🔍 Tipologie di balconi e competenze
I balconi possono essere distinti in due categorie:
- Balconi aggettanti: sporgenti rispetto alla facciata, considerati in genere di proprietà esclusiva (art. 1117 c.c.), la manutenzione è a carico del proprietario.
- Balconi incassati: integrati nella struttura del palazzo e assimilabili a parti comuni, con manutenzione condominiale.
📌 Quali interventi sono condominiali e quali privati?
- Il pavimento interno e la soletta sono a carico del singolo condomino (aggettante), salvo diversa funzione comune (come il sottobalcone che copre l’unità inferiore)
- I frontalini, parapetti e rivestimenti estetici visibili dalla strada sono spesso beni comuni e la loro manutenzione è ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi (art. 1123 c.c.)
🧾 Nuove regole e sentenze 2025
Secondo la sentenza del Tribunale di Teramo n. 681 del 9 giugno 2025, l’assemblea condominiale non può deliberare su balconi privati: la delibera è da considerarsi nulla se l’intervento riguarda la proprietà esclusiva.
La sentenza del Tribunale di Napoli n. 2378/2025 ha stabilito che il proprietario di un balcone aggettante risponde in solido (anche come usufruttuario) in caso di danni causati da mancata manutenzione che colpisce l’unità inferiore.
⚖️ Normativa di riferimento
- Art. 1117 c.c. – definizione delle parti comuni e private dell’edificio.
- Art. 1123 e 1125 c.c. – criteri di ripartizione delle spese condominiali.
- Art. 1136 c.c. – quorum per le deliberazioni assembleari relative a parti comuni
- Art. 1135 c.c. – obblighi dell’amministratore, anche in situazioni di urgenza
🛠️ Consigli pratici per amministratori e condomini
- Verificare la natura del balcone: aggettante o incassato, definendo chiaramente responsabilità e costi.
- Interventi urgenti: in presenza di pericolo, l’amministratore può agire in via conservativa (art. 1135 c.c.) anche senza delibera, ma deve convocare successiva ratifica dell’assemblea.
- Assemblea condominiale: solo su interventi su parti comuni, con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c..
- Documentare tutto: relazioni tecniche, preventivi, verbali e fotografie da allegare alla convocazione e al verbale.
- Verificare i requisiti per bonus edilizi: possibili detrazioni per interventi di ristrutturazione, facciate, isolamento termico (Ecobonus, Bonus Facciate) — se applicabili.
💰 Costi indicativi per gli interventi
Secondo le stime aggiornate:
- Manutenzione ordinaria e riparazioni minori: circa 50–150 €/mq.
- Rifacimento strutturale completo: 150–500 €/mq.
- Tinteggiatura o riparazione di frontalini/parapetti: 10–20 €/mq per tinteggiatura, fino a 300 €/mq per sostituzione strutturale
✔️ Conclusione
La gestione della **manutenzione dei balconi** richiede conoscenza normativa, valutazione attenta della tipologia dell’intervento e corretta partecipazione assembleare. Alla luce delle sentenze 2025, è fondamentale distinguere chiaramente tra balconi privati e comuni e agire sempre nel rispetto delle norme.
