L’IMPORTANZA DELL’INDICAZIONE DELLA PRIMA CONVOCAZIONE NEL VERBALE DI ASSEMBLEA

Premessa

Sentenza n. 15531/2025 del Tribunale Ordinario di Roma, Sezione V Civile, pubblicata il 06/11/2025 (R.G. 49188/2024).

Oggetto: impugnazione di delibera assembleare annullamento della delibera assembleare del 16/07/2024.

Fatto

L’attore cita il Condominio chiedendo, in via cautelare, la sospensione e, nel merito, l’annullamento della delibera del 16/07/2024 per vizi formali e procedurali.

Il Condominio si costituisce, eccepisce l’inammissibilità e chiede il rigetto, contestando la convocazione in mediazione in quanto inviata all’amministratore e non al Sua avvocato.

La sospensione non è stata concessa in prima udienza; si svolge fase di trattative senza esito; la causa è trattenuta in decisione.

Il Giudice, reputa valido il procedimento di mediazione, rilevando la regolare notificazione dei rinvii ex art. 8 d.lgs. 28/2010 e l’assenza di elezione di domicilio del Condominio per quella sede.

Applica poi il principio della “ragione più liquida” (Cass. S.U. 9936/2014), limitando l’esame al motivo idoneo a definire il giudizio.

Decisione (ragioni in diritto)

Secondo il Giudice, il verbale assembleare impugnato non consente di ritenere rispettati i quorum costitutivi e deliberativi di cui all’art. 1136, co. 3 c.c., poiché manca qualsiasi riferimento allo svolgimento della prima convocazione (anche solo implicito) e manca la verbalizzazione delle dichiarazioni di rito del Presidente circa la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto ex art. 1136, co. 6 c.c..

Il giudice richiama i contenuti minimi del verbale: luogo, data, ora, indicazione della prima/seconda convocazione e informazioni sulla prima; elenco presenti/deleghe/millesimi; nomina del presidente e del segretario; attestazione di corretta convocazione e del raggiungimento dei quorum. La loro carenza comporta annullabilità della deliberazione.

Viene richiamata giurisprudenza sul punto: necessità che la seconda convocazione sia condizionata all’esito negativo della prima, del quale occorre dar conto in verbale (Cass. 13/11/2009, n. 24132; Cass. 24/04/1996, n. 3862; SS.UU. 4806/2005); in difetto, violazione dei quorum e annullabilità (tra cui Trib. Roma 19290/2015; Trib. Modena 5/5/2021 n. 732).

Conclusione

Accogliendo la censura principale, il Giudice dott. Fabrizio Sanchioni dichiara la invalidità e annulla la delibera condominiale del 16/07/2024; condanna il Condominio alle spese del giudizio e della mediazione, disattesa ogni altra istanza.

Sintesi operativa

• Per i Condomini/Amministratori: in verbale vanno sempre riportati: esito della prima convocazione (anche se deserta) o inviare ai condomini il verbale della prima convocazione riportando che non si è potuto deliberare; corretta convocazione di tutti gli aventi diritto, quorum presenti e millesimi, nomina Presidente/Segretario e loro attestazioni. In difetto, la delibera è annullabile.
• Per chi impugna: i vizi di verbalizzazione (prima convocazione non menzionata; mancata attestazione del Presidente; carenze su presenti/deleghe/quorum) sono motivo assorbente di annullamento, senza necessità di esaminare gli altri profili.

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