RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI: COSA DICE LA LEGGE E COME FUNZIONA

La ripartizione delle spese condominiali è uno dei temi più delicati e discussi in ogni condominio. Comprendere come funziona e cosa dice la legge in merito è fondamentale per evitare conflitti tra i condomini. In questo articolo analizzeremo in dettaglio la normativa vigente, le diverse tipologie di spese e le modalità di ripartizione, oltre a fornire alcuni consigli su come affrontare le situazioni più comuni.

Che cosa sono le spese condominiali

Le spese condominiali sono i costi necessari per il buon funzionamento e la manutenzione delle parti comuni di un edificio. Secondo l’art. 1117 del Codice Civile, le parti comuni di un condominio comprendono, ad esempio:

• Il tetto e le fondamenta.
• Le scale.
• Il cortile.
• Gli ascensori.
• Le fognature.
• I muri portanti.

Le spese relative alla gestione e alla manutenzione di queste parti comuni devono essere sostenute da tutti i condomini, ma la ripartizione non è sempre uguale per tutti.

La ripartizione delle spese condominiali: la regola generale

Il principio generale di ripartizione delle spese condominiali è stabilito dall’art. 1123 del Codice Civile. La norma prevede che le spese siano ripartite in base ai millesimi di proprietà. Questo significa che ogni condomino deve contribuire alle spese in proporzione alla quota millesimale che rappresenta la sua unità immobiliare rispetto al totale del condominio.

Tuttavia, non tutte le spese vengono suddivise allo stesso modo. La legge distingue tra diverse tipologie di spese, che possono essere ripartite in base all’uso che ciascun condomino ne fa.

1. Spese ordinarie e straordinarie

Le spese condominiali si dividono in ordinarie e straordinarie.

• Spese ordinarie: Sono quelle necessarie per la gestione corrente e la manutenzione ordinaria del condominio. Esempi includono la pulizia delle scale, la manutenzione dell’ascensore e l’illuminazione delle parti comuni. Queste spese sono ripartite tra i condomini in base ai millesimi.
• Spese straordinarie: Sono le spese necessarie per lavori di manutenzione straordinaria, come il rifacimento del tetto o la ristrutturazione delle facciate. Anche queste spese vengono generalmente ripartite in base ai millesimi, ma richiedono la deliberazione dell’assemblea condominiale.

2. Spese per l’uso di servizi comuni

Quando una spesa riguarda un bene o un servizio comune di cui solo alcuni condomini fanno uso, l’art. 1123 comma 2 del Codice Civile stabilisce che la ripartizione delle spese deve essere proporzionata all’uso che ciascun condomino ne fa. Un esempio classico è l’ascensore: i condomini ai piani superiori tendono ad utilizzarlo più spesso e quindi pagano una quota maggiore rispetto ai condomini che abitano ai piani più bassi.

3. Spese di interesse parziale

Se alcune spese riguardano soltanto una parte dei condomini, come la manutenzione di un giardino o di una scala che serve solo una parte dell’edificio, le spese devono essere ripartite tra i soli condomini che beneficiano di tali servizi o beni. Questo principio è stabilito dall’art. 1123 comma 3 del Codice Civile.

Ripartizione delle spese condominiali: eccezioni e deroghe

Esistono alcune eccezioni alla regola generale di ripartizione delle spese in base ai millesimi. Queste eccezioni possono derivare da:

1. Regolamento condominiale: Il regolamento condominiale, soprattutto se di natura contrattuale, può stabilire modalità di ripartizione diverse da quelle previste dal Codice Civile. Se approvato all’unanimità, questo regolamento vincola tutti i condomini.
2. Delibere dell’assemblea: L’assemblea condominiale può deliberare, con il consenso unanime di tutti i condomini, una ripartizione diversa delle spese. Questa decisione, però, deve essere accettata da tutti, altrimenti torna a valere la regola dei millesimi.

Controversie sulla ripartizione delle spese condominiali

Le controversie sulla ripartizione delle spese condominiali sono frequenti. Un condomino può impugnare una delibera dell’assemblea condominiale se ritiene che la ripartizione delle spese sia avvenuta in modo illegittimo o lesivo dei propri diritti.

Secondo l’art. 1137 del Codice Civile, è possibile impugnare le delibere entro 30 giorni dalla data della riunione dell’assemblea, per i presenti, o dalla data di ricezione del verbale, per gli assenti.

Se la delibera non rispetta le normative vigenti o il regolamento condominiale, un condomino può rivolgersi al giudice per ottenere l’annullamento della delibera.

Consigli pratici per evitare conflitti

1. Trasparenza: L’amministratore deve garantire la massima trasparenza nella gestione delle spese condominiali, fornendo documenti chiari e accessibili a tutti i condomini.
2. Assemblea regolare: Discutere le spese in assemblea in modo dettagliato e coinvolgere i condomini nella fase decisionale aiuta a prevenire controversie.
3. Comunicazione chiara: Spiegare chiaramente le modalità di ripartizione delle spese e i criteri applicati aiuta a ridurre incomprensioni e malcontenti.

Conclusioni

La ripartizione delle spese condominiali è disciplinata dal Codice Civile, ma può essere soggetta a deroghe stabilite dal regolamento condominiale o dalle delibere dell’assemblea. È fondamentale per tutti i condomini conoscere le normative di riferimento e collaborare attivamente per garantire una gestione equa e trasparente delle spese comuni.

FAQ sulla ripartizione delle spese condominiali

• Chi paga le spese di manutenzione straordinaria? Le spese di manutenzione straordinaria devono essere ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà, a meno che non vi sia una diversa disposizione stabilita dal regolamento condominiale o dall’assemblea.
• Le spese per l’ascensore devono essere ripartite in parti uguali? No, le spese dell’ascensore vengono generalmente ripartite in base all’uso effettivo, con i condomini dei piani superiori che contribuiscono in misura maggiore.
• Posso rifiutarmi di pagare le spese condominiali? No, tutti i condomini sono tenuti a contribuire alle spese comuni. Se non si è d’accordo con una delibera, è necessario impugnarla nei tempi previsti dalla legge.