La riforma condominiale 2025 è al centro del dibattito tra avvocati, amministratori e giuristi.
L’associazione ANAI, dopo aver esaminato la proposta di legge attualmente all’esame del Parlamento e le elaborazioni circolate nella prassi, offre una lettura che distingue con chiarezza:

• ciò che è realmente previsto dal progetto normativo;

• ciò che è, allo stato, solo un’ipotesi di riforma sul piano dottrinale e politico, in particolare quanto al ricorso dell’amministratore al giudice per l’approvazione del rendiconto.

1. Il contesto: crisi dell’assemblea e centralità del rendiconto

Alla base della riforma condominiale 2025 vi è una realtà ben nota ai difensori dei Condomini:

• assemblee spesso deserte o con quorum insufficiente;

• conflitti interni che impediscono l’approvazione del bilancio;

• rendiconto non deliberato e gestione di fatto paralizzata.

Il rendiconto condominiale resta però il cuore dell’intero sistema:

• condiziona il recupero delle quote dai condomini morosi;

• incide sulla continuità dei rapporti con i fornitori;

• consente la programmazione delle spese ordinarie e straordinarie;

• è presupposto per un’esercizio trasparente del mandato dell’amministratore.

In assenza di un bilancio approvato, il Condominio entra in una zona grigia: gli strumenti di tutela esistono, ma non sono pienamente azionabili.

2. Cosa prevede davvero la riforma condominiale 2025

2.1 Le linee certe della proposta di legge

Secondo la lettura ANAI della proposta di legge:

• viene rafforzata la professionalità dell’amministratore di condominio, con requisiti più stringenti (es. titolo di studio) anche per l’amministratore interno;

• si prevede un registro/elenco nazionale degli amministratori e dei revisori contabili condominiali;

• viene introdotta e disciplinata in modo organico la figura del revisore condominiale, con compiti di controllo sulla contabilità e sul rendiconto;

• si prospettano obblighi più strutturati di trasparenza contabile, anche mediante forme di deposito o messa a disposizione del rendiconto approvato.

Il focus della riforma, per come oggi è leggibile, è quindi su:

• qualificazione professionale;

• controllo contabile;

• tracciabilità della gestione.

2.2 Il sistema vigente: limiti dell’amministratore e ruolo dell’assemblea

Nell’attuale quadro normativo:

• l’amministratore non può approvare da solo il rendiconto;

• l’assemblea è il luogo necessario di approvazione del bilancio;

• i condomini possono, in caso di inerzia, ricorrere al giudice ex art. 1105 c.c. per la nomina di un amministratore ad acta;

• l’amministratore può utilizzare l’art. 63 disp. att. c.c. solo se il bilancio è regolarmente deliberato.

Questi dati restano validi e non risultano stravolti, allo stato, dal testo di riforma.

3. L’ipotesi di ricorso al giudice per l’approvazione del rendiconto

3.1 Una proposta nel dibattito, non ancora norma positiva

Nel dibattito tecnico e associativo sulla riforma condominiale 2025 è emersa una proposta forte:
concedere all’amministratore, in caso di reiterata inerzia dell’assemblea, la facoltà di rivolgersi direttamente al giudice per ottenere l’approvazione del rendiconto o la nomina di un amministratore ad acta.

ANAI, dopo aver letto la proposta di legge e gli schemi circolati, ritiene però necessario precisare che:

• questa previsione non risulta, allo stato, testualmente codificata nella proposta di legge ufficiale;

• deve essere qualificata come ipotesi di riforma avanzata in dottrina e nella prassi, non come dato normativo certo.

Ne consegue che, nell’ottica di un articolo destinato a siti legali e riviste professionali, è corretto:

• trattare il ricorso al giudice per l’approvazione del rendiconto come scenario possibile o auspicato da parte della categoria;

• evitare di presentarlo come effettiva novità già contenuta nella riforma condominiale 2025.

3.2 Il principio di diritto sotteso

La proposta di ampliamento del potere dell’amministratore si fonda comunque su un principio di diritto chiaro:

L’interesse del Condominio alla continuità della gestione e alla stabilità economica non può essere sacrificato all’inerzia o al veto ostruzionistico di una minoranza di condomini.

Si tratta di un principio che già oggi può orientare:

• l’interpretazione delle norme esistenti;

• il ricorso al giudice ex art. 1105 c.c. da parte dei condomini;

• le soluzioni operative suggerite dai difensori nel contenzioso.

4. Le posizioni delle parti: Condominio, condomini e difensori

4.1 La prospettiva del Condominio e dei difensori

Dal punto di vista del Condominio e dei suoi difensori, la riforma condominiale 2025, così come letta da ANAI, offre:

• maggiori garanzie di professionalità dell’amministratore;

• una contabilità più controllabile e sindacabile, grazie al revisore;

• basi più solide per l’azione di recupero crediti, laddove il rendiconto sia strutturato e verificato.

L’eventuale evoluzione verso un vero e proprio ricorso al giudice per l’approvazione del rendiconto rappresenterebbe un ulteriore strumento contro la paralisi.

4.2 Le difese dei condomini

Per i condomini e i loro difensori, i profili di attenzione sono:

• evitare che ogni conflitto assembleare venga “scaricato” sul giudice;

• preservare il diritto di controllo sul rendiconto e sulle scelte gestionali;

• vigilare perché i maggiori poteri di fatto dell’amministratore non si traducano in compressione dei diritti individuali, specie dei dissenzienti.

In quest’ottica, ANAI richiama la necessità di:

• presupposti rigorosi per ogni eventuale accesso al giudice;

• garanzie effettive di contraddittorio;

• strumenti chiari di impugnazione dei provvedimenti.

5. Indicazioni operative per avvocati e giuristi

Dal punto di vista pratico, la riforma condominiale 2025 e le sue possibili evoluzioni suggeriscono ai difensori alcune linee operative:

5.1 Per i difensori del Condominio

• Curare la redazione dei verbali di assemblea (quorum, voti contrari, contestazioni).

• Impostare il rendiconto in modo tecnicamente ineccepibile, prevedendo un possibile controllo di revisore e giudice.

• Strutturare il recupero crediti valorizzando il rendiconto revisionato come base probatoria.

5.2 Per i difensori dei condomini

• Verificare il rispetto delle regole sulla convocazione e deliberazione assembleare.

• Contestare, ove necessario, vizi del rendiconto (documentazione mancante, criteri di riparto, trasparenza).

• Valutare con attenzione gli spazi di impugnazione delle delibere e di opposizione ai decreti ingiuntivi.

6. Conclusioni ANAI sulla riforma condominiale 2025

Per ANAI, la riforma condominiale 2025 rappresenta un passaggio importante verso:

• maggiore qualificazione professionale degli amministratori;

• più trasparenza contabile e controlli;

• una gestione condominiale meno esposta a improvvisazioni e conflitti.

L’eventuale introduzione, in futuro, di un ricorso diretto dell’amministratore al giudice per l’approvazione del rendiconto resta, allo stato, una proposta nel dibattito: interessante e potenzialmente utile, ma non ancora tradotta in norma positiva.

Per avvocati e giuristi, l’approccio corretto è quindi duplice:

• applicare con rigore le regole vigenti, valorizzando gli spazi offerti dalla riforma;

• seguire con attenzione l’evoluzione parlamentare e dottrinale, pronti ad aggiornare prassi e strategie difensive se e quando il legislatore deciderà di intervenire anche sul rapporto tra amministratore, assemblea e giudice in materia di rendiconto.

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1. Il contesto: una riforma che alza l’asticella

Negli ultimi anni la gestione dei condomìni è diventata sempre più complessa: adempimenti fiscali, sicurezza degli edifici, bonus edilizi, transizione energetica, digitalizzazione dei processi. L’amministratore non è più un “semplice” gestore di spese comuni, ma una figura chiamata a coordinare aspetti giuridici, tecnici, contabili e relazionali.

In questo scenario si inserisce la proposta di legge presentata alla Camera (Atto n. 2692), che punta a riformare in profondità la disciplina dell’amministratore di condominio, introducendo – tra le misure più discusse – l’obbligo di laurea ed un elenco nazionale ufficiale presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy.

2. Le principali novità della proposta

In base alle anticipazioni e agli approfondimenti già pubblici, la riforma prevede alcuni pilastri fondamentali:

2.1 Obbligo di laurea per tutti gli amministratori

L’accesso alla professione verrebbe subordinato al possesso di almeno una laurea triennale in ambito giuridico, economico, gestionale o comunque affine (ad esempio classi L-14, L-18 o titoli equipollenti).

Elemento di forte discontinuità: il requisito varrebbe anche per l’amministratore “interno”, cioè per il condomino che oggi può assumere l’incarico senza particolari titoli di studio, sfruttando le attuali eccezioni di legge.

2.2 Formazione iniziale e aggiornamento continuo

Accanto al titolo accademico, la proposta rafforza l’obbligo di:

• corso di formazione iniziale per chi intende intraprendere l’attività;
• aggiornamento periodico (almeno annuale), con programmi strutturati su normativa, sicurezza, contabilità e gestione dei conflitti.

L’obbligo formativo riguarderebbe tutti, inclusi i condomini che amministrano il proprio stabile.

2.3 Elenco nazionale degli amministratori di condominio

Presso il MIMIT verrebbe istituito un elenco nazionale degli amministratori, con funzioni di:

• certificazione dei requisiti (titolo di studio, formazione, onorabilità);
• tracciabilità dei professionisti attivi;
• eventuali sanzioni disciplinari e sospensioni.

L’elenco diventerebbe il punto di riferimento per i condòmini che devono scegliere un amministratore.

2.4 Revisore contabile condominiale e controlli più severi

La proposta interviene anche sul controllo dei conti condominiali, prevedendo:

• una figura specifica di revisore condominiale, con requisiti propri;
• standard minimi per la revisione dei bilanci, specie nei complessi medio-grandi;
• maggiore tracciabilità delle movimentazioni e dei fondi per lavori straordinari.

3. Il punto di vista di ANAI: opportunità e criticità

Come associazione di categoria, ANAI riconosce nella proposta alcuni elementi positivi, ma anche diverse criticità da gestire.

3.1 Aspetti positivi

1. Professionalizzazione della figura

L’obbligo di un percorso di studi e di formazione continua va nella direzione, da anni auspicata, di riconoscere l’amministratore come professionista a pieno titolo, con competenze comparabili ad altre professioni regolamentate.

1. Maggiore tutela per i condòmini

Standard più elevati di accesso e controlli più efficaci possono tradursi in:

1. • minore improvvisazione;
   • rendicontazioni più trasparenti;
   • riduzione del contenzioso.
2. Valorizzazione di chi si forma da tempo

Gli amministratori che già investono in corsi, aggiornamenti e certificazioni vedrebbero finalmente riconosciuto il proprio impegno professionale.

3.2 Criticità da affrontare

1. Impatto su chi già esercita

Una transizione troppo brusca rischia di mettere fuori gioco numerosi professionisti esperti ma privi di laurea, che negli anni hanno maturato competenze concrete e costruito un rapporto di fiducia con i condòmini.

1. Gestione degli amministratori interni

L’estensione dell’obbligo di laurea anche ai condomini che amministrano “in proprio” pone un problema pratico:

1. • nei piccoli condomìni, soprattutto in centri minori, potrebbe diventare difficile trovare figure in possesso dei nuovi requisiti;
   • un irrigidimento eccessivo potrebbe spingere verso soluzioni di fatto irregolari.
2. Carico di costi e adempimenti

Formazione obbligatoria, polizze assicurative e requisiti formali, se non ben calibrati, possono tradursi in maggiori costi per il condominio, che inevitabilmente si riflettono sulle quote dei proprietari.

4. Le proposte di ANAI

Per conciliare l’obiettivo di innalzare la qualità della professione con l’esigenza di una transizione sostenibile, ANAI propone:

1. Regime transitorio chiaro e di durata adeguata
   • Riconoscimento dell’esperienza pluriennale documentata come requisito in parte compensativo del titolo di laurea;
   • percorsi di riqualificazione dedicati per gli amministratori già attivi (es. master brevi o corsi universitari ad hoc).
2. Percorsi formativi costruiti insieme alle associazioni

Le associazioni di categoria devono avere un ruolo attivo:

1. • nella definizione dei contenuti minimi della formazione;
   • nella collaborazione con università e enti accreditati;
   • nella certificazione delle competenze.
2. Tutela dei piccoli condomìni e delle realtà periferiche
   • Possibilità di regimi semplificati o misure specifiche per i contesti dove è difficile reperire professionisti;
   • promozione di strumenti digitali che riducano tempi e costi di gestione.
3. Valorizzazione etica e deontologica

La laurea, da sola, non garantisce correttezza e trasparenza.

ANAI sottolinea l’importanza di:

1. • codici deontologici chiari;
   • organismi disciplinari efficaci;
   • percorsi di formazione anche su etica, relazioni umane e gestione dei conflitti.

5. Conclusioni: un’occasione da non sprecare

La proposta di riforma sugli amministratori di condominio rappresenta una svolta potenziale per l’intero settore. L’obbligo di laurea, la formazione strutturata e l’elenco nazionale possono contribuire a:

• rafforzare la fiducia dei condòmini;
• ridurre l’improvvisazione;
• dare piena dignità professionale all’amministratore.

Allo stesso tempo, ANAI ritiene fondamentale che il legislatore:

• ascolti la voce degli operatori del settore;
• preveda un percorso graduale, che non disperda le competenze esistenti;
• valorizzi il ruolo delle associazioni nella costruzione di standard di qualità concreti e applicabili.

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Comunicazione dei condomini morosi e obblighi dell’amministratore ex art. 63 disp. att. c.c.

Premessa

La sentenza del Tribunale di Roma, V Sez. Civ., n. 10659/2024, resa dal Giudice dott.ssa Elena Fulgenzi, interviene nuovamente sul tema dell’obbligo dell’amministratore di condominio di fornire ai creditori rimasti insoddisfatti l’elenco dei condomini morosi, con relative generalità e quote millesimali.

Si tratta di una pronuncia di particolare interesse per gli operatori del diritto, poiché affronta il rapporto tra dovere di cooperazione dell’amministratore, tutela del credito e profili di riservatezza.

I fatti di causa e la vicenda processuale

Un professionista-creditore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di un Condominio per un importo superiore a 11.000 euro, divenuto esecutivo per mancata opposizione.
Risultato vano il tentativo di recuperare il credito sul patrimonio condominiale comune — come noto limitato dalla parziarietà delle obbligazioni condominiali — il creditore chiedeva all’amministratore, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., la comunicazione dei nominativi e delle carature millesimali dei condomini morosi, al fine di procedere pro quota nei confronti dei singoli obbligati.

L’amministratore non riscontrava la richiesta, determinando il ricorrente a proporre ricorso ex art. 281-decies c.p.c., volto a ottenere un ordine giudiziale di comunicazione dei dati.
Il Condominio rimaneva contumace.

Le difese e le questioni giuridiche

Il ricorrente sosteneva la piena legittimità della propria pretesa, richiamando:

• la formulazione dell’art. 63 disp. att. c.c., che impone all’amministratore di comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi;
• l’interpretazione del Garante Privacy (nota del 26 settembre 2008), secondo cui la trasmissione dei dati in questione non contrasta con la normativa sulla protezione dei dati personali;
• la giurisprudenza di legittimità in tema di buona fede oggettiva e doveri di cooperazione (Cass. civ., sez. III, nn. 3462/2007 e 5348/2009).

Il principio di diritto affermato dal Giudice

Il Tribunale ha accolto il ricorso, affermando che:

“L’obbligo di comunicare ai creditori non soddisfatti l’elenco dei debitori morosi è posto a carico dell’amministratore non in proprio ma come organo del Condominio.”

Ne consegue che la richiesta del creditore deve essere soddisfatta non in base a un potere discrezionale dell’amministratore, ma in forza di un obbligo legale direttamente previsto dalla normativa condominiale.

L’adempimento di tale obbligo — chiarisce il Giudice — si inserisce in un contesto più ampio di buona fede oggettiva, quale criterio integrativo dei rapporti obbligatori e di gestione, imponendo all’amministratore una condotta improntata a lealtà, trasparenza e collaborazione con i terzi che vantano un credito verso il Condominio.

Il Tribunale, inoltre, ribadisce che i profili di riservatezza non possono essere opposti, essendo espressamente esclusi dalla normativa e dal Garante.

Il dispositivo della sentenza

Il Giudice ordina al Condominio di:

• comunicare al ricorrente, senza indugio,
  • i dati anagrafici dei condomini morosi;
  • le quote millesimali di ciascuno;
  • l’ammontare del debito pro quota.

Il Condominio viene altresì condannato alla rifusione delle spese di lite, liquidate in complessivi € 1.989,60 oltre accessori.

Osservazioni critiche

1. La centralità dell’obbligo informativo

La sentenza conferma la funzione strumentale e necessaria dell’informazione ai fini dell’effettività del credito condominiale.

Se il creditore non fosse messo in condizione di conoscere i condomini morosi, l’art. 63 disp. att. c.c. perderebbe la sua funzione di “ponte” tra il titolo esecutivo e la concreta riscossione del credito sui singoli partecipanti.

2. La privacy come falso problema

Il Tribunale esclude in radice l’applicabilità di limiti privacy alla comunicazione dei dati, perché la disciplina condominiale costituisce base giuridica autonoma per la trasmissione.
La conferma dell’indirizzo del Garante evita dubbi operativi e riduce il rischio di contenziosi pretestuosi da parte degli amministratori.

3. Implicazioni operative per gli avvocati

Per i professionisti del settore, la pronuncia rappresenta un importante precedente per:

• formulare richieste ex art. 63 disp. att. c.c. in modo completo ed efficace;
• diffidare l’amministratore in caso di inerzia;
• proporre ricorso ex art. 281-decies c.p.c. qualora sia necessario un provvedimento coercitivo;
• agire direttamente nei confronti dei singoli condomini senza attendere la collaborazione dell’amministratore.

4. Responsabilità dell’amministratore

Il comportamento omissivo dell’amministratore può integrare:

• responsabilità civile verso il creditore;
• responsabilità verso il Condominio per danno derivante dall’aggravamento della posizione debitoria;
• profili di responsabilità professionale e possibile revoca.

Conclusioni

La sentenza del Tribunale di Roma n. 10659/2024 si distingue per la chiarezza espositiva e per l’approccio sistematico, offrendo un orientamento utile agli operatori del diritto nella gestione del contenzioso condominiale.

La valorizzazione del principio di buona fede e la netta esclusione dei limiti privacy confermano una linea interpretativa improntata alla tutela dell’effettività del credito e alla trasparenza amministrativa.

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 1. Introduzione

Il Tribunale di Roma, Sezione V civile, con sentenza del 6 novembre 2025, ha dichiarato l’annullamento della delibera di assemblea condominiale assunta in data 16 luglio 2024 dal Condominio, per gravi vizi formali del verbale assembleare.

La pronuncia offre spunti di rilievo pratico per avvocati, giuristi e amministratori di condominio, in tema di:

• contenuto minimo del verbale;
• quorum costitutivi e deliberativi;
• ruolo e responsabilità del presidente dell’assemblea;
• impugnazione e annullamento della delibera condominiale.

2. I fatti di causa e la vicenda processuale

2.1. L’impugnazione della delibera assembleare

Un condòmino impugnava davanti al Tribunale la delibera adottata dall’assemblea condominiale in data 16.07.2024, chiedendone:

• in via d’urgenza: la sospensione della delibera condominiale;
• nel merito: la dichiarazione di invalidità e annullamento del deliberato per vizi di forma e violazione delle norme procedurali, con travolgimento degli atti esecutivi conseguenti.

L’oggetto della controversia era dunque un’azione di annullamento della delibera di assemblea condominiale fondata principalmente su vizi del verbale e sulla violazione delle regole sulle maggioranze.

2.2. Mediazione, fase cautelare e decisione

Il Condominio, rappresentato dal proprio difensore, si costituiva contestando integralmente le domande e sollevando, tra l’altro, questioni relative alla mediazione obbligatoria.

Il Giudice:

• riteneva valido il procedimento di mediazione svolto, evidenziando la regolarità delle comunicazioni da parte istante per assenza di un domicilio eletto specifico per la mediazione da parte del Condominio presso il proprio avvocato;
• rigettava in prima udienza la richiesta di sospensione della delibera;
• rinviava per tentativo di definizione bonaria, poi fallito;
• tratteneva infine la causa in decisione, con deposito delle note ex art. 189 c.p.c. da parte di entrambe le parti.

All’esito, la domanda di annullamento della delibera assembleare veniva accolta, con condanna del Condominio al pagamento delle spese di lite e delle spese di mediazione.

3. Le difese di condòmini e Condominio

3.1. Le domande del condòmino

Il condomino ricorrente lamentava, in sintesi:

• vizi di forma della convocazione e della verbalizzazione;
• violazione delle norme procedurali in materia di assemblea condominiale;
• mancato rispetto delle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., in assenza di adeguata attestazione nel verbale.

Su tali presupposti chiedeva l’annullamento della delibera di assemblea condominiale del 16.07.2024 e l’inefficacia di tutti gli atti esecutivi.

3.2. Le eccezioni del Condominio e dei difensori

Il Condominio, tramite il proprio difensore:

• contestava la sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora in relazione alla richiesta di sospensione;
• eccepiva l’indeterminatezza dell’istanza cautelare (non essendo chiaramente individuata la delibera tra le più delibere assunte nella stessa assemblea);
• chiedeva il rigetto di tutte le domande perché inammissibili e infondate, sollecitando in via preliminare il rinvio in mediazione.

4. Il principio di diritto richiamato dal Giudice

4.1. Applicazione della “ragione più liquida”

Il Giudice richiama espressamente il principio della “ragione più liquida”, riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il giudice può definire il giudizio sulla base del motivo di merito che, più immediatamente, consente di decidere la causa, anche in presenza di questioni pregiudiziali.

In applicazione di tale principio, il Tribunale concentra l’analisi:

• sul vizio del verbale assembleare in relazione al rispetto dei quorum ex art. 1136 c.c.;
• tralasciando le altre censure, ritenute assorbite.

4.2. Contenuto minimo del verbale e ruolo del presidente

Il Giudice ricorda, in modo sistematico, quale debba essere il contenuto minimo del verbale di assemblea condominiale:

• luogo, data e ora dell’assemblea;
• indicazione se si tratta di prima o seconda convocazione;
• cenno allo svolgimento e agli esiti della prima convocazione (anche solo tramite richiamo implicito, ma comunque intelligibile e/o copia della prima adunanza);
• nominativi dei condomini presenti e deleghe, con relativi millesimi;
• indicazione del presidente e del segretario;
• attestazione:
  • della corretta convocazione di tutti gli aventi diritto;
  • del raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi ex art. 1136 c.c.

Nel caso concreto:

• mancava qualsiasi riferimento allo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione;
• mancava l’attestazione del presidente circa:
  • la regolarità della convocazione di tutti gli aventi diritto,
  • la valida costituzione dell’assemblea.

Ciò comporta, secondo il Tribunale, l’annullabilità della delibera, in quanto contraria a norme inderogabili (art. 1136 c.c., sesto comma), con conseguente annullamento della delibera di assemblea condominiale impugnata.

5. Commento critico e operativo per avvocati, giuristi e amministratori

5.1. Centralità del verbale per la validità della delibera

La sentenza ribadisce in modo netto che:

una delibera condominiale formalmente adottata può essere annullata se il verbale non consente di verificare il rispetto dei quorum e delle regole di convocazione.

Per chi si occupa di contenzioso condominiale, ciò significa:

• che il verbale è il primo documento da esaminare in vista di un’impugnazione;
• che vizi solo apparentemente “formali” possono avere effetti sostanziali, conducendo all’annullamento della delibera assembleare.

5.2. Ruolo del presidente: non solo figura di garanzia formale

Il presidente dell’assemblea:

• deve verificare la regolarità della convocazione di tutti gli aventi diritto;
• deve controllare la presenza dei condomini e la validità delle deleghe;
• deve attestare espressamente, nel verbale, la valida costituzione dell’assemblea.

Una verbalizzazione generica, priva di tali elementi, espone il Condominio a un elevato rischio di impugnazioni.

5.3. Suggerimenti pratici

Per prevenire contenziosi e possibili annullamenti di delibere assembleari:

• Per i difensori dei condomini:
  • verificare sempre:
    • convocazioni e avvisi;
    • presenza di cenni alla prima convocazione;
    • attestazione dei quorum in verbale;
  • valutare l’opportunità di fondare l’impugnazione sui soli vizi di verbalizzazione, spesso di più immediata prova.
• Per i difensori del Condominio:
  • sensibilizzare amministratori e presidenti sulla corretta redazione dei verbali;
  • in giudizio, dimostrare, per quanto possibile, che, nonostante carenze formali, la sostanza delle regole assembleari è stata rispettata (anche se questa sentenza mostra quanto sia difficile superare un verbale lacunoso).
• Per gli amministratori e i presidenti d’assemblea:
  • adottare schemi di verbale standard che contengano tutti gli elementi richiesti;
  • menzionare sempre esplicitamente:
    • l’esito della prima convocazione (anche solo “andata deserta”);
    • i quorum costitutivi e deliberativi raggiunti;
    • la dichiarazione di verifica della regolare convocazione di tutti gli aventi diritto.

6. Conclusioni

La pronuncia del Tribunale di Roma offre un importante precedente in materia di annullamento della delibera di assemblea condominiale per vizi del verbale.

Il messaggio per operatori e professionisti è chiaro:

• il verbale non è un mero adempimento burocratico, ma lo strumento essenziale di prova della corretta formazione della volontà assembleare;
• la sua incompletezza può determinare l’annullamento della delibera, con conseguenze economiche non trascurabili (come la condanna alle spese di giudizio e di mediazione).

Per avvocati, giuristi e amministratori, questa sentenza rappresenta un utile promemoria: una corretta gestione dell’assemblea e una scrupolosa verbalizzazione sono il miglior antidoto contro il contenzioso in materia di delibere condominiali.

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Introduzione: perché è ancora attuale il tema dell’esperienza pregressa

La riforma del condominio (l. 11 dicembre 2012 n. 220) ha innalzato in modo significativo il livello di professionalità richiesto all’amministratore. Allo stesso tempo, il legislatore ha voluto valorizzare chi già svolgeva tale attività, introducendo una disciplina transitoria a favore dell’amministratore con esperienza pregressa.

Per l’Associazione Nazionale Amministratore Immobili, questo tema è centrale: molti professionisti che hanno iniziato a operare prima della riforma continuano a chiedersi se e in che misura possano avvalersi dell’esonero da alcuni requisiti formali, soprattutto in sede di nuove nomine o rinnovi.

1. La vicenda: amministratore “storico” e nuovi requisiti

Un condomino che aveva già svolto l’incarico di amministratore del proprio Condominio nel periodo precedente alla riforma (per almeno un anno nei tre anni antecedenti l’entrata in vigore della norma) intendeva assumere nuovamente – o continuare a svolgere – la funzione di amministratore, anche in altri edifici.

Il nodo interpretativo riguardava l’art. 71-bis disp. att. c.c., che:

• da un lato elenca i requisiti dell’amministratore (onorabilità, diploma di scuola media superiore, corso di formazione iniziale, formazione periodica ecc.);

• dall’altro, nella sua disposizione transitoria, esonera dai requisiti di cui alle lettere f) (diploma) e g) (corso di formazione iniziale) chi abbia svolto attività di amministrazione per almeno un anno nel triennio precedente l’entrata in vigore della legge.

Da qui il dubbio:
un soggetto che abbia svolto l’attività di amministratore con esperienza pregressa può essere nominato amministratore di uno o più Condomini anche oggi senza possedere diploma e corso iniziale, fermo restando l’obbligo di formazione periodica?

2. Le posizioni delle parti

2.1 Tesi del Condominio e dei condomini

Secondo l’interpretazione più rigorosa sostenuta dal Condominio e dai condomini:

• i requisiti dell’art. 71-bis disp. att. c.c. sono di carattere imperativo;

• la deroga per l’amministratore con esperienza pregressa è di stretta interpretazione e non può essere estesa oltre i casi espressamente previsti;

• in assenza di prova certa dell’esperienza pregressa (durata, periodo, effettivo esercizio delle funzioni) la nomina è esposta a rischio di invalidità.

Ne consegue che l’assemblea deve sempre verificare, in modo documentabile, la sussistenza dei presupposti per l’esonero.

2.2 Tesi dell’amministratore e dei difensori

Dal lato dell’amministratore e dei suoi difensori, si valorizza la ratio “premiale” della norma transitoria:

• chi ha già svolto il ruolo di amministratore con esperienza pregressa almeno per un anno nel triennio considerato dal legislatore ha maturato un bagaglio di competenze che giustifica l’esonero dal percorso formativo iniziale;

• l’esonero dalle lettere f) e g) è pienamente operante anche per le nomine successive all’entrata in vigore della riforma, purché l’esperienza sia maturata nel periodo previsto;

• restano, invece, inderogabili i profili di onorabilità e formazione periodica, che rappresentano il cuore dell’aggiornamento professionale.

3. Il principio di diritto: la “finestra” a favore dell’amministratore con esperienza pregressa

Il quadro normativo può essere sintetizzato così:

• l’art. 71-bis disp. att. c.c. individua i requisiti generali dell’amministratore di Condominio;

• la disposizione transitoria crea una finestra di esonero per l’amministratore con esperienza pregressa, limitata ai requisiti:

  • f) diploma di scuola secondaria di secondo grado;

  • g) corso di formazione iniziale;

• l’esonero spetta a chi:

  • ha svolto attività di amministrazione di Condominio per almeno un anno;

  • in un periodo compreso nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della riforma.

Tale beneficio:

• non elimina la necessità di formazione periodica, che rimane obbligatoria;

• non incide sulle cause di ineleggibilità legate all’onorabilità;

• si affianca alla diversa disciplina di favore per l’amministratore scelto tra i condomini, per il quale le lettere f) e g) non si applicano in via generale.

Per i professionisti iscritti o vicini all’Associazione Nazionale Amministratore Immobili, è essenziale valutare caso per caso la presenza dei presupposti per invocare tale esonero, soprattutto in procedimenti contenziosi relativi alla validità della nomina.

4. Profili critici e indicazioni operative per avvocati e giuristi

4.1 Le principali criticità applicative

Dal punto di vista pratico, emergono tre criticità:

1. Prova dell’esperienza pregressa
   Occorre dimostrare:

   • la nomina assembleare;

   • la durata effettiva dell’incarico (almeno un anno);

   • lo svolgimento concreto delle attività tipiche (convocazioni, rendiconti, esecuzione delle delibere).

2. Coordinamento con la giurisprudenza successiva
   La giurisprudenza di legittimità ha ribadito che i requisiti di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. hanno carattere inderogabile. La nomina dell’amministratore privo dei requisiti è passibile di contestazione fino a giungere alla nullità della delibera. Ciò impone di trattare con estrema cautela qualsiasi ipotesi di deroga.

3. Riflessi sulla responsabilità professionale
   Un’amministrazione svolta in assenza dei requisiti può esporre l’amministratore non solo a contestazioni assembleari, ma anche a responsabilità civile (e, in alcuni casi, disciplinare se iscritto ad associazioni o albi).

4.2 Check-list operativa per la nomina di un amministratore con esperienza pregressa

Per avvocati, consulenti e componenti di Associazioni come l’Associazione Nazionale Amministratore Immobili, può essere utile una check-list sintetica:

1. Verifica preliminare dei requisiti personali

   • assenza di cause ostative (condanne, misure di prevenzione, ecc.);

   • regolarità degli adempimenti fiscali e contributivi, ove richiesti.

2. Accertamento dell’esperienza pregressa

   • individuare con precisione il periodo in cui è stata svolta l’attività;

   • verificare che ricada nei tre anni antecedenti l’entrata in vigore della riforma;

   • reperire delibere di nomina, verbali assembleari e rendiconti.

3. Dichiarazione dell’amministratore

   • far sottoscrivere all’amministratore una dichiarazione scritta in cui attesta:

     • la propria qualità di amministratore con esperienza pregressa;

     • gli estremi temporali dell’incarico svolto;

     • l’impegno a rispettare gli obblighi di formazione periodica.

4. Documentazione a verbale

   • allegare alla delibera di nomina la documentazione essenziale;

   • riportare nel verbale che l’assemblea ha preso atto della sussistenza dell’esperienza pregressa e dell’esonero da diploma e corso iniziale.

5. Conclusioni per l’Associazione Nazionale Amministratore Immobili

Per l’Associazione Nazionale Amministratore Immobili e per i professionisti che ne condividono le finalità, la figura dell’amministratore con esperienza pregressa rappresenta un ponte tra la tradizione gestionale condominiale e le nuove esigenze di professionalità.

In sintesi:

• la disciplina transitoria consente di valorizzare chi era già attivo nel settore prima della riforma;

• l’esonero dai requisiti formali (diploma e corso iniziale) non deve mai tradursi in un abbassamento del livello di competenza, ma anzi stimolare un serio percorso di formazione continua;

• una corretta gestione documentale e assembleare riduce il rischio di contenzioso e rafforza la legittimazione dell’amministratore davanti ai condomini.

Un utilizzo consapevole di questa normativa, accompagnato da standard deontologici elevati e da un aggiornamento costante, consente all’Associazione Nazionale Amministratore Immobili di promuovere un modello di amministratore che coniughi esperienza, affidabilità e pieno rispetto della legge.

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Premessa

Sentenza n. 15531/2025 del Tribunale Ordinario di Roma, Sezione V Civile, pubblicata il 06/11/2025 (R.G. 49188/2024).

Oggetto: impugnazione di delibera assembleare annullamento della delibera assembleare del 16/07/2024.

Fatto

L’attore cita il Condominio chiedendo, in via cautelare, la sospensione e, nel merito, l’annullamento della delibera del 16/07/2024 per vizi formali e procedurali.

Il Condominio si costituisce, eccepisce l’inammissibilità e chiede il rigetto, contestando la convocazione in mediazione in quanto inviata all’amministratore e non al Sua avvocato.

La sospensione non è stata concessa in prima udienza; si svolge fase di trattative senza esito; la causa è trattenuta in decisione.

Il Giudice, reputa valido il procedimento di mediazione, rilevando la regolare notificazione dei rinvii ex art. 8 d.lgs. 28/2010 e l’assenza di elezione di domicilio del Condominio per quella sede.

Applica poi il principio della “ragione più liquida” (Cass. S.U. 9936/2014), limitando l’esame al motivo idoneo a definire il giudizio.

Decisione (ragioni in diritto)

Secondo il Giudice, il verbale assembleare impugnato non consente di ritenere rispettati i quorum costitutivi e deliberativi di cui all’art. 1136, co. 3 c.c., poiché manca qualsiasi riferimento allo svolgimento della prima convocazione (anche solo implicito) e manca la verbalizzazione delle dichiarazioni di rito del Presidente circa la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto ex art. 1136, co. 6 c.c..

Il giudice richiama i contenuti minimi del verbale: luogo, data, ora, indicazione della prima/seconda convocazione e informazioni sulla prima; elenco presenti/deleghe/millesimi; nomina del presidente e del segretario; attestazione di corretta convocazione e del raggiungimento dei quorum. La loro carenza comporta annullabilità della deliberazione.

Viene richiamata giurisprudenza sul punto: necessità che la seconda convocazione sia condizionata all’esito negativo della prima, del quale occorre dar conto in verbale (Cass. 13/11/2009, n. 24132; Cass. 24/04/1996, n. 3862; SS.UU. 4806/2005); in difetto, violazione dei quorum e annullabilità (tra cui Trib. Roma 19290/2015; Trib. Modena 5/5/2021 n. 732).

Conclusione

Accogliendo la censura principale, il Giudice dott. Fabrizio Sanchioni dichiara la invalidità e annulla la delibera condominiale del 16/07/2024; condanna il Condominio alle spese del giudizio e della mediazione, disattesa ogni altra istanza.

Sintesi operativa

• Per i Condomini/Amministratori: in verbale vanno sempre riportati: esito della prima convocazione (anche se deserta) o inviare ai condomini il verbale della prima convocazione riportando che non si è potuto deliberare; corretta convocazione di tutti gli aventi diritto, quorum presenti e millesimi, nomina Presidente/Segretario e loro attestazioni. In difetto, la delibera è annullabile.
• Per chi impugna: i vizi di verbalizzazione (prima convocazione non menzionata; mancata attestazione del Presidente; carenze su presenti/deleghe/quorum) sono motivo assorbente di annullamento, senza necessità di esaminare gli altri profili.

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