CONDOMINIO: L’AMMINISTRATORE CHE NON PAGA I FORNITORI RISPONDE DEI DANNI (MA NON SE HA GIÀ ATTIVATO I DECRETI CONTRO I MOROSI)

Corte d’Appello di Bologna, sentenza 1580/2025

In breve:

• Mala gestio se l’amministratore non paga le fatture ai fornitori pur avendo fondi disponibili: è tenuto a risarcire gli interessi e i danni maturati.
• Nessuna responsabilità per mancata esecuzione forzata contro i condomini morosi se sono già stati ottenuti e notificati decreti ingiuntivi e precetti e l’ulteriore azione non avrebbe avuto utilità concreta.
• Nel caso esaminato: condanna a 5.033,10 € (3.833,10 € di interessi + 1.200,00 € a titolo equitativo) oltre interessi legali, con manleva assicurativa (scoperto 10%) e parziale compensazione delle spese.

Cosa ha deciso la Corte

Con la sentenza n. 1580/2025, la Corte d’Appello di Bologna ha precisato i confini della responsabilità dell’amministratore di condominio:

• Esclusa la responsabilità per il recupero crediti verso morosi, perché l’ex amministratore aveva attivato decreti ingiuntivi e precetti e informato l’assemblea sui rischi e costi delle esecuzioni (pignoramenti immobiliari, ipoteche pregresse, rischio invenduto).
• Affermata invece la responsabilità per mancato pagamento delle fatture del fornitore di energia, nonostante la disponibilità di cassa: l’inerzia ha generato interessi passivi per 3.833,10 €, più 1.200,00 € di ulteriore danno equitativo, per un totale di 5.033,10 €, oltre interessi legali.

Il quadro normativo essenziale

• L’amministratore è mandatario con rappresentanza del condominio (art. 1703 c.c.) e deve agire con diligenza qualificata.
• L’art. 1129, co. 9, c.c. impone di attivare la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è iscritto.
• La Cassazione (Sez. VI, ord. 20100/2013) ha chiarito che l’assenza di esecuzione forzata non integra, di per sé, responsabilità se risultano azioni monitorie e precetti e l’inutilità dell’ulteriore esecuzione.

Il caso concreto, in sintesi

Il condominio cita l’ex amministratore per:

1. omesso recupero di crediti verso morosi;
2. mancato pagamento delle fatture energia, con interessi a carico del condominio.

Il primo grado rigetta la domanda. In appello, la Corte accoglie parzialmente: nessuna mala gestio sul recupero crediti; responsabilità piena per le fatture non pagate a fornitore.

Quando c’è mala gestio: fornitori non pagati

• Le obbligazioni certe, liquide ed esigibili (es. fatture energia) vanno pagate se ci sono fondi.
• L’inerzia dell’amministratore integra inadempimento e mala gestio: scatta l’obbligo di risarcire il danno (qui, interessi passivi + danno equitativo).

Quando non c’è mala gestio: recupero dei crediti

• Se l’amministratore dimostra:
  • decreti ingiuntivi e precetti già emessi/notificati;
  • informazione all’assemblea su costi/benefici;
  • scarsa utilità concreta delle esecuzioni (es. ipoteche pregresse, rischio invenduto),
    allora la mancata esecuzione forzata non comporta automaticamente responsabilità.

Cosa imparano amministratori e condomini (checklist operativa)

• Pagamenti fornitori: monitorare scadenze, verificare cassa dedicata, pagare tempestivamente.
• Recupero crediti morosi: attivare decreti ingiuntivi entro i termini; valutare cost/benefit delle esecuzioni e metterlo a verbale.
• Trasparenza: informare l’assemblea con documenti (preventivi costi legali, rischi esecuzione).
• Tracciabilità: conservare prove dei pagamenti e dei tentativi di recupero.

FAQ (brevi)

L’amministratore risponde sempre se non procede con pignoramenti?
No, se ha già attivato decreti ingiuntivi/precetti e prova l’inutilità dell’esecuzione.

Il mancato pagamento delle fatture può costare caro?
Sì: integra mala gestio e obbliga a risarcire gli interessi e gli ulteriori danni subiti dal condominio.

Basta allegare l’inadempimento per ottenere il risarcimento?
No: chi agisce deve provare il danno e che con condotta diligente sarebbe stato evitato.

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