Restituzione delle somme indebitamente trattenute dall’Amministratore di condominio

Il Tribunale di Roma, Sezione V Civile, con la sentenza n. 8568/2022 pubblicata il 31 maggio 2022, ha condannato un ex amministratore di condominio a restituire al condominio 12.273,03 euro, oltre a pagare 2.200 euro a titolo di risarcimento danni, dopo avere accertato trattenute non giustificate e una gestione ritenuta negligente in relazione anche al distacco della fornitura idrica.

La causa era stata promossa dal Condominio di via dei Monti Tiburtini 509 contro la società che aveva ricoperto l’incarico di amministratore. Secondo quanto ricostruito in giudizio, dopo la revoca dell’incarico e il successivo passaggio di consegne, dalla documentazione contabile risultava un avanzo di cassa di 14.033,27 euro che, però, non trovava corrispondenza effettiva sul conto corrente condominiale. L’assemblea aveva inoltre contestato alcune fatture del 2014 e due quote condominiali incassate ma non correttamente riportate in contabilità.

Nel corso del procedimento, l’ex amministratore aveva sostenuto di avere trattenuto parte delle somme per anticipazioni relative a precedenti gestioni, oltre che per attività definite “extracontrattuali” svolte in favore del condominio. Il Tribunale ha però rilevato che tali anticipazioni non erano state dimostrate con idonea documentazione, come bonifici o assegni provenienti dal patrimonio personale dell’amministratore, né risultava una delibera assembleare che ne riconoscesse il rimborso.

Il giudice ha inoltre ritenuto non giustificati gli importi collegati alle fatture emesse per attività extra, ricordando che il compenso dell’amministratore, se stabilito o accettato al momento della nomina, deve considerarsi in linea generale omnicomprensivo, salvo diversa decisione dell’assemblea. In assenza di una specifica delibera che autorizzi un compenso ulteriore per attività straordinarie, l’amministratore non può prelevare autonomamente somme dalla cassa condominiale.

Un secondo profilo esaminato dal Tribunale riguarda il distacco dell’acqua subito dalla palazzina B tra il 24 e il 29 novembre 2014. Il condominio aveva attribuito l’episodio alla negligenza dell’allora amministratore, che non avrebbe gestito correttamente i pagamenti verso il fornitore né attivato per tempo gli strumenti di recupero nei confronti dei condomini morosi. Il giudice ha condiviso questa impostazione, osservando che il convenuto non aveva provato l’assenza di liquidità in cassa né di essersi attivato con i poteri previsti dalla legge, come il ricorso al decreto ingiuntivo nei confronti degli inadempienti.

Quanto al danno, il Tribunale ha proceduto a una liquidazione equitativa, quantificandolo in 2.200 euro, sulla base della documentazione disponibile relativa alla posizione con il gestore idrico e al rendiconto condominiale. Alla condanna principale si è aggiunta quella alle spese di lite, liquidate in 4.000 euro per compensi e 464 euro per esborsi, oltre accessori di legge.

Sul piano pratico, la decisione ribadisce tre punti di rilievo per il settore condominiale: l’amministratore revocato deve rendere il conto della gestione e restituire tutto ciò che ha ricevuto per conto del condominio; ogni anticipazione personale deve essere provata documentalmente; eventuali compensi ulteriori rispetto a quello ordinario richiedono una specifica approvazione assembleare.

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