AMMINISTRATORE CONDOMINIO COMUNICAZIONE CONDOMINI MOROSI
Comunicazione dei condomini morosi e obblighi dell’amministratore ex art. 63 disp. att. c.c.
Premessa
La sentenza del Tribunale di Roma, V Sez. Civ., n. 10659/2024, resa dal Giudice dott.ssa Elena Fulgenzi, interviene nuovamente sul tema dell’obbligo dell’amministratore di condominio di fornire ai creditori rimasti insoddisfatti l’elenco dei condomini morosi, con relative generalità e quote millesimali.
Si tratta di una pronuncia di particolare interesse per gli operatori del diritto, poiché affronta il rapporto tra dovere di cooperazione dell’amministratore, tutela del credito e profili di riservatezza.
I fatti di causa e la vicenda processuale
Un professionista-creditore aveva ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti di un Condominio per un importo superiore a 11.000 euro, divenuto esecutivo per mancata opposizione.
Risultato vano il tentativo di recuperare il credito sul patrimonio condominiale comune — come noto limitato dalla parziarietà delle obbligazioni condominiali — il creditore chiedeva all’amministratore, ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c., la comunicazione dei nominativi e delle carature millesimali dei condomini morosi, al fine di procedere pro quota nei confronti dei singoli obbligati.
L’amministratore non riscontrava la richiesta, determinando il ricorrente a proporre ricorso ex art. 281-decies c.p.c., volto a ottenere un ordine giudiziale di comunicazione dei dati.
Il Condominio rimaneva contumace.
Le difese e le questioni giuridiche
Il ricorrente sosteneva la piena legittimità della propria pretesa, richiamando:
- la formulazione dell’art. 63 disp. att. c.c., che impone all’amministratore di comunicare ai creditori non soddisfatti i dati dei condomini morosi;
- l’interpretazione del Garante Privacy (nota del 26 settembre 2008), secondo cui la trasmissione dei dati in questione non contrasta con la normativa sulla protezione dei dati personali;
- la giurisprudenza di legittimità in tema di buona fede oggettiva e doveri di cooperazione (Cass. civ., sez. III, nn. 3462/2007 e 5348/2009).
Il principio di diritto affermato dal Giudice
Il Tribunale ha accolto il ricorso, affermando che:
“L’obbligo di comunicare ai creditori non soddisfatti l’elenco dei debitori morosi è posto a carico dell’amministratore non in proprio ma come organo del Condominio.”
Ne consegue che la richiesta del creditore deve essere soddisfatta non in base a un potere discrezionale dell’amministratore, ma in forza di un obbligo legale direttamente previsto dalla normativa condominiale.
L’adempimento di tale obbligo — chiarisce il Giudice — si inserisce in un contesto più ampio di buona fede oggettiva, quale criterio integrativo dei rapporti obbligatori e di gestione, imponendo all’amministratore una condotta improntata a lealtà, trasparenza e collaborazione con i terzi che vantano un credito verso il Condominio.
Il Tribunale, inoltre, ribadisce che i profili di riservatezza non possono essere opposti, essendo espressamente esclusi dalla normativa e dal Garante.
Il dispositivo della sentenza
Il Giudice ordina al Condominio di:
- comunicare al ricorrente, senza indugio,
- i dati anagrafici dei condomini morosi;
- le quote millesimali di ciascuno;
- l’ammontare del debito pro quota.
Il Condominio viene altresì condannato alla rifusione delle spese di lite, liquidate in complessivi € 1.989,60 oltre accessori.
Osservazioni critiche
- La centralità dell’obbligo informativo
La sentenza conferma la funzione strumentale e necessaria dell’informazione ai fini dell’effettività del credito condominiale.
Se il creditore non fosse messo in condizione di conoscere i condomini morosi, l’art. 63 disp. att. c.c. perderebbe la sua funzione di “ponte” tra il titolo esecutivo e la concreta riscossione del credito sui singoli partecipanti.
- La privacy come falso problema
Il Tribunale esclude in radice l’applicabilità di limiti privacy alla comunicazione dei dati, perché la disciplina condominiale costituisce base giuridica autonoma per la trasmissione.
La conferma dell’indirizzo del Garante evita dubbi operativi e riduce il rischio di contenziosi pretestuosi da parte degli amministratori.
- Implicazioni operative per gli avvocati
Per i professionisti del settore, la pronuncia rappresenta un importante precedente per:
- formulare richieste ex art. 63 disp. att. c.c. in modo completo ed efficace;
- diffidare l’amministratore in caso di inerzia;
- proporre ricorso ex art. 281-decies c.p.c. qualora sia necessario un provvedimento coercitivo;
- agire direttamente nei confronti dei singoli condomini senza attendere la collaborazione dell’amministratore.
- Responsabilità dell’amministratore
Il comportamento omissivo dell’amministratore può integrare:
- responsabilità civile verso il creditore;
- responsabilità verso il Condominio per danno derivante dall’aggravamento della posizione debitoria;
- profili di responsabilità professionale e possibile revoca.
Conclusioni
La sentenza del Tribunale di Roma n. 10659/2024 si distingue per la chiarezza espositiva e per l’approccio sistematico, offrendo un orientamento utile agli operatori del diritto nella gestione del contenzioso condominiale.
La valorizzazione del principio di buona fede e la netta esclusione dei limiti privacy confermano una linea interpretativa improntata alla tutela dell’effettività del credito e alla trasparenza amministrativa.
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