Delibere condominiali e rilevanza dei vizi formali – Necessità dei quorum deliberativi e distinzione tra nullità e annullabilità.

Nota a Sentenza – Tribunale di Roma, 30 novembre 2020, n. 17028
Redatta dall’Avv. Prof. Roberto Cacioni

Oggetto: Delibere condominiali e rilevanza dei vizi formali – Necessità dei quorum deliberativi e distinzione tra nullità e annullabilità.

La sentenza del Tribunale di Roma, n. 17028 del 30 novembre 2020, affronta un tema cruciale in materia condominiale: l’incidenza dei vizi formali nella validità delle delibere assembleari e l’onere probatorio in capo al condomino che intenda impugnarle. La pronuncia si inserisce in un consolidato quadro giurisprudenziale, delineando con chiarezza i principi che regolano la distinzione tra nullità e annullabilità delle deliberazioni condominiali.

Fatti di causa

La controversia ha origine dall’impugnazione di una delibera assembleare da parte di un condomino, che deduceva tre profili di invalidità:

1. La mancata distinzione, nel verbale, tra i condomini favorevoli e contrari alle singole deliberazioni.
2. L’inserimento di un fatto non vero, mai verificatosi.
3. L’assenza della firma del segretario sul verbale.

Il Condominio, dal canto suo, eccepiva la cessazione della materia del contendere a seguito dell’approvazione di una delibera successiva, che aveva integralmente sostituito quella oggetto di impugnazione.

Principi espressi nella sentenza

Il Tribunale dichiara la cessazione della materia del contendere, riconoscendo tuttavia l’infondatezza di due dei tre motivi di impugnazione avanzati dall’attore. Sul punto, richiama alcuni fondamentali principi giurisprudenziali:

1. Nullità e annullabilità delle delibere
   La distinzione tra nullità e annullabilità è stata definita dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n. 4806/2005). Sono nulle le delibere prive degli elementi essenziali, aventi oggetto illecito o impossibile, o che incidano sui diritti individuali dei condomini; sono invece annullabili le delibere viziate sotto il profilo formale o procedurale, quali quelle adottate con maggioranze insufficienti o in violazione delle norme sulla convocazione e informazione dell’assemblea.
2. Vizi formali e irregolarità non invalidanti
   Il Tribunale, riprendendo il consolidato orientamento della Suprema Corte (Cass. n. 11375/2017), ribadisce che l’assenza della firma del segretario o del presidente costituisce una mera irregolarità, priva di effetti invalidanti, salvo che non incida sui diritti dei condomini. Tale principio si collega alla natura di organo collegiale dell’assemblea, che agisce come espressione collettiva della volontà condominiale.
3. Onere probatorio e validità del verbale
   Il verbale assembleare costituisce una rappresentazione documentale del volere dell’assemblea e assume valore probatorio di scrittura privata. Ne consegue che il condomino che voglia contestarne il contenuto deve fornire prova concreta dei vizi denunciati, non potendo limitarsi a generiche contestazioni.
4. Necessità di quorum deliberativi chiari
   Il Tribunale accoglie il primo motivo di impugnazione, evidenziando come il verbale non consentisse di verificare il raggiungimento dei quorum deliberativi richiesti dalla legge, risultando pertanto invalido. È infatti necessario che il verbale riporti chiaramente l’espressione di voto dei condomini favorevoli e contrari, al fine di garantire la trasparenza delle decisioni assunte.

Decisione finale

Pur dichiarando la cessazione della materia del contendere, il Tribunale condanna il Condominio alle spese legali in virtù del principio della soccombenza virtuale, riconoscendo la fondatezza parziale della domanda attorea.

Osservazioni conclusive

La sentenza conferma l’orientamento prevalente volto a limitare le cause di invalidità delle delibere condominiali ai soli casi in cui sia ravvisabile un concreto pregiudizio per i condomini. Essa rafforza inoltre l’esigenza di chiarezza e trasparenza nella verbalizzazione delle assemblee, quale strumento essenziale per tutelare i diritti dei partecipanti e garantire la corretta gestione della cosa comune.