AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: NIENTE SCONTI O PIANI DI RIENTRO SENZA MANDATO ASSEMBLEARE

Il potere di transigere o dilazionare i debiti condominiali non rientra, di regola, nelle attribuzioni ordinarie dell’amministratore. In assenza di una preventiva delibera assembleare o di una delega specifica, un accordo che conceda sconti, rateizzazioni o altre modalità di pagamento diverse dalla riscossione dovuta può essere considerato eccedente i poteri gestori. L’impianto normativo di riferimento è l’art. 1129, comma 9, c.c., che impone all’amministratore, salvo espressa dispensa dell’assemblea, di agire per la riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito esigibile è compreso.

Questo principio è stato ribadito, secondo la ricostruzione disponibile in fonti aperte, da un decreto del Tribunale di Napoli, VI Sezione civile, reso in camera di consiglio il 9 gennaio 2026 nel procedimento R.G. n. 12967/2025, con cui è stata disposta la revoca giudiziale di un’amministratrice. Non ho reperito il testo integrale del provvedimento in una fonte pubblica ufficiale accessibile; la vicenda è quindi ricostruita sulla base del materiale che hai fornito e di una sintesi giornalistico-giuridica pubblicata il 5 marzo 2026.

La vicenda

Nel ricorso per revoca erano state contestate diverse irregolarità: dalla gestione delle morosità alla tenuta dei bilanci, fino alla convocazione delle assemblee e ad altri profili documentali. Tra i punti centrali, i ricorrenti avevano evidenziato la concessione di rateizzazioni su quote ordinarie e straordinarie senza prova di autorizzazione assembleare, nonché la mancata dimostrazione di attività tempestive per il recupero di morosità risalenti. Secondo la ricostruzione disponibile, il Tribunale ha ritenuto assorbente proprio il segmento relativo alla gestione dei crediti condominiali.

Sul piano difensivo, l’amministratrice aveva sostenuto di avere regolarmente assolto gli obblighi formativi e di avere gestito alcune posizioni debitorie tramite solleciti o piani di rientro. Quanto al requisito professionale, la disciplina dell’art. 71-bis disp. att. c.c. prevede un’esenzione dal corso iniziale per chi abbia svolto attività di amministrazione per almeno un anno nel triennio precedente all’entrata in vigore della riforma, ferma la formazione periodica. Questo profilo, secondo la sintesi disponibile, non è stato ritenuto decisivo ai fini della revoca.

La decisione

Il punto chiave della decisione sarebbe nell’affermazione che l’amministratore non può accettare autonomamente una rateizzazione proposta da un condomino moroso, se manca la prova di una preventiva autorizzazione assembleare. In questa prospettiva, la concessione di un piano di rientro non è stata letta come un semplice atto esecutivo, ma come una scelta dispositiva incidente sulle modalità di soddisfazione del credito comune, e quindi estranea ai poteri gestori ordinari.

La base giuridica di tale impostazione si salda con la giurisprudenza di legittimità. La Cassazione ha chiarito che spetta all’assemblea, e non all’amministratore, approvare una transazione che riguardi spese di interesse comune, salvo delega espressa con fissazione dei limiti. Lo stesso indirizzo è stato richiamato anche in relazione agli accordi con condomini morosi, escludendo che l’amministratore possa pattuire autonomamente dilazioni o accordi transattivi senza un previo mandato assembleare.

Sempre secondo la ricostruzione del caso, il Tribunale avrebbe inoltre valorizzato la permanenza, nel consuntivo 2024, di morosità risalenti agli anni 2020-2022 per circa 6.500 euro, senza prova documentale delle attività di recupero svolte. Questo elemento, sommato alla rateizzazione accettata senza mandato, sarebbe stato ritenuto sufficiente a integrare un quadro di gravità tale da giustificare la revoca giudiziale, con assorbimento degli ulteriori addebiti.

Cosa cambia nella pratica per gli amministratori

La lezione operativa è netta. L’amministratore conserva il dovere di attivarsi per il recupero delle quote e non può sostituire a tale obbligo una trattativa individuale con il condomino moroso, salvo che l’assemblea lo abbia autorizzato espressamente o lo abbia dispensato dall’azione coattiva nei limiti consentiti dalla legge. In concreto, sconti, sospensioni, dilazioni, compensazioni o riscadenzamenti del debito richiedono una scelta assembleare chiara, oppure una delega specifica che delimiti l’attività negoziale.

Il provvedimento, per come ricostruito, segnala anche un secondo profilo: nel giudizio di revoca conta la tracciabilità documentale. Non basta affermare di avere sollecitato il pagamento o di avere avviato interlocuzioni informali. Occorre poter dimostrare, con documenti verificabili, i solleciti inviati, gli eventuali incarichi legali conferiti, le delibere che autorizzano scelte derogatorie e la coerenza tra rendiconto, stato di riparto e attività di recupero.

Il principio da ricordare

L’amministratore non è titolare di un generale potere di “negoziare” il credito condominiale. La disponibilità del credito, nelle sue modalità essenziali di riscossione, resta in capo all’assemblea quando si tratta di spese di interesse comune. Per questo motivo, in assenza di delibera autorizzativa, un piano di rientro o una transazione con il condomino moroso può esporre l’amministratore a contestazioni serie, sino alla revoca giudiziale quando il comportamento risulti concretamente idoneo a compromettere la corretta gestione o il rapporto fiduciario.

Riferimenti essenziali

• Art. 1129, comma 9, c.c.
• Cass. civ., sez. II, 16 gennaio 2014, n. 821; Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1980, n. 1994, sul potere assembleare in tema di transazioni relative a spese comuni.
• Cass. civ., 12 agosto 2022, n. 24808, sul difetto di potere dell’amministratore nel pattuire accordi o dilazioni senza autorizzazione assembleare.

———–

www.associazioneanai.it