AMMINISTRATORE CON ESPERIENZA PREGRESSA E RIFORMA DEL CONDOMINIO

Introduzione: perché è ancora attuale il tema dell’esperienza pregressa

La riforma del condominio (l. 11 dicembre 2012 n. 220) ha innalzato in modo significativo il livello di professionalità richiesto all’amministratore. Allo stesso tempo, il legislatore ha voluto valorizzare chi già svolgeva tale attività, introducendo una disciplina transitoria a favore dell’amministratore con esperienza pregressa.

Per l’Associazione Nazionale Amministratore Immobili, questo tema è centrale: molti professionisti che hanno iniziato a operare prima della riforma continuano a chiedersi se e in che misura possano avvalersi dell’esonero da alcuni requisiti formali, soprattutto in sede di nuove nomine o rinnovi.

1. La vicenda: amministratore “storico” e nuovi requisiti

Un condomino che aveva già svolto l’incarico di amministratore del proprio Condominio nel periodo precedente alla riforma (per almeno un anno nei tre anni antecedenti l’entrata in vigore della norma) intendeva assumere nuovamente – o continuare a svolgere – la funzione di amministratore, anche in altri edifici.

Il nodo interpretativo riguardava l’art. 71-bis disp. att. c.c., che:

• da un lato elenca i requisiti dell’amministratore (onorabilità, diploma di scuola media superiore, corso di formazione iniziale, formazione periodica ecc.);

• dall’altro, nella sua disposizione transitoria, esonera dai requisiti di cui alle lettere f) (diploma) e g) (corso di formazione iniziale) chi abbia svolto attività di amministrazione per almeno un anno nel triennio precedente l’entrata in vigore della legge.

Da qui il dubbio:
un soggetto che abbia svolto l’attività di amministratore con esperienza pregressa può essere nominato amministratore di uno o più Condomini anche oggi senza possedere diploma e corso iniziale, fermo restando l’obbligo di formazione periodica?

2. Le posizioni delle parti

2.1 Tesi del Condominio e dei condomini

Secondo l’interpretazione più rigorosa sostenuta dal Condominio e dai condomini:

• i requisiti dell’art. 71-bis disp. att. c.c. sono di carattere imperativo;

• la deroga per l’amministratore con esperienza pregressa è di stretta interpretazione e non può essere estesa oltre i casi espressamente previsti;

• in assenza di prova certa dell’esperienza pregressa (durata, periodo, effettivo esercizio delle funzioni) la nomina è esposta a rischio di invalidità.

Ne consegue che l’assemblea deve sempre verificare, in modo documentabile, la sussistenza dei presupposti per l’esonero.

2.2 Tesi dell’amministratore e dei difensori

Dal lato dell’amministratore e dei suoi difensori, si valorizza la ratio “premiale” della norma transitoria:

• chi ha già svolto il ruolo di amministratore con esperienza pregressa almeno per un anno nel triennio considerato dal legislatore ha maturato un bagaglio di competenze che giustifica l’esonero dal percorso formativo iniziale;

• l’esonero dalle lettere f) e g) è pienamente operante anche per le nomine successive all’entrata in vigore della riforma, purché l’esperienza sia maturata nel periodo previsto;

• restano, invece, inderogabili i profili di onorabilità e formazione periodica, che rappresentano il cuore dell’aggiornamento professionale.

3. Il principio di diritto: la “finestra” a favore dell’amministratore con esperienza pregressa

Il quadro normativo può essere sintetizzato così:

• l’art. 71-bis disp. att. c.c. individua i requisiti generali dell’amministratore di Condominio;

• la disposizione transitoria crea una finestra di esonero per l’amministratore con esperienza pregressa, limitata ai requisiti:

  • f) diploma di scuola secondaria di secondo grado;

  • g) corso di formazione iniziale;

• l’esonero spetta a chi:

  • ha svolto attività di amministrazione di Condominio per almeno un anno;

  • in un periodo compreso nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della riforma.

Tale beneficio:

• non elimina la necessità di formazione periodica, che rimane obbligatoria;

• non incide sulle cause di ineleggibilità legate all’onorabilità;

• si affianca alla diversa disciplina di favore per l’amministratore scelto tra i condomini, per il quale le lettere f) e g) non si applicano in via generale.

Per i professionisti iscritti o vicini all’Associazione Nazionale Amministratore Immobili, è essenziale valutare caso per caso la presenza dei presupposti per invocare tale esonero, soprattutto in procedimenti contenziosi relativi alla validità della nomina.

4. Profili critici e indicazioni operative per avvocati e giuristi

4.1 Le principali criticità applicative

Dal punto di vista pratico, emergono tre criticità:

1. Prova dell’esperienza pregressa
   Occorre dimostrare:

   • la nomina assembleare;

   • la durata effettiva dell’incarico (almeno un anno);

   • lo svolgimento concreto delle attività tipiche (convocazioni, rendiconti, esecuzione delle delibere).

2. Coordinamento con la giurisprudenza successiva
   La giurisprudenza di legittimità ha ribadito che i requisiti di cui all’art. 71-bis disp. att. c.c. hanno carattere inderogabile. La nomina dell’amministratore privo dei requisiti è passibile di contestazione fino a giungere alla nullità della delibera. Ciò impone di trattare con estrema cautela qualsiasi ipotesi di deroga.

3. Riflessi sulla responsabilità professionale
   Un’amministrazione svolta in assenza dei requisiti può esporre l’amministratore non solo a contestazioni assembleari, ma anche a responsabilità civile (e, in alcuni casi, disciplinare se iscritto ad associazioni o albi).

4.2 Check-list operativa per la nomina di un amministratore con esperienza pregressa

Per avvocati, consulenti e componenti di Associazioni come l’Associazione Nazionale Amministratore Immobili, può essere utile una check-list sintetica:

1. Verifica preliminare dei requisiti personali

   • assenza di cause ostative (condanne, misure di prevenzione, ecc.);

   • regolarità degli adempimenti fiscali e contributivi, ove richiesti.

2. Accertamento dell’esperienza pregressa

   • individuare con precisione il periodo in cui è stata svolta l’attività;

   • verificare che ricada nei tre anni antecedenti l’entrata in vigore della riforma;

   • reperire delibere di nomina, verbali assembleari e rendiconti.

3. Dichiarazione dell’amministratore

   • far sottoscrivere all’amministratore una dichiarazione scritta in cui attesta:

     • la propria qualità di amministratore con esperienza pregressa;

     • gli estremi temporali dell’incarico svolto;

     • l’impegno a rispettare gli obblighi di formazione periodica.

4. Documentazione a verbale

   • allegare alla delibera di nomina la documentazione essenziale;

   • riportare nel verbale che l’assemblea ha preso atto della sussistenza dell’esperienza pregressa e dell’esonero da diploma e corso iniziale.

5. Conclusioni per l’Associazione Nazionale Amministratore Immobili

Per l’Associazione Nazionale Amministratore Immobili e per i professionisti che ne condividono le finalità, la figura dell’amministratore con esperienza pregressa rappresenta un ponte tra la tradizione gestionale condominiale e le nuove esigenze di professionalità.

In sintesi:

• la disciplina transitoria consente di valorizzare chi era già attivo nel settore prima della riforma;

• l’esonero dai requisiti formali (diploma e corso iniziale) non deve mai tradursi in un abbassamento del livello di competenza, ma anzi stimolare un serio percorso di formazione continua;

• una corretta gestione documentale e assembleare riduce il rischio di contenzioso e rafforza la legittimazione dell’amministratore davanti ai condomini.

Un utilizzo consapevole di questa normativa, accompagnato da standard deontologici elevati e da un aggiornamento costante, consente all’Associazione Nazionale Amministratore Immobili di promuovere un modello di amministratore che coniughi esperienza, affidabilità e pieno rispetto della legge.

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