È NULLA L’ASSEMBLEA CONDOMINIALE CHE DECIDE SULLE PARTI PRIVATE

Le ordinanze della Cassazione civile, Sez. II, n. 16893/2025 e n. 5528/2025 ribadiscono un punto fermo: l’assemblea può deliberare con il metodo maggioritario solo su beni e servizi comuni; quando la deliberazione “invade” la proprietà esclusiva, l’oggetto diventa giuridicamente impossibile rispetto alle attribuzioni assembleari e la delibera è nulla.

Premessa: competenze assembleari e “impossibilità giuridica dell’oggetto”

Il Giudice di legittimità richiama il criterio delle attribuzioni ex art. 1135 c.c.: l’assemblea, quale organo della collettività condominiale, “può occuparsi solo della gestione dei beni e dei servizi comuni”; perciò non può “occuparsi” di beni in proprietà esclusiva, perché ciò richiede il metodo contrattuale (consenso dei titolari).

il fatto e la vicenda processuale

Ordinanza 5528/2025: incarichi e appalto su balconi privati

Il Condominio approva (i) una delibera che incarica un tecnico di redigere computo metrico di lavori straordinari includendo anche interventi su balconi (beni esclusivi) e (ii) una delibera successiva di scelta dell’impresa per opere “condominiali e private”. I condomini dissenzienti impugnano oltre 30 giorni. Tribunale e Corte d’appello dichiarano inammissibile: delibere ritenute annullabili e non nulle, anche perché prevista “doppia contabilità” (opere comuni / private) e perché – secondo i giudici di merito – mancava un pregiudizio concreto e quindi l’interesse ad agire.

Ordinanza 16893/2025: accesso al tetto passando da unità esclusiva

Nel secondo caso, una delibera prevede che l’accesso alla copertura/tetto (parte comune ex art. 1117 c.c.) avvenga passando dalla proprietà esclusiva di un condomino (unità all’ultimo piano), senza consenso unanime. La decisione di merito qualifica illegittima la previsione: l’assemblea non può imporre interventi/assetti su porzioni individuali senza consenso espresso dei titolari.

Le difese delle parti

Le difese del Condominio

Nel caso dei balconi, il Condominio (e i difensori) sostiene, in sintesi:

• la natura “organizzativa” delle delibere (incarico tecnico e scelta impresa), senza imposizione coattiva di lavori privati;

• l’assenza di lesione dei diritti individuali per via della separazione contabile e della distinzione delle obbligazioni;

• la conseguente applicazione del termine di decadenza di 30 giorni ex art. 1137 c.c.

Le difese dei condomini

I condomini (e i difensori) replicano:

• le delibere hanno oggetto estraneo alla competenza assembleare (beni esclusivi), dunque nullità ex artt. 1418, 1135 e 1137 c.c.;

• la nullità prescinde dall’“incidenza” concreta sui diritti: conta il decisum e la sua compatibilità con le attribuzioni dell’assemblea;

• sussiste interesse ad agire perché da incarichi e appalti deliberati derivano responsabilità contrattuali ed extracontrattuali potenzialmente gravanti anche sui singoli partecipanti.

Il principio di diritto (richiamato dal Giudice)

Nullità per incompetenza assoluta e oggetto giuridicamente impossibile

La Cassazione afferma che la delibera che riguarda beni di proprietà esclusiva (come i balconi) e non incide sulla gestione o conservazione delle parti comuni è nulla per incompetenza assoluta; il vizio “deriva da una impossibilità giuridica dell’oggetto” e comporta nullità insanabile, non soggetta al termine dell’art. 1137, co. 2, c.c.

Tetto comune e passaggio su proprietà esclusiva: serve l’unanimità (o un accordo)

In modo coerente, la Cassazione enuncia che l’assemblea non può disporre che l’accesso al tetto avvenga passando su proprietà esclusiva “in assenza del consenso unanime”: la deliberazione è nulla perché fuori dalle attribuzioni assembleari.

Commento critico e operativo (per avvocati e giuristi)

1) Il “falso conforto” della doppia contabilità

L’ordinanza 5528/2025 è particolarmente utile in chiave pratica: la distinzione contabile tra lavori comuni e privati non cura il vizio genetico. Se l’assemblea delibera incarico e scelta dell’appaltatore includendo beni esclusivi senza adesione individuale, sta comunque esercitando un potere che non ha.

2) Strategia processuale: qualificazione del vizio e “finestra temporale”

Per il difensore, la prima mossa è la qualificazione: se si tratta di nullità (incompetenza/oggetto impossibile), non opera la decadenza breve e l’azione resta esperibile anche oltre i 30 giorni. La Cassazione rimarca che l’impossibilità giuridica va letta in rapporto alle attribuzioni assembleari e al contenuto decisorio.

3) Accesso necessario e art. 843 c.c.: il punto che resta “fuori” dall’assemblea

Nel caso dell’accesso al tetto, è frequente invocare l’art. 843 c.c. (accesso e passaggio per riparazioni). La Cassazione, però, separa i piani: anche se l’accesso fosse dovuto in concreto, non è l’assemblea a poterlo imporre a maggioranza su un bene esclusivo; occorre un accordo oppure, se del caso, una tutela giudiziale.

in conclusione, le ordinanze 16893/2025 e 5528/2025 rafforzano la linea: assemblea condominiale parti private è binomio possibile solo con consenso dei proprietari interessati. In difetto, la delibera è nulla (oggetto giuridicamente impossibile/incompetenza assoluta), con conseguente impugnabilità senza il vincolo del termine ex art. 1137 c.c.

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