RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO E PROVA DELLA MALA GESTIO

Nota a Tribunale di Salerno, sent. 15 ottobre 2025, n. 4115 (dep. 16 ottobre 2025)

Inquadramento: responsabilità dell’amministratore di condominio

La responsabilità dell’amministratore di condominio si inserisce nello schema del mandato con rappresentanza: l’amministratore agisce in nome e per conto del Condominio e risponde verso i condomini per l’inadempimento dei doveri legali, regolamentari e deliberativi.

Il Tribunale di Salerno, con la sentenza n. 4115/2025, conferma l’inquadramento del rapporto ai sensi dell’art. 1713 c.c., richiamando la giurisprudenza di legittimità sul dovere di rendiconto e sulla responsabilità per mala gestio dell’amministratore. L’obbligo di diligenza si estende:

• alla corretta gestione delle risorse economiche del Condominio;

• alla tenuta delle scritture contabili;

• alla redazione e approvazione dei rendiconti;

• alla cura dei rapporti con fornitori, lavoratori e Fisco;

• alla conservazione e consegna della documentazione alla cessazione dell’incarico.

La sentenza si presta quindi come importante precedente operativo in tema di responsabilità dell’amministratore di condominio e riparto dell’onere probatorio.

I fatti di causa e la vicenda processuale

Le contestazioni mosse al precedente amministratore

Il Condominio, tramite i propri difensori, cita in giudizio l’ex amministratore chiedendone la condanna al risarcimento dei danni per negligenza e cattivo uso dei poteri nella gestione condominiale. Le principali contestazioni riguardano:

• un debito verso la ditta manutentrice degli ascensori per mancato pagamento di canoni dal 2013 al 2016, con debito residuo di circa € 6.010,00;

• il mancato accantonamento del TFR della portiera, quantificato come onere aggiuntivo in capo ai condomini;

• asseriti mancati versamenti fiscali verso l’Agenzia delle Entrate;

• il mancato pagamento a un’impresa che aveva eseguito lavori nel 2015 e a un tecnico per prestazioni professionali;

• la gestione ritenuta negligente di una pratica risarcitoria promossa da un condomino per danni da rottura della colonna fecale, definita con transazione da € 20.000,00 a carico del Condominio.

L’amministratore non si costituisce e rimane contumace, circostanza che non esonera comunque il Condominio dall’onere di provare in modo puntuale le singole voci di danno.

Lo svolgimento del giudizio

Nel corso del giudizio il Condominio produce documentazione contabile, estratti, contratti e verbali, oltre a chiedere l’escussione di testimoni, tra cui la portiera.

Il Tribunale procede a un esame analitico di ogni pretesa risarcitoria, verificando:

• l’esistenza dell’inadempimento imputato all’amministratore;

• l’effettiva sussistenza del danno patrimoniale per il Condominio;

• il nesso causale tra la condotta dell’amministratore e il pregiudizio economico lamentato.

La decisione del Tribunale di Salerno

Qualificazione del rapporto e obblighi dell’amministratore

Il giudice qualifica l’ufficio di amministratore come mandato con rappresentanza. Alla cessazione dell’incarico, l’amministratore deve:

• restituire tutto ciò che ha ricevuto nell’esercizio del mandato, ossia quanto ancora in cassa, a qualunque gestione si riferisca;

• rendere un completo e trasparente rendiconto;

• consegnare tutta la documentazione relativa alla gestione condominiale.

Si richiama espressamente l’art. 1713 c.c. e la consolidata giurisprudenza di legittimità; viene inoltre ribadito che sulla figura gravano responsabilità civili – e talvolta penali – connesse alla sicurezza, alla regolarità contabile e al rispetto delle norme.

Onere della prova e singole voci di danno

Il Tribunale chiarisce un principio centrale in tema di responsabilità dell’amministratore di condominio:

spetta al Condominio fornire una prova rigorosa degli addebiti contestati e dei relativi pregiudizi patrimoniali, non essendo sufficiente una generica imputazione di mala gestio.

Nel caso concreto, le principali voci vengono così decise:

• Debito ascensori: la documentazione (in particolare il piano di rientro) dimostra un debito residuo di circa € 6.010,00, imputabile alla gestione dell’amministratore; la domanda viene accolta.

• TFR della portiera: emerge che i condomini hanno dovuto procedere a una raccolta straordinaria di € 14.000,00, mentre la portiera dichiara di aver ricevuto € 12.000,00. Il Tribunale quantifica il danno per mancato accantonamento in € 12.000,00, quale somma che il Condominio ha dovuto corrispondere proprio a causa dell’omessa gestione dell’amministratore.

• Altre voci di danno: le richieste relative al credito dell’impresa che aveva ottenuto decreto ingiuntivo e a quelle del tecnico vengono espressamente ritenute non provate. Le ulteriori poste (inclusi gli asseriti mancati versamenti fiscali e il maggior pregiudizio derivante dalla transazione a € 20.000,00) non trovano puntuale dimostrazione e vengono complessivamente rigettate.

Condanna, interessi e spese

Il danno riconosciuto al Condominio viene quantificato in complessivi € 18.010,00 (somma di € 6.010,00 per ascensori e € 12.000,00 per TFR), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.

L’amministratore è inoltre condannato:

• al pagamento delle spese di lite in favore del Condominio;

• alle spese del procedimento di mediazione;

• al versamento, in favore dello Stato, di una somma pari al contributo unificato, per mancata comparizione in mediazione senza giustificato motivo.

Il principio di diritto sulla responsabilità dell’amministratore

La sentenza può essere sintetizzata nel seguente principio:

L’amministratore di condominio risponde verso il Condominio per i danni derivanti da negligenza, cattivo uso dei poteri o inadempimento degli obblighi di gestione; tale responsabilità presuppone, tuttavia, una prova rigorosa – a carico del Condominio – sia delle condotte contestate sia degli specifici pregiudizi patrimoniali subiti.

Si tratta di un passaggio di rilievo per chi si occupa di contenzioso condominiale e, in generale, di responsabilità dell’amministratore di condominio.

Spunti operativi per avvocati, condomini e difensori

Indicazioni per i difensori del Condominio

Per i difensori che agiscono contro l’amministratore, la sentenza suggerisce di:

• organizzare da subito una raccolta completa della documentazione (bilanci, estratti conto, contratti, fatture, verbali);

• strutturare l’atto di citazione per singole voci di danno, indicandone con precisione importo, causa, norma violata e mezzi di prova;

• valorizzare l’eventuale prova testimoniale qualificata (es. portiere, fornitori, condomini che hanno anticipato somme);

• evitare imputazioni generiche di mala gestio, prediligendo un’impostazione analitica e documentata.

Indicazioni per i difensori dell’amministratore

Per i difensori dell’amministratore, alcuni punti chiave:

• insistere sull’onere della prova in capo al Condominio, contestando lacune documentali e assenza di nesso causale;

• produrre una contabilità completa e ordinata del periodo di gestione;

• valorizzare eventuali delibere assembleari che abbiano approvato rendiconti e scelte gestionali oggi contestate.

Buone pratiche di gestione condominiale

La pronuncia evidenzia l’utilità, in chiave preventiva, di:

• garantire una contabilità trasparente e consultabile dai condomini, anche mediante strumenti digitali;

• conservare in modo sistematico contratti, fatture, piani di rientro, corrispondenza con fornitori e Fisco;

• informare i condomini su transazioni, piani di rientro e debiti rilevanti;

• prevedere clausole chiare, nei contratti di nomina, su rendiconto, consegna documentale e responsabilità dell’amministratore di condominio.

In conclusione, la sentenza del Tribunale di Salerno conferma che la responsabilità dell’amministratore di condominio è ampia ma non automatica: solo una prova puntuale degli inadempimenti e dei danni consente di trasformare la mala gestio da semplice sospetto in effettiva condanna risarcitoria.

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