RIPARAZIONE DELLA CONDUTTURA DI SCARICO DELLE ACQUE NERE: ANCHE SENZA TABELLE PARZIALI IL RIPARTO RESTA “PER MILLESIMI”

Roma, 28 gennaio 2026 – ore 18:06
Autore: Avv. Prof. Roberto Cacioni
Categoria: Giurisprudenza e prassi

Occhiello
Condominio parziale e colonne di scarico: la Corte di Cassazione ribadisce il primato del criterio proporzionale.

Sommario
Un’ordinanza di gennaio 2026 chiarisce che l’assenza di tabelle parziali non legittima la divisione “a teste” tra i soli condomini serviti da una colonna di scarico: la spesa va ricalcolata in proporzione ai millesimi, restringendo però la platea ai soli beneficiari.

Il quadro normativo: impianto comune, ma contributo “a platea ristretta”

Le condutture di scarico/fognarie rientrano tra gli impianti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c., n. 3, per gli impianti fino al punto di diramazione verso le proprietà esclusive). In linea generale, le spese per conservazione e riparazione delle parti comuni si ripartiscono in misura proporzionale al valore della proprietà (art. 1123, comma 1, c.c.).

Quando però l’impianto (o una sua tratta) serve solo alcune unità – tipicamente una “verticale” di scarico che raccoglie gli scarichi di una sola colonna di appartamenti – opera la logica del condominio parziale: contribuiscono solo i condomini che traggono utilità da quella parte/impianto (art. 1123, comma 3, c.c.).

La notizia: Cassazione 2026 “stop” al riparto in parti uguali senza base convenzionale

La Corte di Cassazione (Sez. II civile) è tornata sul tema con un provvedimento di gennaio 2026 (ordinanza n. 1095/2026, depositata il 19 gennaio 2026), in un caso relativo alla sostituzione di una conduttura di scarico delle acque nere ripartita in parti uguali tra i soli condomini serviti.

Il principio operativo è netto: l’assenza di tabelle millesimali “parziali” non autorizza il riparto “per teste”. Il criterio legale resta quello proporzionale, anche se la platea dei contribuenti si restringe al gruppo dei soli utilizzatori (condominio parziale).

Dichiarazione ANAI: “La pronuncia rafforza un punto cruciale per gli amministratori: nel condominio parziale cambia chi partecipa alla spesa, non come si calcola il contributo. Il riparto ‘uguale per tutti’ senza valida convenzione espone la delibera a contestazioni e ricalcoli.” – Ufficio Studi ANAI

Cosa cambia “ora” per gli amministratori: i millesimi generali si ricalcolano sul gruppo beneficiario

Il passaggio più rilevante, in chiave gestionale, è che i millesimi generali (tabella A) possono essere usati anche per spese che riguardano solo alcuni condomini: basta ricalcolare il rapporto tra i soli interessati.

Come si fa il ricalcolo (metodo pratico)

1. Individua le unità effettivamente servite dalla colonna/tratta di impianto.

2. Somma i loro millesimi generali (solo di quel gruppo).

3. Ripartisci la spesa in proporzione: millesimi del singolo / somma millesimi del gruppo.

Esempio
Tre unità servite con millesimi generali: 120 – 180 – 200.
Somma gruppo: 500.
Riparto: 120/500, 180/500, 200/500 (non 1/3 ciascuno).

Delibera assembleare e rischio contenzioso: attenzione a “criterio” vs “applicazione”

La Cassazione, nella ricostruzione riportata dalla stampa specializzata, evidenzia anche un profilo tipico: l’approvazione dei lavori da parte dei soli utenti non equivale automaticamente ad accettare un criterio di riparto diverso da quello legale.

Per gli amministratori conta distinguere:

• Applicare i criteri legali (art. 1123 c.c.) → scelta ordinaria dell’assemblea nell’ambito delle attribuzioni (art. 1135 c.c.).

• Derogare ai criteri legali (es. “tutti in parti uguali”) → serve una valida base convenzionale (regolamento contrattuale o accordo unanime, a seconda dei casi), non una semplice maggioranza.

Sul piano delle impugnazioni, il quadro generale sull’invalidità delle delibere in materia condominiale è stato chiarito dalle Sezioni Unite (Cass. SU n. 9839/2021), che ribadisce la centralità del termine e del perimetro dell’azione ex art. 1137 c.c..

Box ANAI: consigli pratici per amministratori

Checklist operativa (anti-contestazioni)

• Mappa tecnica: acquisisci relazione/verbale tecnico che identifichi con certezza la colonna/tratta e le unità servite.

• Platea corretta: riparto solo tra i beneficiari (condominio parziale, art. 1123 co. 3).

• Criterio corretto: riparto proporzionale ricalcolando i millesimi generali sul gruppo (no “per teste” salvo convenzione).

• Delibera “pulita”: in verbale separa approvazione lavori e approvazione riparto, allegando prospetto di calcolo.

• Trasparenza: inserisci nel rendiconto il metodo di ricalcolo e la somma millesimale del gruppo.

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Ripartizione spese condominiali; colonna di scarico; acque nere; condominio parziale; art. 1123 c.c.; tabelle millesimali; delibera assembleare; impugnazione delibera; amministratore di condominio; manutenzione impianti comuni.

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ANAI monitorerà eventuali ulteriori sviluppi applicativi e massime/commenti ufficiali sul provvedimento di gennaio 2026 (Cass. civ., Sez. II, ord. n. 1095/2026) e pubblicherà schede operative con esempi di calcolo e modelli di prospetto di riparto.

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