ACCESSO AI DOCUMENTI CONDOMINIALI: QUALI DOCUMENTI SONO CONSULTABILI, COME RICHIEDERLI E QUANDO IL DINIEGO È LEGITTIMO
Tribunale di Napoli (sentenza 19 settembre 2025, n. 8135)
Premessa: trasparenza sì, ma secondo regole
La visione dei documenti condominiali è uno snodo essenziale della gestione: chi contribuisce alle spese deve poter controllare “come” e “perché” vengono impiegate le risorse comuni. Tuttavia, trasparenza non significa “consegna illimitata” né imposizione di attività gravose all’amministratore. Proprio su questo equilibrio interviene il Tribunale di Napoli (sentenza 19 settembre 2025, n. 8135), richiamando un principio pratico: il diritto di controllo esiste, ma va esercitato nelle forme previste dalla legge e senza trasformarsi in un onere organizzativo improprio per la gestione.
Il fatto e la vicenda processuale
Un condomino (assistito dai difensori) agiva contro il Condominio (in persona dell’amministratore, assistito dai difensori) chiedendo la condanna alla comunicazione/consegna di una serie ampia di documenti: certificazioni impiantistiche (D.M. 37/2008), verifica messa a terra (D.P.R. 462/2001), DVR, DURC, contratto d’appalto, fino a documentazione bancaria/estratto conto. La richiesta era stata avanzata a mezzo PEC e strutturata come domanda di consegna più che come istanza di presa visione e successiva estrazione copie.
Il giudizio veniva definito con motivazione “concisa” (rito ex art. 281 sexies c.p.c.), e la domanda veniva rigettata per carenze legate soprattutto alle modalità con cui il diritto era stato esercitato.
Le difese delle parti (in sintesi)
Difesa del condomino
Il condomino sosteneva:
- l’esistenza di un diritto pieno di accesso alla documentazione condominiale;
- la necessità di ottenere copia dei documenti richiesti per verificare la regolarità della gestione e degli adempimenti (anche in materia di sicurezza e appalti).
Difesa del Condominio/amministratore
Il Condominio, per il tramite dell’amministratore (e dei difensori), faceva leva su:
- l’assenza, in capo all’amministratore, di un obbligo generalizzato di ricerca, copia e invio di documenti “a richiesta”;
- la necessità che il diritto venga esercitato come presa visione presso i luoghi di conservazione e nei tempi compatibili con l’organizzazione dell’ufficio, con copie a cura e spese del richiedente.
Il principio di diritto richiamato dal Giudice
Il Giudice del Tribunale di Napoli chiarisce che:
- i condomini hanno diritto di “prendere visione” e “estrarre copia” della documentazione, ma il diritto va esercitato presso i locali ove i documenti si trovano e nei giorni/orari stabiliti (richiamo agli artt. 1129 e 1130-bis c.c.);
- non esiste un diritto “tout court” di pretendere che l’amministratore cerchi, fotocopi e invii una mole indeterminata di atti, perché ciò non trova fondamento normativo e confligge con i limiti organizzativi della funzione;
- l’obbligo dell’amministratore è rendere la documentazione “disponibile”, informando il condomino di luogo e tempo per l’accesso, lasciando al richiedente l’estrazione copie a propria cura e spese.
In altre parole: la visione dei documenti condominiali è un diritto reale, ma la sua tutela passa da richieste correttamente impostate (accesso/visione + copie a spese), non da pretese di “consegna chiavi in mano”.
Commento critico e operativo per avvocati e giuristi
1) La “forma” della richiesta diventa sostanza
La sentenza è un promemoria processuale: molte controversie nascono perché si confonde diritto di visione con obbligo di trasmissione. Se la domanda giudiziale è costruita come pretesa di consegna indiscriminata, il rischio di rigetto aumenta, specie quando:
- la richiesta è onnicomprensiva (certificazioni, DVR, DURC, appalti, banca);
- non si prova di aver chiesto (prima) un appuntamento per la consultazione o un accesso ragionevole.
Consiglio pratico: nelle diffide e negli atti introduttivi, qualificare sempre la pretesa come istanza di accesso/visione ex artt. 1129 e 1130-bis c.c., indicando: periodo, categorie di documenti e disponibilità a concordare modalità. Solo in caso di inerzia/diniego documentato, valutare l’azione.
2) L’amministratore deve “rendere disponibile”, non “lavorare al posto del condomino”
Il passaggio centrale del Giudice (“nessun obbligo di fornire copia a richiesta”) va letto insieme al dovere di conservazione e tenuta dei registri (art. 1130 c.c.). Il punto non è negare l’accesso, ma evitare che l’accesso si trasformi in un’attività extra-gestione.
Buona prassi difensiva: in caso di contestazione, l’amministratore dovrebbe provare di aver offerto slot di consultazione e indicato costi vivi di riproduzione, così da escludere l’inerzia.
Privacy e documenti condominiali: bilanciamento, non pretesto
La privacy non annulla la trasparenza: impone minimizzazione e cautele (oscuramenti selettivi di dati eccedenti), senza rendere il documento incomprensibile. Sul punto, il Garante ha richiamato l’esigenza di un quadro unitario per il trattamento dati in ambito condominiale e il bilanciamento tra diritti dei condomini e protezione dei dati personali.
Operativamente: ammessi oscuramenti mirati (es. dati non pertinenti), ma non “oscuramento totale” che impedisca la verifica contabile.
Focus estratto conto: quando entra in gioco la banca (art. 119 TUB)
La sentenza napoletana riguarda soprattutto modalità di accesso verso l’amministratore. Diverso è il tema dell’estratto conto richiesto alla banca.
L’ABF ha riconosciuto la legittimazione del singolo condomino a ottenere documentazione bancaria del conto condominiale anche direttamente dall’intermediario, ma solo dopo una preventiva richiesta all’amministratore rimasta senza esito (diniego/inerzia provati).
Schema operativo consigliato (in chiave contenziosa):
- Istanza all’amministratore per visione/estrazione copia (artt. 1129 e 1130-bis c.c.).
- Prova dell’eventuale diniego/inerzia.
- Istanza ex art. 119 TUB alla banca, allegando prova della qualità di condomino e della richiesta precedente.
In conclusione, la sentenza del Trib. Napoli 19 settembre 2025, n. 8135 ribadisce un principio “di gestione” prima ancora che di diritto: la visione dei documenti condominiali è garantita, ma deve essere esercitata come accesso/consultazione (e copia a spese del richiedente), non come pretesa di consegna massiva e organizzativamente onerosa.
Consigli ANAI: impostare correttamente la richiesta per evitare il rigetto per difetto di modalità.
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