CONVOCAZIONE UNICA IN CONDOMINIO: È VALIDA? REGOLE, QUORUM E COME IMPUGNARE
Perché esistono “prima” e “seconda” convocazione
L’art. 1136 c.c. prevede quorum più stringenti in prima convocazione (per evitare decisioni prese con poche presenze) e quorum ridotti in seconda convocazione, che può tenersi almeno il giorno successivo. È una soluzione pratica per scongiurare la paralisi condominiale.
Se l’avviso indica una sola convocazione
Se la convocazione non distingue tra prima e seconda, l’assemblea non è automaticamente invalida. La riunione si considera in prima convocazione, quindi per costituirsi e deliberare deve rispettare le soglie del comma 1 e 2 dell’art. 1136 c.c. (quorum “alti”). La prassi e la giurisprudenza di merito lo confermano.
Quorum da rispettare (promemoria operativo)
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Costitutivo (prima convocazione): presenti almeno 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti.
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Deliberativo (prima convocazione): favorevoli = maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore (≥ 500 millesimi).
Se per errore si applicano i quorum della seconda convocazione a una seduta che giuridicamente è “prima”, le delibere sono annullabili (non nulle).
La prima convocazione deve tenersi davvero?
No. La seconda non dipende dallo svolgimento effettivo della prima: questa può anche andare deserta (prassi frequente) purché le due date siano correttamente indicate. Principio ribadito da Cassazione e dottrina pratica nel tempo.
Nullità o annullabilità: cosa cambia (e per i tuoi termini)
Le Sezioni Unite hanno tracciato la linea: la regola generale è l’annullabilità per vizi procedurali (convocazione, quorum, ripartizioni), mentre la nullità è eccezione, riservata a casi gravissimi (oggetto illecito, invasione di diritti individuali, carenza di potere).
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Annullabilità: impugnazione entro 30 giorni (presenti/dissenzienti da quando si è tenuta; assenti da quando è comunicata).
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Nullità: impugnabile sempre.
Caso pratico: Tribunale di Napoli, n. 5036/2025
Il Tribunale di Napoli (21 maggio 2025, n. 5036) ha chiarito che l’omessa distinzione tra prima e seconda non invalida la convocazione: l’assemblea va considerata in prima convocazione e, se sono stati usati i quorum “bassi”, la delibera è annullabile per difetto di maggioranze, non per il vizio formale dell’avviso.
Checklist veloce per amministratori e condòmini
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Indica sempre prima e seconda convocazione con giorni distinti.
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In assenza di distinzione, applica i quorum della prima (costitutivo + deliberativo).
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Verbalizza presenze, deleghe e millesimi per prova dei quorum.
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Se noti quorum sbagliati, impugna entro 30 giorni (annullabilità).
FAQ (Domande Frequenti)
La convocazione unica rende nulla l’assemblea?
No. Si considera prima convocazione e richiede le maggioranze più alte. L’eventuale errore sui quorum genera annullabilità, non nullità.
Per fare la seconda convocazione devo svolgere davvero la prima?
No: la prima può andare deserta; l’importante è indicare correttamente le due date nell’avviso.
Quali sono i quorum in prima convocazione?
Presenze: 2/3 del valore + maggioranza dei partecipanti; approvazione: maggioranza intervenuti + almeno 1/2 del valore.
Entro quando posso impugnare se sono stati applicati i quorum sbagliati?
Entro 30 giorni (regola dell’annullabilità, Sezioni Unite).
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