Condominialità delle Aree e Presunzione ex Art. 1117 c.c.

Nota a Sentenza n. 29379/2024 della Corte di Cassazione

Condominialità delle Aree e Presunzione ex Art. 1117 c.c.

Premessa

La sentenza n. 29379/2024 della Corte di Cassazione affronta un tema centrale del diritto condominiale: la presunzione legale di comunione delle parti comuni prevista dall’art. 1117 c.c. e le condizioni per la sua esclusione. Il caso nasce da una controversia sulla proprietà di un’area cortilizia usata come parcheggio pubblico, che l’INPS sosteneva non appartenere al condominio.

Fatti di causa

I condomini avevano richiesto il riconoscimento della comproprietà dell’area cortilizia ai sensi dell’art. 1117 c.c. L’INPS si opponeva, argomentando che l’area fosse destinata a parcheggio pubblico e non servisse il condominio.

La Corte d’Appello di Brescia, in riforma della sentenza di primo grado, aveva dichiarato la condominialità dell’area, ritenendo irrilevante l’uso come parcheggio pubblico.

L’INPS, ricorrendo in Cassazione, contestava:

• L’applicazione della presunzione di condominialità (art. 1117 c.c.);
• L’omessa valutazione dell’uso permanente come parcheggio pubblico;
• Il rigetto della domanda subordinata di annullamento dei contratti di compravendita per errore essenziale.

Questioni giuridiche affrontate

1. Presunzione di condominialità (art. 1117 c.c.)

La Corte ha confermato che, senza un’esplicita esclusione negli atti di trasferimento, l’area cortilizia è considerata parte comune perché destinata a fornire aria e luce agli edifici condominiali.

2. Destinazione funzionale pregressa

L’uso dell’area come parcheggio pubblico non è sufficiente per superare la presunzione di condominialità, poiché non altera le caratteristiche strutturali che identificano il bene come comune.

3. Errore nei contratti di compravendita

La Corte ha rigettato il ricorso dell’INPS, ritenendo che non fosse dimostrato un errore essenziale né la sua incidenza sulla volontà contrattuale delle parti.

Principio di diritto

“In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, con il trasferimento di unità immobiliari dall’originario unico proprietario, si applica la presunzione di comunione ‘pro indiviso’ delle parti comuni, salvo esplicita esclusione negli atti di trasferimento.”

Implicazioni pratiche

Tutela delle parti comuni

È fondamentale inserire clausole esplicite nei contratti per escludere un bene dalla condominialità, altrimenti prevale la presunzione legale di comunione.

Rilevanza delle caratteristiche strutturali

La condominialità dipende dalle caratteristiche strutturali del bene, non dal suo uso attuale o passato.

Errore nei contratti di compravendita

Non è possibile contestare la condominialità invocando un errore essenziale senza dimostrare la sua influenza sulla volontà delle parti.

Conclusioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’(****), confermando che l’area cortilizia è parte della proprietà condominiale. Le sue caratteristiche strutturali la destinano all’uso comune e non vi sono clausole contrarie nei contratti.

Questa sentenza consolida il principio della presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c., chiarendo i requisiti per la sua esclusione e l’importanza della precisione negli atti contrattuali per evitare contenziosi.

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Sentenza n. 29379/2024 della Corte di Cassazione