ANNULLAMENTO DELLA DELIBERA DI ASSEMBLEA CONDOMINIALE PER VIZI DEL VERBALE

 1. Introduzione

Il Tribunale di Roma, Sezione V civile, con sentenza del 6 novembre 2025, ha dichiarato l’annullamento della delibera di assemblea condominiale assunta in data 16 luglio 2024 dal Condominio, per gravi vizi formali del verbale assembleare.

La pronuncia offre spunti di rilievo pratico per avvocati, giuristi e amministratori di condominio, in tema di:

• contenuto minimo del verbale;
• quorum costitutivi e deliberativi;
• ruolo e responsabilità del presidente dell’assemblea;
• impugnazione e annullamento della delibera condominiale.

2. I fatti di causa e la vicenda processuale

2.1. L’impugnazione della delibera assembleare

Un condòmino impugnava davanti al Tribunale la delibera adottata dall’assemblea condominiale in data 16.07.2024, chiedendone:

• in via d’urgenza: la sospensione della delibera condominiale;
• nel merito: la dichiarazione di invalidità e annullamento del deliberato per vizi di forma e violazione delle norme procedurali, con travolgimento degli atti esecutivi conseguenti.

L’oggetto della controversia era dunque un’azione di annullamento della delibera di assemblea condominiale fondata principalmente su vizi del verbale e sulla violazione delle regole sulle maggioranze.

2.2. Mediazione, fase cautelare e decisione

Il Condominio, rappresentato dal proprio difensore, si costituiva contestando integralmente le domande e sollevando, tra l’altro, questioni relative alla mediazione obbligatoria.

Il Giudice:

• riteneva valido il procedimento di mediazione svolto, evidenziando la regolarità delle comunicazioni da parte istante per assenza di un domicilio eletto specifico per la mediazione da parte del Condominio presso il proprio avvocato;
• rigettava in prima udienza la richiesta di sospensione della delibera;
• rinviava per tentativo di definizione bonaria, poi fallito;
• tratteneva infine la causa in decisione, con deposito delle note ex art. 189 c.p.c. da parte di entrambe le parti.

All’esito, la domanda di annullamento della delibera assembleare veniva accolta, con condanna del Condominio al pagamento delle spese di lite e delle spese di mediazione.

3. Le difese di condòmini e Condominio

3.1. Le domande del condòmino

Il condomino ricorrente lamentava, in sintesi:

• vizi di forma della convocazione e della verbalizzazione;
• violazione delle norme procedurali in materia di assemblea condominiale;
• mancato rispetto delle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., in assenza di adeguata attestazione nel verbale.

Su tali presupposti chiedeva l’annullamento della delibera di assemblea condominiale del 16.07.2024 e l’inefficacia di tutti gli atti esecutivi.

3.2. Le eccezioni del Condominio e dei difensori

Il Condominio, tramite il proprio difensore:

• contestava la sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora in relazione alla richiesta di sospensione;
• eccepiva l’indeterminatezza dell’istanza cautelare (non essendo chiaramente individuata la delibera tra le più delibere assunte nella stessa assemblea);
• chiedeva il rigetto di tutte le domande perché inammissibili e infondate, sollecitando in via preliminare il rinvio in mediazione.

4. Il principio di diritto richiamato dal Giudice

4.1. Applicazione della “ragione più liquida”

Il Giudice richiama espressamente il principio della “ragione più liquida”, riconosciuto dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui il giudice può definire il giudizio sulla base del motivo di merito che, più immediatamente, consente di decidere la causa, anche in presenza di questioni pregiudiziali.

In applicazione di tale principio, il Tribunale concentra l’analisi:

• sul vizio del verbale assembleare in relazione al rispetto dei quorum ex art. 1136 c.c.;
• tralasciando le altre censure, ritenute assorbite.

4.2. Contenuto minimo del verbale e ruolo del presidente

Il Giudice ricorda, in modo sistematico, quale debba essere il contenuto minimo del verbale di assemblea condominiale:

• luogo, data e ora dell’assemblea;
• indicazione se si tratta di prima o seconda convocazione;
• cenno allo svolgimento e agli esiti della prima convocazione (anche solo tramite richiamo implicito, ma comunque intelligibile e/o copia della prima adunanza);
• nominativi dei condomini presenti e deleghe, con relativi millesimi;
• indicazione del presidente e del segretario;
• attestazione:
  • della corretta convocazione di tutti gli aventi diritto;
  • del raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi ex art. 1136 c.c.

Nel caso concreto:

• mancava qualsiasi riferimento allo svolgimento dell’assemblea in prima convocazione;
• mancava l’attestazione del presidente circa:
  • la regolarità della convocazione di tutti gli aventi diritto,
  • la valida costituzione dell’assemblea.

Ciò comporta, secondo il Tribunale, l’annullabilità della delibera, in quanto contraria a norme inderogabili (art. 1136 c.c., sesto comma), con conseguente annullamento della delibera di assemblea condominiale impugnata.

5. Commento critico e operativo per avvocati, giuristi e amministratori

5.1. Centralità del verbale per la validità della delibera

La sentenza ribadisce in modo netto che:

una delibera condominiale formalmente adottata può essere annullata se il verbale non consente di verificare il rispetto dei quorum e delle regole di convocazione.

Per chi si occupa di contenzioso condominiale, ciò significa:

• che il verbale è il primo documento da esaminare in vista di un’impugnazione;
• che vizi solo apparentemente “formali” possono avere effetti sostanziali, conducendo all’annullamento della delibera assembleare.

5.2. Ruolo del presidente: non solo figura di garanzia formale

Il presidente dell’assemblea:

• deve verificare la regolarità della convocazione di tutti gli aventi diritto;
• deve controllare la presenza dei condomini e la validità delle deleghe;
• deve attestare espressamente, nel verbale, la valida costituzione dell’assemblea.

Una verbalizzazione generica, priva di tali elementi, espone il Condominio a un elevato rischio di impugnazioni.

5.3. Suggerimenti pratici

Per prevenire contenziosi e possibili annullamenti di delibere assembleari:

• Per i difensori dei condomini:
  • verificare sempre:
    • convocazioni e avvisi;
    • presenza di cenni alla prima convocazione;
    • attestazione dei quorum in verbale;
  • valutare l’opportunità di fondare l’impugnazione sui soli vizi di verbalizzazione, spesso di più immediata prova.
• Per i difensori del Condominio:
  • sensibilizzare amministratori e presidenti sulla corretta redazione dei verbali;
  • in giudizio, dimostrare, per quanto possibile, che, nonostante carenze formali, la sostanza delle regole assembleari è stata rispettata (anche se questa sentenza mostra quanto sia difficile superare un verbale lacunoso).
• Per gli amministratori e i presidenti d’assemblea:
  • adottare schemi di verbale standard che contengano tutti gli elementi richiesti;
  • menzionare sempre esplicitamente:
    • l’esito della prima convocazione (anche solo “andata deserta”);
    • i quorum costitutivi e deliberativi raggiunti;
    • la dichiarazione di verifica della regolare convocazione di tutti gli aventi diritto.

6. Conclusioni

La pronuncia del Tribunale di Roma offre un importante precedente in materia di annullamento della delibera di assemblea condominiale per vizi del verbale.

Il messaggio per operatori e professionisti è chiaro:

• il verbale non è un mero adempimento burocratico, ma lo strumento essenziale di prova della corretta formazione della volontà assembleare;
• la sua incompletezza può determinare l’annullamento della delibera, con conseguenze economiche non trascurabili (come la condanna alle spese di giudizio e di mediazione).

Per avvocati, giuristi e amministratori, questa sentenza rappresenta un utile promemoria: una corretta gestione dell’assemblea e una scrupolosa verbalizzazione sono il miglior antidoto contro il contenzioso in materia di delibere condominiali.

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