Riferimenti normativi: artt. 1137, 1120, 1102, 1131 e 1108 c.c. e art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Corte di Cassazione II^ Sezione Civile – Ordinanza n. 4191 del 15 febbraio 2024 

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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Cosa accade quando un condomino si assenta durante l’approvazione di un punto all’ordine del giorno?

La questione è stata esaminata dalla Cassazione la quale con l’ordinanza n. 41191/2024 ha esaminato il ricorso presentato da una condòmina la quale sosteneva che il termine per l’impugnativa della delibera assemblare ai sensi dell’art. 1137 c.c. decorre dalla conoscenza della delibera e non dal giorno del deliberato, essendo la stessa allontanatosi durante la votazione.

si riportano i motivi estratti dalla Ordinanza n. 4191/2024:

CONSIDERATO IN DIRITTO
1. Con il primo motivo, la ricorrente denuncia – ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la violazione e falsa applicazione degli artt. 1137, 1120, 1102, 1131 e 1108 c.c.
La condòmina deduce che il termine perentorio di 30 giorni – stabilito dall’art. 1137, comma 2, c.c. – per impugnare la delibera in questione riguardanti i punti n. 2 e 4 stabiliti nell’ordine del giorno si sarebbe dovuto far decorrere dalla comunicazione del verbale dell’assemblea, non potendosi farlo decorrere dalla data coincidente con lo stesso giorno dell’adozione della delibera, dal momento che – a quest’ultimo riguardo –
non avrebbe potuto conferirsi rilievo alla circostanza che il delegato formalmente dalla stessa incaricato si era allontanato dal luogo in cui si svolgeva l’assemblea e che – secondo la sentenza oggetto di ricorso – non aveva, tuttavia, impedito al medesimo, stazionando nel pressi dell’inerente locale, di ascoltare e, quindi, recepire l’esito del voto (conseguente alla discussione svoltasi sui predetti punti 2) e 4) dell’ordine del giorno), pur non avendo partecipato alla inerente discussione né alla correlata votazione.

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scarica la sentenza: Cassazione-ordinanza-4191-2024_Associazione ANAI

Riferimenti normativi: artt. 1117 e 1131 cod. civ. e degli artt. 100, 645, 650 e 647 cod. proc. civ.

Riferimenti giurisprudenziali: Cassazione 7053/2024 – Cassazione 94424/2018; Cassazione 22284/2010; Cassazione Sezioni unite 23022/2005; Cassazione 16069/2004; Cassazione 15567/2018

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni – Associazione ANAI

Il singolo condòmino e la legittimazione nelle opposizioni a decreto ingiuntivo

La Corte di Cassazione, con la sentenza 7053 del 15 marzo 2024, ha ribadito che il singolo condòmino non può proporre opposizione a un decreto ingiuntivo emesso contro il condominio per debiti derivanti dalla gestione dei beni comuni. La legittimazione spetta esclusivamente all’amministratore.

Fatti di causa

Una condòmina aveva proposto opposizione a un decreto ingiuntivo che intimava al condominio il pagamento di una somma per lavori di appalto sulle parti comuni. Il Tribunale aveva rigettato l’opposizione e la Corte d’Appello di Salerno aveva dichiarato il difetto di legittimazione della condòmina, confermando che solo l’amministratore può opporsi a tali decreti, salvo controversie sui diritti reali inerenti alle parti comuni.

Ragioni della decisione

La Corte ha chiarito che l’opposizione al decreto ingiuntivo riguarda esclusivamente il rapporto tra il creditore e il condominio, rappresentato dall’amministratore. La legittimazione dei singoli condomini è ammessa solo in controversie relative ai diritti reali sulle parti comuni dell’edificio.

Inoltre, la mancata opposizione da parte dell’amministratore non giustifica un’azione autonoma dei condomini, poiché gli effetti del decreto si riflettono sull’intero condominio, tutelato dalla rappresentanza unitaria dell’amministratore.

Principio giuridico

La sentenza ribadisce che: “Il singolo condomino non ha autonoma legittimazione a proporre opposizione a un decreto ingiuntivo emesso contro il condominio per debiti relativi alla gestione delle parti comuni, salvo che la controversia investa diritti reali su beni comuni.”

Implicazioni pratiche

• Ruolo dell’amministratore: La rappresentanza processuale del condominio è esclusiva dell’amministratore per debiti riguardanti beni comuni.
• Limiti della legittimazione dei condomini: I singoli condomini possono agire solo per tutelare diritti reali sui beni comuni, non per contestare debiti del condominio.
• Effetti della mancata opposizione: La mancata opposizione a un decreto ingiuntivo da parte dell’amministratore implica l’obbligazione collettiva dei condomini senza possibilità di azioni autonome.

Conclusioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della condòmina, confermando che la legittimazione a opporsi a decreti ingiuntivi spetta solo all’amministratore. La sentenza rafforza il principio di rappresentanza unitaria del condominio per debiti relativi alla gestione delle parti comuni.

Questa decisione sottolinea l’importanza del ruolo dell’amministratore nel garantire la tutela dei diritti del condominio, prevenendo contenziosi inutili da parte dei singoli condomini.

Scarica la sentenza: Cassazione 7053/2024

Riferimenti normativi: art. 63 disp att c.c. – art. 614 bis cpc – L. 220/2012 – art. 702 bis cpc – art. 281 decies cpc – art. 2 della Costituzione Italiana

Riferimenti giurisprudenziali: Accoglimento totale RG n. 24899/2022 Ill.mo Giudice Simone Tablò Tribunale di Roma – Sezione V^ civile

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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parliamo della responsabilità in capo all’amministratore di Condominio di comunicare l’elenco dei condomini morosi ai creditori che ne facciano richiesta.

Il comma 2 dell’art. 63 disp att cc prevede “… i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini ….”

Nell caso di oggi il ricorrente ha depositato presso il Tribunale di Roma ricorso ex art. 702 bis cpc chiedendo la condanna del condominio resistente alla consegna, in proprio favore, ai sensi dell’art.63, I comma, ultima parte, disp. att. c.c., dell’elenco dei nominativi dei condòmini morosi nel pagamento dei contributi condominiali, al fine di consentire alla ricorrente medesima di porre in esecuzione il decreto ingiuntivo, con il quale il Tribunale di Roma ha condannato il condominio resistente al pagamento in favore della ricorrente delle somme in esso indicate.

L’istante ha altresì chiesto la condanna di parte resistente al pagamento di una somma per l’eventuale ritardo nell’esecuzione del provvedimento di condanna, ai sensi dell’art.614 bis c.p.c., in misura di euro 250,00.= – od altro importo ritenuto di giustizia – per ogni giorno di ritardo. A sostegno del ricorso, la ricorrente ha dimostrato di aver richiesto al Condominio l’elenco dei condomini morosi e che tale istanza era rimasta priva di riscontro.

Il Giudice dopo aver valutato la fondatezza del ricorso e dei documenti offerti a sostegno della domanda del creditore costituitosi con il patrocinio dell’Avv. Prof. Roberto Cacioni ha accolto la domanda condannando il Condominio in persona dell’amministratore pro-tempore, a:

– consegnare al creditore ricorrente, un elenco completo delle generalità complete dei condòmini morosi in relazione al credito individuato e delle quote di debito che sono singolarmente a loro carico, in ragione delle tabelle millesimali del suddetto condominio;

– condannato, ai sensi dell’art.614 bis c.p.c., il Condominio in persona dell’amministratore pro-tempore, al pagamento, in favore del ricorrente, della somma di euro 30,00.= per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del presente provvedimento, a decorrere dal trentunesimo giorno successivo alla notifica dello stesso, fino alla data in cui detto provvedimento verrà eseguito e comunque per non oltre 200 giorni; – condannato, infine, il Condominio in persona dell’amministratore pro-tempore, al pagamento, in favore del difensore del creditore, Avvocato Professor Roberto Cacioni – dichiaratosi antistatario – delle spese di giudizio, oltre spese forfettarie, C.P.A. ed I.V.A.

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Ad avviso dello scrivente l’amministratore di condominio che disattende la consegna dell’elenco dei condomini morosi al creditore richiedente senza dispensa dell’assemblea deve risarcire l’ente di gestione.

Scarica: Accoglimento totale n cronol. 2382_2023 del 02_05_2023 Tribunale di Roma

Riferimenti normativi: art. 1130 c.c. – art. 63 disp att c.c. – L. 220/2012 – art. 1123 c.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Cassazione Civile Ord. Sez. 3 Num. 36277 Anno 2023 – Presidente: TRAVAGLINO GIACOMO – Relatore: Moscarini Anna e Sentenza della Corte di Appello Milano n. 4815/2019 – depositata il 04/12/2019

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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Nell caso di oggi parleremo della responsabilità in capo all’amministratore di Condominio che non si attiva per la riscossione dei crediti condominiali ai sensi dell’art. 1130 comma 3 c.c.

Dalla lettura della Sentenza n. 36277 pubblicata lo scorso 28 dicembre 2023 dalla terza sezione civile della Corte di Cassazione, si può desume che l’amministratore di Condominio ha una responsabilità se non si attiva per il recupero degli oneri condominiali ove quest’ultimi non siano più possibile recuperarli.

Detto obbligo in capo all’Amministratore di Condominio era previsto anche prima dell’entrata in vigore della Legge 220/2012 sempre dettati degli artt. 1130, comma 1, n. 3, c.c. e 63 disp. att. cc.

Ad avviso dello scrivente il credito condominiale, anche se in parte, si poteva recuperare dall’avente causa del condòmino (società cancellata dal registro imprese) ai sensi dell’art. 63 comma 4 e 5 disp. att. c.c., ma rimane il fatto che l’Amministratore di Condominio deve attivarsi al recupero dei crediti condominiali facendo depositare da parte di un Avvocato un ricorso per decreto ingiuntivo presso le sedi di Giustizia competenti per valore.

Scarica: sentenza 36277_2023_responsabiltà dell Amministratore se non recupera gli oneri condominiali

Riferimenti normativi: art. 1130 bis c.c., art. 115 c.c., art. 1137 c.c., art. 1136 c.c., art. 100 c.p.c.
Riferimenti giurisprudenziali: Tribunale Civile di Roma, Sentenza n. 12700/2023
Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni – Associazione ANAI

Nullità della delibera condominiale: mancata convocazione di tutti gli aventi diritto

La sentenza del Tribunale di Roma n. 12700/2023 ha ribadito un principio fondamentale del diritto condominiale: la mancata convocazione di tutti gli aventi diritto rende nulla la delibera assembleare. Questo principio si fonda sull’obbligo dell’amministratore di convocare correttamente tutti i proprietari, come previsto dagli articoli 1130 bis e 1136 c.c.

Motivazioni della sentenza

Secondo il Giudice Dott. Giuseppe Colaluce, l’omessa convocazione di un partecipante alla comunione, avente diritto a esprimere la propria preferenza sulla persona da delegare e sulle direttive per l’assemblea, costituisce un vizio procedimentale che invalida l’intera assemblea condominiale. La normativa è chiara: “L’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati” (art. 1136 c.c.).

L’amministratore ha l’obbligo di aggiornare l’anagrafe condominiale e, in caso di mancata collaborazione, acquisire le informazioni necessarie dai registri pubblici, come previsto dall’art. 1130 bis c.c. Questo adempimento è essenziale per garantire la piena partecipazione degli aventi diritto alle decisioni condominiali.

Giurisprudenza di riferimento

La sentenza richiama precedenti importanti della Corte di Cassazione, tra cui:

• Cassazione SS.UU. n. 4806/2005: “Le delibere assembleari devono rispettare le forme procedimentali per garantire la partecipazione di tutti i condomini.”
• Cassazione n. 17294/2020: “Il condomino può far valere vizi relativi alla mancata convocazione in ragione della natura speciale dell’art. 1137 c.c.”
• Cassazione n. 24132/2009: “L’onere della prova della corretta convocazione grava sull’amministratore.”

Implicazioni pratiche

• Convocazione corretta: L’amministratore deve verificare e aggiornare l’anagrafe condominiale, assicurandosi che tutti i comproprietari siano convocati regolarmente.
• Validità delle delibere: La mancata convocazione di anche un solo avente diritto rende nulle tutte le delibere assunte dall’assemblea.
• Onere della prova: Spetta al condominio dimostrare che la convocazione è stata effettuata correttamente.

Conclusioni

La sentenza n. 12700/2023 del Tribunale di Roma rafforza l’importanza della trasparenza e della partecipazione nel processo decisionale condominiale. L’amministratore è tenuto a rispettare rigorosamente le norme sulla convocazione per garantire la validità delle delibere.

Questa decisione rappresenta un riferimento per amministratori di condominio e professionisti legali, sottolineando la necessità di una gestione precisa e rispettosa delle norme vigenti.

Scarica la Sentenza: Tribunale Roma, Sentenza n. 12700/2023

Riferimenti normativi: art. 1123 c.c.

Riferimenti giurisprudenziali: Tribunale Civile di Roma Sentenza n. 6163/2021 – Cassazione n. 17557/2014

Nota a Sentenza: Avv. Prof. Roberto Cacioni

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Nulla la delibera che approva la ripartizione dell’acqua in parti uguali

il Tribunale Civile di Roma in persona dell’Ill.mo Dott. Fabio De Palo si è occupato della modalità della ripartizione tra i singoli condomini del consumo dell’acqua relativa alla proprie immobili.

Il Giudice in questo caso specifico ha correttamente dichiarato nulla la delibera assembleare con la quale è stato adottato un criterio di riparto illegittimo per violazione del criterio legale di proporzionalità sancito nell’art. 1123, primo comma, cod. civ. e del conforme criterio convenzionale previsto del regolamento condominiale.

Modalità di ripartizione in assenza di strumenti tecnici 

La ripartizione delle spese dell’acqua in condominio avviene, in assenza di strumenti tecnici che calcolano il consumo dei singoli appartamenti, secondo millesimi. Questo significa che le spese relative all’acqua in condominio devono essere ripartite in base alle quote millesimali di proprietà, come stabilito dall’articolo 1123, comma 1, del Codice Civile.

La ripartizione delle spese dell’acqua in condominio può generare discussioni tra i condòmini. È fondamentale conoscere i criteri legali e le regole per ripartire correttamente queste spese e prevenire possibili conflitti. In questo articolo 1, troverai maggiori informazioni sui criteri legali e le regole per ripartire correttamente le spese dell’acqua in condominio.

Scarica la: Sentenza-N.R.2023-6163 Tribunale Civile di Roma