meramente programmatica o interlocutoria, nella quale l’assemblea manifesti soltanto una generica volontà in merito all’esecuzione di determinati lavori di manutenzione straordinaria, ma di una delibera in cui la stessa effettivamente si determini a commissionare i lavori in questione individuandone l’entità e la natura nonché le conseguenti spese; e, di recente, in modo ancor più netto, la Suprema Corte ha stabilito che la delibera in esame “deve in ogni caso determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta” o le opere da compiersi e il corrispettivo dei lavori.
