Condominialità delle Aree e Presunzione ex Art. 1117 c.c.
Nota a Sentenza n. 29379/2024 della Corte di Cassazione
Condominialità delle Aree e Presunzione ex Art. 1117 c.c.
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Premessa
La sentenza n. 29379/2024 della Corte di Cassazione si concentra su un tema cruciale del diritto condominiale: la presunzione legale di comunione delle parti comuni prevista dall’art. 1117 c.c. e le condizioni necessarie per la sua esclusione. La questione nasce da una controversia relativa alla proprietà di un’area cortilizia utilizzata come parcheggio pubblico, in relazione alla quale l’INPS sosteneva la non appartenenza alla proprietà condominiale.
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Fatti di causa
I condomini avevano richiesto il riconoscimento della comproprietà dell’area cortilizia ai sensi dell’art. 1117 c.c. L’INPS si opponeva, argomentando che l’area fosse da sempre destinata a parcheggio pubblico e non avesse mai servito il condominio.
La Corte d’Appello di Brescia, in riforma della decisione di primo grado, aveva dichiarato la condominialità dell’area, ritenendo irrilevante la destinazione funzionale pregressa come parcheggio pubblico.
L’INPS, ricorrendo in Cassazione, contestava:
- L’applicazione della presunzione di condominialità prevista dall’art. 1117 c.c.;
- L’omessa valutazione della sottrazione originaria e permanente dell’area all’uso condominiale;
- Il rigetto della domanda subordinata di annullamento dei contratti di compravendita per errore essenziale.
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Questioni giuridiche affrontate
- Presunzione di condominialità (art. 1117 c.c.)
La Corte ribadisce che, in mancanza di un’esplicita e inequivocabile esclusione del bene negli atti di trasferimento delle unità immobiliari, l’area cortilizia è considerata parte comune, in quanto destinata strutturalmente a fornire aria e luce agli edifici condominiali.
- Esclusione per destinazione funzionale pregressa
L’utilizzo dell’area come parcheggio pubblico non è un elemento sufficiente per superare la presunzione di condominialità. La destinazione funzionale, infatti, non modifica le caratteristiche strutturali che identificano il bene come comune.
- Errore nei contratti di compravendita
La Corte rigetta la pretesa dell’INPS relativa all’errore essenziale nei contratti di compravendita. Non è stata dimostrata né la riconoscibilità né l’essenzialità dell’errore riguardante la mancata esclusione dell’area.
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Principio di diritto
La sentenza enuncia un principio chiaro e significativo: “In caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento di alcune unità immobiliari dall’originario unico proprietario ad altri soggetti, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione ‘pro indiviso’ delle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano destinate all’uso comune, salvo che dal titolo risulti una chiara ed univoca esclusione.”
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Implicazioni pratiche
- Tutela delle parti comuni
La decisione evidenzia l’importanza di inserire clausole esplicite nei contratti di compravendita per escludere un bene dalla proprietà condominiale. In loro assenza, prevale la presunzione legale di condominialità.
- Rilevanza delle caratteristiche strutturali
La condominialità di un’area è determinata dalle sue caratteristiche strutturali, indipendentemente dall’uso pregresso o attuale del bene.
- Errore nei contratti di compravendita
La Corte ribadisce che non è possibile invocare l’errore essenziale per contestare la condominialità di un bene senza dimostrare che tale errore abbia avuto un’incidenza determinante sulla volontà contrattuale delle parti.
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Conclusioni
La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso dell’INPS, confermando che l’area cortilizia in questione è parte della proprietà condominiale, poiché le sue caratteristiche strutturali la destinano all’uso comune e non vi sono elementi contrari nei contratti di compravendita.
Questa sentenza rappresenta un riferimento importante per il diritto condominiale, rafforzando il principio di presunzione legale di comunione ex art. 1117 c.c. e chiarendo i requisiti necessari per la sua esclusione. Tale pronuncia sottolinea inoltre l’esigenza di precisione nella redazione degli atti negoziali per evitare futuri contenziosi.
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