Riferimenti normativi: art. 1671 c.c. – artt. 33 e 36 D.L.vo. 206/2005 – art. 1373 c.c. – artt. 1341 e 1342 c.c. – D.L. 18/2020 – dell’art. 348 bis c.p. – articolo 132 c.p.c. – art. 1386 c.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Tribunale Civile di Bologna Sentenza n. 946/2021

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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CONTRATTO TRA CONDOMINIO E DITTA APPALTATRICE – RECESSO UNILATERALE EX ART 1373 C.C.

il Tribunale di Bologna in persona dell’Ill.mo Dott. Marco D’Orazi si è occupato della delicata questione che occupa il Condominio da un lato e l’Appaltatore dall’altra quando quest’ultima a causa del recesso del contratto applica al committente la cosi detta chiamata penale.

Il Giudice in questo caso specifico ha correttamente richiamato il principio dell’art. 1373 cc: multa penitenziale, come tale, non rientra tra le ipotesi di clausole vessatorie di cui all’art. 33 D.L. vo 206/2005.

Multa penitenziale:

La multa penitenziale è una figura giuridica prevista dall’art. 1373 comma 3 del Codice Civile Italiano. Essa è molto simile alla caparra penitenziale, in quanto entrambe prevedono la corresponsione di una somma di denaro a fronte dell’esercizio del recesso da parte di una delle parti contrattuali. La multa penitenziale assolve, non diversamente dalla caparra penitenziale di cui all’art. 1386 c.c., alla sola finalità di indennizzare la controparte nell’ipotesi di esercizio del diritto di recesso da parte dell’altro contraente. In presenza di uno dei summenzionati istituti – diversamente da quanto avviene in tema di caparra confirmatoria o di risoluzione per inadempimento – non è certamente richiesta alcuna indagine circa l’addebitabilità del recesso e ci si dovrà pertanto limitare a prendere atto dell’avvenuto esercizio di tale diritto potestativo da parte del recedente e condannarlo al pagamento del corrispettivo richiesto da controparte.

Si allega la Sentenza-n. 2021-946 Tribunale Civile di Bologna

Riferimenti normativi: Art. 263 e 264 cpc

Riferimenti giurisprudenziali: Tribunale di Roma Sentenza n. 14120/2023 – Cassazione n. 10153/2011

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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Nulla la delibera se il conto economico non è strutturato in base al principio della cassa

il Tribunale Romano si è trovato di nuovo a valutare i motivi di impugnazione della delibera assembleare dedotti da parte di un condominio che contesta la modalità della redazione del bilancio o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale.

L’Ill.mo Giudice Dott. Lorenzo Pontecorvo – Presidente della Sez. V^ ha ribadito che il conto economico deve essere strutturato in base al principio di cassa e non di competenza.

Si riporta la motivazione della decisione:

E’ preliminarmente da rilevare che, come più volte evidenziato, anche sulla scorta di noti arresti della Suprema Corte, non si ritiene che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa posto che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.
Pur tuttavia, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifichi le spese sostenute. Inoltre, deve essere intellegibile, onde consentire ai condomini (i quali generalmente non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato e ‘letto’) di poter controllare le voci di entrata e di spesa anche con riferimento alla specificità delle partite atteso che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c. che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite.
Invero, il rendiconto che viene portato all’approvazione dell’assemblea non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, ma un atto con il quale l’obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti sì che vi sono delle regole minime che debbono essere rispettate. Ed il bilancio o meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale, non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa; l’inserimento della spesa va pertanto annotato in base alla data dell’effettivo pagamento, così come l’inserimento dell’entrata va annotato in base alla data dell’effettiva corresponsione.
La mancata applicazione del criterio di cassa (Cass. 10153/11) è idonea ad inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio. In particolare, non rendendo intelligibili e riscontrabili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile.
Pertanto, laddove l’assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di ‘cassa’) che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condòmini lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (Cassazione 10153/11). Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente infatti di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune.
Inoltre, con il bilancio, devono sempre essere indicati (con possibilità di facile riscontro documentale) la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, l’esistenza e l’ammontare di fondi di riserva obbligatori (ad esempio l’accantonamento per il trattamento di fine rapporto del portiere) o deliberati dall’assemblea per particolari motivi (ad esempio fondo di cassa straordinario).
Ovviamente la situazione patrimoniale deve rispettare il prospetto approvato nella gestione precedente onde verificare la possibilità di un’eventuale ‘scomparsa’ di somme di danaro. Il criterio di cassa consente altresì di fare un raffronto tra le spese sostenute ed i movimenti del conto corrente bancario intestato al Condominio; a ciascuna voce di spesa deve corrispondere un prelievo diretto a mezzo assegno o bonifico sul/dal conto corrente condominiale.
Inoltre, per consentire ai condomini di apprezzare e valutare il bilancio, l’amministratore dovrà indicare ed inviare ad ogni condomino un elenco delle spese sostenute (con data e causale dell’importo) già diviso per categorie secondo il criterio di ripartizione (come spese generali, acqua riscaldamento, ecc.), l’indicazione delle quote incassate dai condomini e quelle ancora da incassare, l’indicazione delle spese ancora da sostenere, le eventuali rimanenze attive (fondi, combustibile ed altro) ed il piano di riparto che indichi per ogni condomino e per ogni categoria di spesa il criterio di riparto e la quota a suo carico.
tali modalità di predisposizione del bilancio sono previste anche dal legislatore con il novellato art 1130 bis cc onde la mancanza di tali indicazioni, che conferiscono certezza e chiarezza al bilancio determina l’illegittimità del bilancio stesso che si estende alla delibera che l’approvi e che sia oggetto di contestazione.

• scarica la Sentenza-2023-14120 pubblicata il 05/10/2023 Tribunale di Roma: Sentenza-2023-14120 Tribunale di Roma

Riferimenti normativi: Art. 1138 – 1136 – 1138 codice civile, 66 – 72 disp. att. c.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Trib. Roma 09.10.2023 n. 14299/2023

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

Nulla la delibera che autorizza la convocazione in assemblea a mezzo e-mail ordinaria

l’Ill.mo Giudice Dott.ssa Maria Lavinia Fanelli, si è espressa sull’eccezione avanzata dal condominio, “l’invalidità della delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria per contrarietà a norme imperative ed al Regolamento”.

esposizione della motivazione:

la doglianza relativa all’invalidità della delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria per contrarietà al regolamento condominiale, il cui art. 26 prevede che “l’assemblea condominiale è convocata a cura dell’amministratore mediante avviso individuale da inviarsi per lettera raccomandata, anche a mano”.
Orbene, l’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento di condominio, ossia il complesso delle regole fissate dai condomini per la gestione delle parti comuni dell’edificio. Quanto alla natura, il regolamento può essere: contrattuale ovvero assembleare. Quest’ultimo ricorre quando è adottato dall’assemblea con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 c.c. e non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni o sulle parti di proprietà esclusiva.
Il primo tipo ricorre, invece, quando è predisposto dall’originario costruttore, contenuto nei singoli atti di acquisto e ciascun condomino vi aderisce al momento dell’acquisto ovvero adottato da tutti i condomini in assemblea all’unanimità. Esso può contenere clausole (opponibili ai terzi mediante trascrizione nei pubblici registri immobiliari) limitative della proprietà, sia dei beni esclusivi che di quelli comuni, ovvero clausole che attribuiscono ad alcuni condomini maggiori poteri rispetto ad altri, con il limite delle disposizioni codicistiche inderogabili ed indicate dall’art. 1138 c.c. e dell’art. 72 disp. att. c.c.
Al riguardo, l’art. 72 disp. att. c.c. prevede l’inderogabilità, da parte del regolamento di condominio, dell’art. 66 disp. att. c.c., il quale, al terzo comma, indica in via tassativa le modalità di invio dell’avviso di convocazione (posta raccomandata, PEC, fax o consegna a mano), non ricomprendendo tra le stesse la convocazione via e-mail.

Nel caso di specie, la delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto 2 o.d.g.) risulta non solo essere contraria a norma dichiarata espressamente inderogabile (ossia l’art. 66 disp. att. c.c.) ma anche allo stesso regolamento di condominio (la cui natura contrattuale è stata riconosciuta dallo stesso convenuto), il quale, per le ragioni sopra esposte, non potrebbe essere modificato dai condomini, neppure in via convenzionale, con il risultato di derogare a tale norma di legge.
Peraltro, anche volendo ammettere che un regolamento di condominio possa derogare ad una norma imperativa, tale modifica non potrebbe avvenire in assemblea con la maggioranza prevista dall’art. 1136, comma 3, c.c. (come avvenuto nella specie) di guisa che tale delibera deve ritenersi viziata.
In conclusione, deve essere dichiarata la nullità relativa del punto n. 2 all’o.d.g. della delibera del 13.12.2020 nella parte in cui dispone “relativamente alla convocazione via e-mail l’assemblea delibera all’unanimità di renderla modalità ufficiale ed efficace”.

• scarica la sentenza n. 14299/2023 del Tribunale di Roma: Sentenza n 14299 – 2023 Tribunale di Roma

Riferimenti normativi: art 1460 codice civile

Riferimenti giurisprudenziali: Cassazione n. 4079/22 – Cassazione n. 5662/2021

Mancata consegna del DURC

La mancata consegna del DURC (Documento Unico di Regolarità Contributiva) da parte dell’appaltatore o del fornitore può avere diverse conseguenze a seconda del contesto in cui si verifica. In generale, la mancata consegna del DURC può comportare l’impugnabilità delle delibere prese in assemblea condominiale, come stabilito dalla giurisprudenza.

Inoltre, la mancata consegna del DURC può costituire un inadempimento contrattuale e comportare la sospensione dei pagamenti da parte del committente.

Questa situazione si può anche verificare nell’ambito di un appalto di servizi concluso tra un Condominio ed un’impresa di pulizia che pretende il pagamento dalla collettività condominiale senza adempiere all’obbligo di consegna della documentazione amministrativa obbligatoria (DURC) all’amministratore di Condominio.

I Giudici Supremi hanno sottolineato, infatti, che, in applicazione dell’art. 29, comma 2, del D.Lgs. n. 276/2003, l’impresa oggi ricorrente è tenuta alla presentazione del DURC al Condominio (tanto è vero che l’INPS può notificare apposito verbale di accertamento a carico del Condominio).

L’amministratore di Condominio è tenuto ad ottenere dalle aziende tutti i documenti necessari a dimostrare la loro regolarità a livello legale e di tutela della sicurezza dei dipendenti e il DURC è proprio uno dei documenti principali da esigere per capire se un’impresa è idonea ad operare all’interno del Condominio.

Il Documento Unico di Regolarità Contributiva costituisce, infatti, la certificazione che devono avere le aziende o i professionisti per comprovare l’effettività dell’avvenuto pagamento dei contributi previdenziali ed assistenziali obbligatori, ragion per cui è solo dal suo regolare possesso che può desumersi la certezza che sia stato corrisposto tutto quanto dovuto, a tal titolo, all’INPS e all’INAIL.

La mancata consegna del DURC o di parte della documentazione ad esso legata da parte dell’impresa, espone il Condominio al rischio di provvedere, quale responsabile in solido, al versamento degli oneri previdenziali e contributivi ai sensi del citato art. 29 del D.Lgs. n. 276/2003.

Per la Cassazione è evidente, quindi, che il Condominio, in applicazione dell’articolo 1460 c.c., possa legittimamente sospendere il pagamento dei servizi resi dall’impresa di manutenzione inadempiente. (Cassazione nella sentenza n. 4079/22 – 5662/2021).

Ne consegue che, anche per questo motivo, il decreto ingiuntivo opposto va revocato in quanto emesso in presenza di un evidente inadempimento della società opposta di una norma di legge che configura l’ipotesi prevista dall’art. 1460 cod. civ.

Riferimenti normativi: Art. 1136 codice civile, 66 disp. att. c.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Cass. 24/4/1996 n. 3862; Cass. 13/11/2009 n. 24132; Trib. Catanzaro 27.09.2023 n. 1536/2023

Prima convocazione dell’assemblea condominiale

La prima convocazione dell’assemblea condominiale deve essere fissata in un giorno che consenta ai condomini di partecipare, in modo da garantire la massima partecipazione possibile. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La mancata verbalizzazione dell’assemblea in prima convocazione comporta l’impugnabilità delle delibere prese in seconda convocazione, come stabilito dalla giurisprudenza. Tuttavia, se l’assemblea in prima convocazione viene verbalizzata correttamente, le delibere prese in seconda convocazione sono valide e non possono essere impugnate per questo motivo. In ogni caso, è importante che l’assemblea sia convocata e verbalizzata correttamente per evitare problemi legali e garantire la validità delle delibere prese.

La decisione del Tribunale di Catanzaro: Sentenza in allegato

Sentenza-N.R.2023-1536- annulabilità violazione prima convocazione_