REVOCA GIUDIZIALE DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: STOP IMMEDIATO AI POTERI E DELIBERE A RISCHIO NULLITÀ

Pubblicato il

21/01/2026

La revoca giudiziale dell’amministratore di condominio non è una semplice “fine mandato”: è una cesura netta che incide su rappresentanza, gestione e validità delle decisioni assembleari. La regola che emerge con chiarezza è severa: l’amministratore revocato dal giudice perde immediatamente ogni potere, e l’assemblea da lui convocata produce deliberazioni annullabili o nulle, con una sola eccezione operativa: la delibera diretta alla nomina del nuovo amministratore, purché essa stessa rispetti i requisiti di legge.

Di seguito una lettura in chiave pratica, utile per Condominio, condomini e difensori, con sintesi della vicenda, difese, principio di diritto e ricadute operative.

Sintesi dei fatti e della vicenda processuale

Un Condominio si trova a gestire la fase successiva alla revoca giudiziale dell’amministratore disposta per gravi irregolarità. Nonostante la revoca, l’amministratore revocato procede a convocare un’assemblea e, in quella sede, vengono approvate più deliberazioni (tra cui, in particolare, la nomina del nuovo amministratore e ulteriori decisioni gestorie).

Alcuni condomini impugnano le deliberazioni sostenendo che la convocazione sia viziata alla radice: al momento dell’invio dell’avviso, il convocante era già privo di legittimazione, perché la revoca giudiziale aveva fatto venir meno ogni potere di rappresentanza.

Il giudice accoglie l’impostazione: annulla le delibere impugnate ad eccezione della decisione funzionale alla nomina del sostituto. Tuttavia, anche la nomina del nuovo amministratore viene poi travolta, perché il soggetto individuato non risulta in possesso dei requisiti legali richiesti.

Le difese delle parti

Le ragioni dei condomini impugnanti

I condomini contestano che l’amministratore revocato potesse ancora:

convocare validamente l’assemblea;
porre all’ordine del giorno e far deliberare su temi gestori;
spendere il nome del Condominio (anche solo in via ordinaria) dopo la revoca.

La tesi centrale è che la revoca giudiziale esclude qualsiasi forma di prorogatio: non esiste un “periodo ponte” di ordinaria amministrazione, perché la revoca nasce dalla perdita del rapporto fiduciario.

La posizione del Condominio e dei difensori della gestione

Dall’altra parte, si sostiene (in varie declinazioni) che:

la continuità gestionale imporrebbe almeno poteri minimi fino alla nomina del sostituto;
la convocazione dell’assemblea sarebbe comunque strumentale a evitare paralisi;
eventuali vizi sarebbero sanabili o non idonei a travolgere tutte le delibere.

In sostanza, si tenta di ricondurre la fase post-revoca a uno schema simile alla scadenza naturale del mandato.

Il principio di diritto richiamato dal giudice

Revoca giudiziale e inapplicabilità della prorogatio

Il giudice ribadisce un principio ormai consolidato: in caso di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, i poteri cessano immediatamente. La prorogatio (intesa come permanenza in carica per l’ordinaria amministrazione dopo la scadenza naturale) non può essere invocata quando la cessazione deriva da un provvedimento giudiziale per gravi irregolarità.

Effetti sulla convocazione e sulle deliberazioni

Se l’assemblea è convocata dall’amministratore revocato:

la convocazione è effettuata da un soggetto privo di legittimazione;
le deliberazioni adottate sono esposte ad annullamento (e, nei casi più gravi, a nullità), perché il procedimento decisionale è viziato in radice.

L’unico spazio residuo: favorire la nomina del sostituto

L’unica attività tollerata è quella strettamente finalizzata alla nomina del nuovo amministratore, intesa più come obbligo funzionale a ripristinare la corretta governance che come potere gestorio.

Commento critico e operativo per avvocati e giuristi

1) Strategia di impugnazione: focus su legittimazione e tempi

Per i difensori dei condomini, l’argomento più solido è cronologico: verificare data di esecutività/notifica della revoca e data di invio della convocazione. Se l’avviso parte dopo la revoca, la legittimazione è compromessa e l’impugnazione guadagna immediatezza.

Check-list pratica:

provvedimento di revoca (data, efficacia, comunicazioni);
prova dell’invio convocazione (PEC, raccomandata, consegna);
verbale assembleare e ordine del giorno;
eventuali atti verso terzi compiuti dopo la revoca.

2) Delibera “salvabile” sulla nomina: ma attenzione ai requisiti

Anche quando si riconosce che l’assemblea possa deliberare sulla nomina del sostituto, la decisione non è “automatica”: il candidato deve possedere requisiti di legge (onorabilità, formazione/aggiornamento, assenza di cause ostative). In mancanza, la nomina è vulnerabile e il Condominio rischia di rientrare in una spirale di invalidità e contenzioso.

Suggerimento operativo: prima del voto, acquisire e verbalizzare dichiarazioni e documenti sui requisiti; per società, verificare la posizione del soggetto che concretamente svolge l’incarico.

3) Rischio “nullità a cascata” e tutela della gestione ordinata

La pronuncia ha un messaggio sistemico: la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio tutela i condomini dal protrarsi di una gestione ritenuta non affidabile. Consentire atti “minimi” dopo la revoca esporrebbe il Condominio a:

contenziosi seriali;
incertezza verso fornitori e terzi;
paralisi decisionale e spese inutili.

Per i difensori del Condominio, l’approccio più prudente è accelerare la sostituzione: assemblea rapidamente convocata in modo legittimo (o, se necessario, ricorrendo agli strumenti previsti dall’ordinamento) e riduzione al minimo degli atti intermedi.

Conclusioni: cosa cambia davvero dopo la revoca giudiziale

Cessazione immediata dei poteri dell’amministratore revocato.
Nessuna prorogatio: non può invocarsi la gestione ordinaria “di continuità”.
Delibere a rischio se l’assemblea è convocata dal revocato, salvo la sola finalità di nominare il sostituto.
Nomina del nuovo amministratore valida solo se rispettati i requisiti di legge.
Per il Condominio, la parola d’ordine è ripartenza rapida e formalmente corretta: ogni scorciatoia può costare un nuovo giudizio.