Il Tribunale di Nocera Inferiore, con la sentenza n. 1975 dell’11 giugno 2025, ha ribadito un principio ormai consolidato in tema di responsabilità solidale nel condominio: l’amministratore che omette di agire contro i condomini morosi può essere condannato al risarcimento dei danni, in quanto inadempiente agli obblighi del mandato conferito ex art. 1710 c.c.

Una decisione che conferma il rigore con cui la giurisprudenza valuta la funzione gestionale e fiduciaria dell’amministratore condominiale, sottolineandone la responsabilità in caso di inerzia o negligenza nella tutela dell’interesse comune.

Il fatto: inerzia e gravi omissioni nella gestione del condominio

La controversia trae origine dall’azione proposta da un condominio, rappresentato dal nuovo amministratore, nei confronti della precedente amministratrice, revocata a seguito di una delibera assembleare.
La domanda si fondava su diverse condotte omissive, tra cui:

• la mancata attivazione delle procedure per il recupero delle morosità condominiali;
• l’omessa rendicontazione delle somme incassate durante il mandato;
• l’utilizzo indebito di fondi vincolati senza previa deliberazione assembleare;
• la percezione di compensi dopo la revoca, senza giustificazione o copertura contabile.

Tali omissioni avevano compromesso gravemente l’equilibrio finanziario del condominio, impedendo un corretto rapporto con i fornitori e i creditori.

Le difese dell’amministratrice: giustificazioni non provate

Nel costituirsi in giudizio, l’ex amministratrice ha tentato di giustificare la propria condotta, sostenendo l’esistenza di generiche difficoltà operative, l’assenza di fondi disponibili e una pretesa delega informale da parte dell’assemblea a non procedere contro i morosi.

Tuttavia, nessuna delle allegazioni difensive è stata suffragata da riscontri documentali. Il Tribunale ha rilevato l’assenza di delibere che autorizzassero l’inerzia o la mancata escussione dei debitori, così come l’omessa dimostrazione di attività gestionali minimamente idonee alla tutela del patrimonio comune.

Il principio di diritto richiamato dal Tribunale

Il giudice ha fondato la propria decisione sull’art. 1710 c.c., che impone al mandatario di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Nel contesto condominiale, tale obbligo si traduce nella necessità di attivare tempestivamente ogni iniziativa utile al recupero dei crediti, anche attraverso atti giudiziari, per garantire l’equilibrio economico dell’ente.

Significativo il passaggio della motivazione in cui si afferma che «l’omissione sistematica e ingiustificata dell’amministratore nel contrastare la morosità costituisce una violazione grave del mandato fiduciario, aggravando il danno collettivo e compromettendo la gestione ordinaria».

La condanna al risarcimento e la restituzione dei compensi

Il Tribunale ha riconosciuto in pieno la responsabilità dell’ex amministratrice, condannandola genericamente al risarcimento del danno in favore del condominio.

Non essendo possibile, allo stato, procedere a una quantificazione precisa del danno (mancando una contabilità completa e dettagliata), il giudice ha disposto che la liquidazione avvenga in separato giudizio, in base a criteri equitativi ex art. 1226 c.c.

In aggiunta, è stata accolta anche la domanda di restituzione dei compensi percepiti dopo la revoca dall’incarico, poiché tali somme risultavano versate in assenza di titolo, senza alcuna urgenza operativa né copertura deliberativa ai sensi dell’art. 1135, comma 2, c.c.

Commento critico-operativo per avvocati e giuristi

Questa sentenza rappresenta un ulteriore punto fermo in materia di responsabilità solidale nel condominio, con particolare riferimento alla gestione delle morosità.

Dal punto di vista operativo, il contenuto della decisione offre una serie di spunti concreti per l’attività forense e gestionale:

Per gli avvocati

• Attività difensiva del condominio: è fondamentale raccogliere con tempestività documentazione contabile, verbali assembleari e corrispondenza utile a dimostrare l’inerzia dell’amministratore uscente.
• Impugnazione dell’amministratore: si consiglia di valutare la tempestività dell’azione anche alla luce di eventuali prescrizioni, nonché la possibilità di procedere con rito semplificato per il risarcimento.
• Tutela cautelare: nei casi più gravi, potrebbe configurarsi il rischio di danno irreparabile che giustifica istanze di sequestro conservativo.

Per gli amministratori professionisti

• Dovere di diligenza rafforzata: l’amministratore ha l’obbligo di avviare procedure per il recupero dei crediti, salvo diversa (e motivata) delibera assembleare. La sola conoscenza della morosità e l’inazione possono fondare una responsabilità civile.
• Trasparenza nella rendicontazione: omettere la presentazione del rendiconto annuale o non documentare le entrate e le uscite può esporre a responsabilità personale.
• Rinuncia preventiva ai compensi: in caso di revoca, ogni attività successiva deve essere deliberata e giustificata; in difetto, eventuali somme percepite possono essere oggetto di azione restitutoria.

Conclusioni

Il Tribunale di Nocera Inferiore, con questa sentenza, sottolinea con chiarezza che la responsabilità solidale nel condominio può estendersi all’amministratore negligente, specie in presenza di comportamenti omissivi nella tutela del credito dell’ente.

Un richiamo forte all’assunzione consapevole di responsabilità da parte di chi gestisce beni comuni, nella consapevolezza che ogni inadempimento – anche per omissione – ha un impatto diretto e misurabile sulla collettività condominiale.

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Introduzione

Con la sentenza n. 10081/2025, pubblicata il 7 luglio 2025, il Tribunale di Roma, Sezione V Civile, affronta un caso emblematico in materia di opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali. Il provvedimento chiarisce profili fondamentali quali la legittimazione passiva della nuda proprietaria, il valore delle delibere assembleari in assenza di impugnazione e l’onere probatorio nella contestazione del credito. La decisione assume rilevanza pratica per gli avvocati, gli amministratori e i professionisti del diritto condominiale, anche in ottica di responsabilità solidale del condominio.

I fatti della causa

L’opponente, nuda proprietaria di un’unità immobiliare sita nel Condominio, proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 15450/2021, notificatole per presunte morosità condominiali pari a € 5.606,58. La somma si riferiva a rate relative alla gestione ordinaria degli anni dal 2014 al 2020, approvate dall’assemblea condominiale del 14 novembre 2019 con ripartizione in 16 rate mensili.

L’opponente contestava l’esistenza del credito, affermando di aver già provveduto al pagamento degli importi richiesti. Inoltre, eccepiva la nullità del decreto per difetto di procura dell’avvocato del Condominio, che agiva quale avvocato stabilito, e la nullità della delibera assembleare su cui si fondava il credito.

Le difese delle parti

Difese dell’opponente

L’opponente articolava tre principali motivi:

• Difetto di procura alla lite in capo al difensore del Condominio, per mancanza di dichiarazione d’intesa con avvocato italiano ai sensi dell’art. 8 D.lgs. 96/2001;

• Nullità della delibera assembleare del 14.11.2019, poiché non approvava espressamente i bilanci consuntivi;

• Inesistenza del credito, stante l’avvenuto pagamento, documentato con bonifici e ricevute consegnate alla società amministratrice.

Difese del Condominio

Il Condominio si costituiva in giudizio eccependo:

• L’inammissibilità dell’opposizione per difetto di interesse ad agire, essendo l’opponente semplice nuda proprietaria;

• La validità della delibera approvativa dei bilanci, non impugnata nei termini ex art. 1137 c.c.;

• L’avvenuto deposito della dichiarazione d’intesa tra l’avvocato stabilito e un avvocato italiano;

• L’esistenza residua del debito nella misura di € 2.448,58, frutto di una dettagliata ripartizione non contestata in sede assembleare.

Il principio di diritto affermato dal Tribunale

Il Giudice ha affermato tre principi chiave:

H3 – Sulla legittimazione passiva del nudo proprietario

Richiamando l’art. 67 disp. att. c.c., come modificato dalla L. 220/2012, il Tribunale ha precisato che nudo proprietario e usufruttuario sono solidalmente obbligati al pagamento dei contributi condominiali. Pertanto, l’opponente – pur nuda proprietaria – era legittimata sia a ricevere il decreto ingiuntivo sia a proporre opposizione.

H3 – Sulla nullità della procura e della dichiarazione d’intesa

Il Giudice ha escluso la nullità, rilevando che la dichiarazione d’intesa ex art. 8 D.lgs. 96/2001 era stata successivamente prodotta in sede di costituzione e che, secondo giurisprudenza consolidata (Cass. n. 4780/2013), la mancanza della procura in fase monitoria non impedisce la prosecuzione del giudizio ordinario se tale procura viene sanata in corso di causa.

H3 – Sulla contestazione della delibera assembleare

È stato ribadito il principio espresso da Cass. S.U. n. 9839/2021: le doglianze sulla mera annullabilità della delibera devono essere proposte in via riconvenzionale, entro il termine di 30 giorni, non potendo essere semplicemente eccepite in sede di opposizione. Poiché ciò non era avvenuto, la delibera non poteva essere oggetto di valutazione nel merito.

La decisione finale

Alla luce della documentazione prodotta, il Giudice ha ritenuto parzialmente fondato il credito condominiale, stabilendo che l’opponente aveva già corrisposto € 3.808,00. Pertanto, ha revocato il decreto ingiuntivo e condannato l’opponente al pagamento della minor somma di € 1.800,58. Le spese sono state compensate per metà, mentre la parte opponente è stata condannata alla rifusione della restante metà in favore del Condominio.

Commento operativo: rilievi per la pratica forense

Questa sentenza fornisce indicazioni operative di rilievo per avvocati e amministratori condominiali:

• La responsabilità solidale condominiale ex art. 67 disp. att. c.c. non è scalfita dalla qualifica formale di nudo proprietario, rendendo necessaria una valutazione attenta del titolo di possesso nei rapporti con il Condominio.

• È fondamentale impugnare le delibere assembleari nei termini e nei modi previsti dalla legge per evitare che esse diventino incontestabili in sede giudiziaria.

• Anche nel caso di presunta nullità della procura dell’avvocato stabilito, è necessario distinguere tra il momento monitorio e la fase di merito, poiché la sanatoria processuale è ammessa in presenza di una successiva regolarizzazione.

• La documentazione dei pagamenti effettuati è determinante e va correttamente depositata in giudizio per evitare condanne su crediti già estinti.

Conclusioni

La pronuncia del Tribunale di Roma si inserisce nel solco della giurisprudenza più recente, offrendo un’applicazione rigorosa ma pragmatica delle norme condominiali e processuali. Essa conferma l’importanza, per le parti in causa, di un comportamento tempestivo e documentato e ribadisce la centralità del principio di responsabilità solidale nei rapporti tra condominio, usufruttuario e nudo proprietario.

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Tribunale di Roma – Sezione V Civile, Decreto 12.06.2025, n. 3780/2025 – R.G. 4524/2025

Parole chiave: revoca amministratore condominio, art. 1129 c.c., gravi irregolarità, consuntivo, responsabilità, mancata convocazione, spese processuali

1. Il caso

Un condomino ha adito il Tribunale di Roma chiedendo, ai sensi dell’art. 1129 c.c., la revoca giudiziale dell’amministratore del condominio di via Montecassiano n. 23, Roma, gestito dalla società Piramide S.r.l.s.
A fondamento del ricorso, sono state contestate tre presunte gravi irregolarità nella gestione:

• omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione dei consuntivi 2023 e 2024;

• accesso parziale e tardivo alla documentazione condominiale;

• aumento non deliberato del compenso dell’amministratore.

2. La decisione del Tribunale

Il Tribunale ha rigettato il ricorso in ogni sua parte, escludendo la sussistenza di gravi irregolarità e condannando il ricorrente al pagamento delle spese processuali liquidate, oltre accessori di legge.

3. Motivazione: nessuna grave irregolarità ex art. 1129 c.c.

3.1. Sull’approvazione del consuntivo 2023

Il Tribunale ha accertato che l’assemblea condominiale era stata regolarmente convocata per il 12 giugno 2024 con all’ordine del giorno l’approvazione del consuntivo 2023.
Tuttavia, la discussione è stata rinviata su decisione dell’assemblea stessa, che ha poi approvato il rendiconto nella successiva riunione del 20 febbraio 2025.

La mancata approvazione del consuntivo non è ascrivibile a omissione dell’amministratore, ma a una libera determinazione assembleare. Ne consegue l’assenza di responsabilità ex art. 1129 c.c. e l’infondatezza del motivo di revoca.

3.2. Sulla gestione del consuntivo 2024

Alla data del ricorso (3 aprile 2024), il termine per la convocazione dell’assemblea per l’approvazione del consuntivo 2024 non era ancora decorso. Inoltre, era stata già convocata un’assemblea ad hoc per il 10 giugno 2025.
Pertanto, nessuna omissione o ritardo può essere imputato all’amministratore.

3.3. Sulla documentazione condominiale

Il Tribunale ha ritenuto che la presunta consegna parziale o tardiva dei documenti non configuri una grave irregolarità, anche per la mancanza di prova di un pregiudizio concreto subito dal condomino.
L’accesso ai documenti, seppur ritardato, non ha compromesso diritti sostanziali né violato obblighi di trasparenza tali da giustificare la revoca.

3.4. Sull’aumento del compenso

Il giudice ha chiarito che l’eventuale incongruità del compenso – passato da € 520 a € 1.000 (oltre IVA) – doveva essere contestata impugnando la delibera di approvazione del bilancio preventivo.
L’importo, sebbene modificato, non costituisce di per sé una grave irregolarità gestoria.

4. Questioni procedurali: irrilevanza delle eccezioni extra ricorso

Le eccezioni sollevate in udienza (mancata convocazione del ricorrente alle assemblee del 12.6.2024 e 20.2.2025, mancata ricezione dei verbali) sono state dichiarate inammissibili nel presente giudizio.
Tali censure avrebbero dovuto essere proposte tramite impugnazione delle relative delibere in sede contenziosa ordinaria, e non nel procedimento ex art. 1129 c.c.

5. Conclusione e rilievi applicativi

Con questo provvedimento, il Tribunale di Roma ribadisce un principio fondamentale:

la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio presuppone condotte qualificabili come “gravi irregolarità” nel senso stretto indicato dall’art. 1129 c.c., non semplici disfunzioni o divergenze di merito.

L’omessa approvazione di un consuntivo per decisione dell’assemblea, il ritardo nell’accesso a documenti non essenziali o la modifica del compenso tramite bilancio non costituiscono cause autonome di revoca.
La decisione conferma un orientamento giurisprudenziale che tutela la stabilità della gestione condominiale, scoraggiando l’utilizzo strumentale dei ricorsi ex art. 1129 c.c. per questioni meramente assembleari.

Riferimenti normativi e pratici

• Art. 1129 c.c. – Revoca dell’amministratore per gravi irregolarità

• Art. 1130 c.c. – Obbligo di presentazione del rendiconto

• D.M. 55/2014 – Parametri per la liquidazione delle spese giudiziali

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Chi è l’Usufruttuario?

L’usufruttuario è il soggetto che, pur non essendo proprietario del bene, ha il diritto di utilizzarlo e di goderne i frutti, nel rispetto della sua destinazione economica. L’usufrutto può riguardare un bene mobile o immobile (come un appartamento), ed è regolato dal Libro II del Codice Civile, in particolare agli articoli 978 e ss.

L’usufrutto può essere costituito per contratto, testamento o usucapione, ed è sempre limitato nel tempo, non potendo superare la durata della vita dell’usufruttuario.

Chi è il Nudo Proprietario?

Il nudo proprietario è il soggetto che detiene la titolarità del bene, ma non può utilizzarlo né trarne beneficio fino a quando dura l’usufrutto. Egli conserva comunque il diritto di disporre della sua quota di proprietà (es. vendere la nuda proprietà), ma senza ledere il diritto dell’usufruttuario.

La distinzione tra usufruttuario e nudo proprietario è essenziale in quanto determina obblighi e responsabilità differenti, in particolare riguardo alla manutenzione e alla gestione delle spese.

La Ripartizione delle Spese: cosa dice il Codice Civile

Il Codice Civile, agli articoli 1004 e 1005, stabilisce con chiarezza la suddivisione delle spese tra usufruttuario e nudo proprietario. La logica di fondo è semplice: chi usa il bene sostiene le spese di manutenzione ordinaria; chi ne è proprietario, quelle straordinarie.

Cosa sono le Spese Ordinarie?

Le spese ordinarie sono tutte quelle necessarie per il mantenimento del bene in buono stato d’uso, ovvero:

• Piccole riparazioni

• Pulizia e igiene

• Manutenzione degli impianti (es. caldaia, citofono, ascensore)

• Consumi e costi correnti (acqua, luce, gas, portierato, giardinaggio)

• Spese condominiali correnti

🔹 Chi le paga: l’usufruttuario
📜 Riferimento normativo: art. 1004 c.c.

Cosa sono le Spese Straordinarie?

Le spese straordinarie sono invece quelle che riguardano interventi strutturali, di rifacimento o innovazione, e in generale tutti i costi non ricorrenti, come ad esempio:

• Rifacimento tetto o facciate

• Consolidamento strutturale

• Sostituzione integrale degli impianti

• Interventi di ristrutturazione straordinaria

• Innovazioni approvate in assemblea condominiale

🔹 Chi le paga: il nudo proprietario
📜 Riferimento normativo: art. 1004 c.c. (secondo periodo)

E le spese condominiali? Chi le paga?

In ambito condominiale, la giurisprudenza è chiara:

• Le spese condominiali ordinarie (es. pulizia scale, luce comune, manutenzioni periodiche) sono a carico dell’usufruttuario;

• Le spese condominiali straordinarie (es. rifacimento lastrico solare, cappotto termico, installazione di ascensore) sono a carico del nudo proprietario.

Secondo l’art. 67 delle disposizioni attuative del Codice Civile, anche il diritto di voto in assemblea segue la natura della spesa:

• Usufruttuario vota sulle delibere di ordinaria amministrazione

• Nudo proprietario vota per innovazioni e spese straordinarie

Cosa succede in caso di disaccordo?

In caso di conflitto tra nudo proprietario e usufruttuario, è opportuno formalizzare un accordo scritto che regoli preventivamente la ripartizione delle spese, anche in vista di eventuali lavori condominiali.

Se non vi è accordo, ci si potrà rivolgere all’assemblea condominiale o, in ultima istanza, all’autorità giudiziaria per determinare le responsabilità secondo quanto stabilito dalla legge.

Conclusioni

La corretta distinzione tra usufruttuario e nudo proprietario è fondamentale per evitare contenziosi e incomprensioni nella gestione degli immobili. La legge italiana stabilisce con precisione chi paga cosa, ma è sempre raccomandabile, specie in ambito condominiale, una gestione preventiva, trasparente e condivisa delle responsabilità.

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Introduzione

Con la sentenza n. 9120/2024, il Tribunale ordinario di Roma – Quinta Sezione Civile – ha affrontato una controversia tra alcuni condomini e un condominio, chiarendo importanti aspetti sulla validità delle delibere assembleari e sulla responsabilità solidale in ambito condominiale, in relazione al pagamento degli oneri approvati. Il caso è paradigmatico per tutti i professionisti che operano nel settore condominiale e immobiliare.

I fatti di causa

Alcuni condomini avevano proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 17171/2022, notificato dal Condominio per il mancato pagamento di oneri condominiali. Contestualmente, gli opponenti avevano chiesto l’annullamento della delibera assembleare del 30/06/2020, che aveva determinato la ripartizione delle spese, lamentandone la presunta invalidità.

Il Condominio si è costituito chiedendo la conferma del decreto, evidenziando l’infondatezza delle eccezioni sollevate e la tardività dell’impugnazione della delibera.

Le difese delle parti

Condomini opponenti

• Richiesta di revoca del decreto ingiuntivo per decorrenza del termine ex art. 644 c.p.c.;

• Domanda riconvenzionale di annullamento della delibera condominiale del 30/06/2020;

• Contestazioni circa la validità e correttezza del riparto delle spese.

Condominio opposto

• Istanza per la provvisoria esecutività del decreto;

• Eccezione di decadenza dei termini per impugnare la delibera;

• Richiesta di conferma del decreto e condanna degli opponenti alle spese processuali.

Il principio giuridico espresso

Il Giudice ha rigettato l’opposizione e la domanda riconvenzionale, ritenendo:

• Infondata la doglianza sulla tardiva notifica, poiché la notifica si perfeziona con la consegna all’ufficiale giudiziario, a prescindere dalla ricezione da parte del destinatario (Cass. 4993/2014; 8862/2018; 6603/2019);

• Inammissibile l’impugnazione tardiva della delibera, poiché tale impugnazione è soggetta al termine perentorio di 30 giorni ex art. 1137 c.c.;

• Valida la delibera assembleare come titolo esecutivo per l’ottenimento del decreto ingiuntivo, anche senza l’approvazione del riparto (Cass. 27292/2005; Cass. 3847/2021).

Viene richiamata la recente pronuncia delle Sezioni Unite della Cassazione (n. 9839/2021), che ribadisce la possibilità di contestare una delibera solo se la domanda è proposta nei termini di legge. In difetto, la delibera è vincolante.

Commento critico e operativo

Rilevanza per la prassi forense

La sentenza conferma la forza vincolante della delibera assembleare non impugnata nei termini, rafforzando l’orientamento giurisprudenziale che attribuisce a tali delibere natura di titolo esecutivo in favore del condominio. Il credito derivante dal consuntivo approvato può essere azionato anche in mancanza dello stato di riparto.

L’opposizione a decreto ingiuntivo non può trasformarsi in una “scorciatoia” per contestare tardivamente la delibera. È dunque cruciale che i difensori verifichino tempestivamente i termini di decadenza previsti dall’art. 1137 c.c. e indirizzino correttamente la strategia processuale.

Implicazioni per amministratori e condomini

• L’amministratore può agire in via monitoria sulla base della sola approvazione del bilancio consuntivo, senza attendere il riparto.

• Il condomino moroso non può sottrarsi al pagamento eccependo presunti vizi di delibere che non ha impugnato nei termini.

• La sentenza rafforza la tutela del condominio-creditore e la certezza del diritto nelle dinamiche assembleari.

Conclusioni

Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 9120/2024, ha fornito un’ulteriore conferma della responsabilità solidale dei condomini in ordine al pagamento delle spese comuni, in presenza di una delibera valida e non impugnata nei termini.

La decisione sottolinea l’importanza della tempestiva impugnazione delle delibere, pena la loro definitiva efficacia. Essa rappresenta un precedente operativo rilevante per tutti i professionisti coinvolti nella gestione e nel contenzioso condominiale, rafforzando l’affidabilità delle delibere approvate e la legittimità del loro utilizzo come fondamento per azioni monitorie.

Associazione Nazionale Amministratori Immobili