VERBALE CONDOMINIO: DELIBERA NULLA SENZA NOMI E QUOTE (CASS. N. 558/2026)

Pubblicato il

21/01/2026

La corretta redazione del verbale condominiale non è un formalismo “da segreteria”: è la condizione che rende verificabile (e quindi difendibile) la validità delle decisioni assembleari. La Corte di Cassazione, con sentenza n. 558 del 12 gennaio 2026, ribadisce un principio ormai consolidato: se il verbale non consente di identificare i partecipanti e le rispettive quote millesimali, la delibera è viziata e può essere annullata. In altre parole, una delibera senza nomi e quote espone il Condominio a contenzioso, costi e, nei casi più netti, anche a conseguenze economiche aggiuntive.

Sintesi dei fatti e della vicenda processuale

Il fatto

In un’assemblea condominiale veniva approvata una delibera (il contenuto decisionale è secondario rispetto al vizio formale) e successivamente alcuni condomini la impugnavano, contestando la mancanza nel verbale dei dati necessari per verificare la regolare costituzione dell’assemblea e il raggiungimento dei quorum: nominativi dei presenti (anche per delega) e millesimi.

Il processo

Nel giudizio, il tentava di “integrare” il verbale producendo un foglio presenze separato, redatto su documento distinto e privo di una chiara incorporazione nel verbale (e, soprattutto, non dimostrato come allegato/inviato ai condomini insieme al verbale). La Cassazione conferma l’impostazione rigorosa: quando il verbale non permette il controllo dei quorum, il vizio non è sanabile ex post con documenti atipici o tardivi.

Le difese delle parti

Le difese dei condomini

I condomini (assistiti dai rispettivi difensori) sostenevano che:

il verbale non riportava l’elenco nominativo dei partecipanti;
non risultavano le quote millesimali attribuibili a ciascun presente;
mancavano indicazioni idonee a ricostruire favorevoli, contrari e astenuti;
di conseguenza, era impossibile verificare quorum costitutivi e deliberativi, con pregiudizio soprattutto per assenti e dissenzienti.

Le difese del Condominio

Il Condominio (con i propri difensori) replicava in sintesi che:

un foglio presenze separato avrebbe colmato le lacune del verbale;
l’eventuale consenso unanime dei presenti avrebbe comunque “garantito” il raggiungimento dei quorum;
il vizio sarebbe meramente formale e non dovrebbe travolgere la delibera.

Il principio di diritto richiamato dal giudice

Verifica dei quorum: il verbale deve bastare da solo

La Cassazione richiama la funzione probatoria del verbale: esso è lo strumento che consente, immediatamente e con certezza, di controllare:

chi ha partecipato (personalmente o per delega);
quale peso millesimale rappresentavano i partecipanti;
come si è formato l’esito della votazione (contrari/astenuti, e quindi, per differenza, i favorevoli).

Il punto centrale è operativo: non basta che l’assemblea “sia andata”; occorre che il verbale lo dimostri. Senza nomi e millesimi, la delibera non è trasparente e diventa vulnerabile all’impugnazione.

Foglio presenze separato: quando è inutile

Un elenco presenze su foglio distinto non salva la delibera se:

non è richiamato espressamente nel verbale come allegato;
non è sottoscritto in modo coerente con la chiusura dell’assemblea;
non vi è prova che sia stato allegato/inviato ai condomini insieme al verbale comunicato.

La produzione “tardiva” in giudizio di un documento non integrato alla documentazione assembleare non sostituisce il requisito: la verifica deve essere possibile sulla base della documentazione ufficiale dell’assemblea.

Unanimità dei presenti: perché non basta

Anche l’eventuale unanimità non è decisiva se manca l’identificabilità dei votanti e del loro peso millesimale. L’unanimità, infatti, ha senso solo se è certo chi abbia votato e con quale valore: altrimenti resta indimostrata la regolare costituzione dell’organo collegiale. Il difetto è “a monte”.

Commento critico e operativo per avvocati e giuristi

Impugnazione: dove si gioca la partita

Per chi assiste i condomini, la sentenza è una guida pratica: nei vizi di verbalizzazione la strategia non è (solo) attaccare il merito, ma verificare se il verbale consenta il controllo dei quorum. Se non lo consente, l’impugnazione ha un terreno solido perché tocca diritti di informazione e controllo dei partecipanti, soprattutto di assenti e dissenzienti.

Per chi assiste il Condominio, la lezione è altrettanto netta: difese basate su documenti “aggiunti” dopo, o su argomenti del tipo “tanto eravamo tutti d’accordo”, espongono al rischio di soccombenza e, nei casi più evidenti, anche a profili di responsabilità aggravata e spese maggiorate.

Check-list: come redigere un verbale “a prova di causa”

Per evitare l’“effetto domino” (annullamento della delibera, nuova assemblea, contenzioso e costi), il verbale deve contenere o incorporare chiaramente:

Elenco nominativo dei presenti e dei rappresentati per delega (con indicazione del delegato);
Millesimi attribuiti a ciascun partecipante;
Indicazione nominativa di contrari e astenuti (per ricostruire i favorevoli);
Richiamo espresso di eventuali allegati (es. “Allegato A – foglio presenze”), con sottoscrizioni coerenti e invio integrale ai condomini.